Стройка в эконом-режиме

Для выживания этого недостаточно.

Одной из столичных строительных компаний хватило денег только на три этажа жилого дома. Банки отказывались кредитовать строительство, а квартиры не раскупались, поэтому владельцу пришлось заморозить проект. Такая же судьба постигла еще четыре строящихся дома компании. Ее сотрудники — а их за время кризиса стало на 60% меньше — получают зарплату за счет продаж квартир в единственном готовом комплексе. По словам совладельца компании Сергея Иванцова, продажа даже единственной однокомнатной квартиры в месяц покрывает текущие расходы компании. “Мы перешли на эконом-режим. Строительство возобновим, когда появятся деньги”, — говорит он.

От претензий инвесторов, которые вовремя не получат квартиры, Иванцова охраняет Закон “О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства”. Согласно ему, вкладчики, заплатившие 100% стоимости жилья, не имеют права расторгать соглашения с застройщиками, если сдача объекта опаздывает менее чем на 18 месяцев. В случае расторжения договора инвесторам придется долго ждать своих денег.

Выбранная Иванцовым стратегия типична для отечественных застройщиков. Но поможет она только компаниям, не обремененным большими долгами.

Офисно-портфельный разгон

Оптимизация затрат в условиях кризиса стала обыденным явлением для застройщиков. Правда, сначала расходы сокращались по возможности тихо: любая информация вызывала большой резонанс на рынке. Лев Парцхаладзе говорит, что пять месяцев назад, когда в компании “ХХI Век” уволили треть сотрудников, он не раз ловил на себе косые взгляды. А сегодня сокращения штатов никто не стесняется. Через такой процесс прошли все игроки рынка, уволив не менее 30% сотрудников, а некоторых отправив в бессрочные отпуска за свой счет.

По словам главы Киевской городской организации профсоюзов работников строительства и промышленности стройматериалов Владимира Крыжановского, из 100 тыс. строителей, работавших в Киеве в 2008 году, сегодня реально трудятся лишь десять тысяч человек. На 37 из 200 столичных строительных предприятий частного сектора введен неполный рабочий день, на 60 предприятиях работники находятся в вынужденных отпусках. Почти всем работникам отрасли снижены зарплаты, да и платят их несвоевременно.

По данным профсоюза, общий объем задолженности по зарплате в строительстве на начало марта составлял около 233 млн гривен — это около одной шестой общего объема задолженности по зарплате в экономике Украины. Участники рынка рассказали “Эксперту”, что увольнения и снижение зарплат позволили в некоторых случаях сократить расходы компании на 60%. Однако этого недостаточно, чтобы компенсировать падение доходов.

Один за другим застройщики объявляют о новой стратегии, адаптированной под кризис, — теперь они концентрируются на наиболее ликвидных проектах. Львовский холдинг ТКС достраивает объекты с наивысшей степенью готовности, а корпорация “Столица”, ведущая строительство в нескольких областях Украины, отложила планы по развитию сети торговых центров до лучших времен. Компания KDD Group приостановила работы по жилому комплексу “Зазимье” в Броварском районе Киевской области, предусматривающие строительство квартир небольшой площади. “Мы понимаем, что люди не могут получить ссуды под покупку недвижимости. Этот проект рассчитан на бюджетный сегмент, в котором более 70% покупателей берут ипотечные кредиты”, — объясняет решение председатель правления компании KDD Group Петр Слипец.

“Бюджетный”, “эконом” и “скидки” — теперь это главные слова в лексиконе застройщика. Правда, апеллируя этими понятиями, девелоперы не спешат отказываться от швейцарских часов, бриллиантовых запонок и шикарных авто. И всё же первые попытки самоограничения и экономии уже видны: в этом году на Международную профессиональную выставку коммерческой недвижимости в Каннах (MIPIM), участие в которой было делом чести каждого девелопера, отправилась лишь треть из намеревавшихся украинских компаний.

