Оценка промышленного предприятия

Нетрудно догадаться, что случилось со многими маленькими и средними предприятиями, которые с начала “романтических” девяностых финансировались государством в наименьшей степени. В результате экономического кризиса Украина получила целую россыпь промышленных предприятий, которые представляют собой пустые и заброшенные цеха. Во время постепенной динамики рынка промышленной