Бартер и уменьшение площадей

Первой реакцией рынка на кризис было повальное прекращение работ на строительных площадках. В конце прошлого года их остановили на 70% новостроев по всей Украине. Весной рынок немного ожил. По наблюдениям “Эксперта”, строительные работы возобновились в незначительном объеме и далеко не на всех площадках. Лидеры рынка пока еще держатся, хотя и у них на некоторых объектах отсутствуют рабочие (см. таблицу), а вот второй эшелон игроков сдал позиции. Например, когда обозреватель “Эксперта” объезжала столичные новостройки, ни компания “Будімекс”, ни инвестиционно-строительная компания “Столица”, ни другие не вели никаких работ.

Для поддержания процесса строительства застройщики реанимировали старую схему работы по бартеру, использовавшуюся в 90-х годах. “При помощи таких операций мы стараемся минимизировать кассовые разрывы и уменьшить денежные расходы на закупки. На условиях бартера приобретаются, к примеру, отделочные материалы, паркетная доска, щебень, дизельное топливо”, — рассказывает генеральный директор строительно-девелоперской компании ТММ Николай Толмачев.

Старший вице-президент холдинговой компании “Киевгорстрой” Василий Можар считает, что в кризисе выживет тот, кто обедневшему покупателю предложит самый дешевый продукт. “Может быть, этот продукт несколько потеряет в качестве, но он удовлетворит те минимальные потребности, которые есть у покупателя, и позволит продавцу работать и выжить”, — объясняет он. Поэтому застройщики стали рачительнее относиться к стройматериалам: многие перешли на более дешевую отечественную продукцию и ужесточили контроль над расходом стройматериалов. В докризисные времена, выбирая между колонной 30 и 40 см, застройщик склонялся в сторону бОльшего объема, мотивируя, что так будет надежней. Сегодня всё высчитывается до сантиметра, чтобы максимально удешевить проект. По признанию застройщиков, такие меры помогают сэкономить до 30% стоимости проекта. Те игроки рынка, которые имеют возможность вносить изменения в проекты, стали их упрощать. Так, Толмачев считает, что будущее рынка за эконом-площадями. Поэтому сейчас компания изменяет планировку объектов бизнес- или эконом-класса на стадии строительства монолитного каркаса, преобразуя часть больших апартаментов в Каннах в более скромные по площади квартиры.

Генеральный директор девелоперской компании Global Solutions Сергей Тумасов рекомендует коллегам оптимизировать процесс строительства. “Правильное управление проектом поможет сократить себестоимость квадратного метра практически в два раза”, — уверяет он.

Маркетинговые приманки

Больше всего повезло тем объектам, на сооружение которых львиную долю средств дали банки. Последним ничего не остается делать, как финансировать окончание строительства, поскольку продать недострой в сложившихся условиях практически невозможно. Для остальных игроков банковское кредитование остается недоступным. Поэтому наравне с сокращением расходов застройщики задумались над способами увеличения доходов компаний.

Еще летом прошлого года покупателей привлекали скидками. Например, строительная компания “Экобуд” проводила летнюю акцию по сдаче жилого дома в селе Петровском в Киево-Святошинском районе. При стопроцентной оплате квартиры квадратный метр в ней должен был стоить на десять процентов меньше (около 7300 гривен). В честь Дня строителя компания “Консоль” предлагала 35-процентный дисконт в жилом комплексе в Гостомеле. Такая же ситуация наблюдалась и в сегменте коммерческой недвижимости, но носила более кулуарный характер. Декларируемые скидки были фактическим снижением цен, но никто в этом признаваться не хотел. Сегодня, когда для покупателя резкое падение цен на недвижимость является очевидным, 10—30-процентными скидками уже привлечь кого-то трудно.

Когда застройщику срочно необходимы деньги, то квадратные метры продаются по себестоимости или даже ниже. По словам партнера инвестиционной группы Мerit Владимира Кочеткова-Сукача, под такие предложения уже сформировались закрытые группы инвесторов. Они предлагают игрокам финансировать окончание строительства в обмен на квадратные метры. Причем недвижимость они хотят получить по ценам гораздо ниже рыночных. Недавно, по словам Кочеткова-Сукача, такая группа инвесторов профинансировала достройку элитного жилого комплекса, расположенного в центре города. Согласно условиям договора, застройщик после ввода дома в эксплуатацию передаст им квартиры по цене 2700 долл./кв. м. Между тем в прошлом году цена элитного жилья превышала десять тысяч долларов за квадратный метр.

Но для застройщиков продажа по себестоимости — не лучший выход из положения. На банковское кредитование они тоже не надеются. К слову, в Киеве по-прежнему можно оформить ипотеку в восьми банках, но на жестких условиях. Чтобы получить заем на покупку квартиры, в среднем нужно иметь на руках не менее 30—50% ее стоимости. Кредит дается максимум на семь лет под 15—30% годовых в гривне или 20—23% годовых в долларах. Такие условия только отпугивают, а не привлекают покупателей, поэтому застройщики предложили рынку продажу квартир в рассрочку. Так, строительная компания НБК предлагает купить квартиру по цене первого взноса, который составляет от 20% стоимости. Остаток долга выплачивается на протяжении выбранного срока со ставкой от семи процентов годовых. Максимальный срок кредитования при этом составляет 20 лет. У компании Ukrainian Development Partners фиксированного первоначального взноса как такового нет — все платежи оговариваются в индивидуальном порядке непосредственно с покупателем. По словам руководителя отдела корпоративных коммуникаций и маркетинга компании Ukrainian Development Partners Олеси Романенко, 20% обращающихся в компанию людей интересуются именно возможностью рассрочки. Даже консервативный “Киевгорстрой” намерен с конца мая начать продажи квартир в рассрочку и предоставить возможность аренды жилья с правом выкупа. До этого у компании действовали две акционные программы, где были предусмотрены скидки на жилье в размере пяти-десяти процентов.

Игроки рынка пытаются получить прибыль и от освоения новых услуг. Компания ТММ частично переориентировала свое строительное подразделение на выполнение генподрядных работ, а продукцию вспомогательных производств — изделия из нержавеющей стали, производство оконных систем и т. д. — сориентировала на внешние рынки. “Это приносит небольшой доход, однако подобная схема оптимально задействует все наши мощности до того времени, когда мы увеличим количество объектов на стадии строительства”, — говорит Толмачев.

Выжить в новых условиях

Игроки отечественного рынка недвижимости ожидают, что дно — когда цены прекратят падать — будет достигнуто этой осенью. Однако дно ожидается пологим: цены не будут расти около года. Это означает, что многие компании просто не доживут до активизации рынка. Уже сейчас одни из них приостановили свою деятельность, другие — ищут покупателя. Больше всего шансов выжить у тех, кто не обременен долгами и имеет сбалансированный портфель проектов. Впрочем, крупные игроки смогут выжить благодаря взаимодействию с властью. Более мелким придется распродавать готовые объекты с минимальной маржей. В противном случае им грозит поглощение или банкротство.

Грядущая летом-осенью вторая волна погашения банковских кредитов только ускорит этот процесс. Иностранные инвесторы, которые, по прошлогодним прогнозам, должны были скупить всю украинскую недвижимость, заняли выжидательную позицию. Впрочем, их активизация поможет далеко не всем игрокам, ведь иностранцев интересуют только объекты коммерческой недвижимости по цене, гораздо ниже запрашиваемой игроками. Поэтому выживут те строители, которые проявят необходимую гибкость, способность быстро корректировать свою деятельность и приспосабливаться к новым условиям работы. “Сначала построить, а потом продать — вот вызов новой реальности”, — уверен начальник аналитического отдела компании по управлению активами “Диалог плюс” Александр Подолянко. По его мнению, рынок не вернется в прежнее состояние — преодоление кризиса будет связано с качественными изменениями. Девелоперы больше не смогут начинать новые проекты, не закончив старые. И они лишатся возможности брать огромные кредиты с надеждой, что будущие проекты с лихвой покроют все расходы.

Дарья КУТЕЦКАЯ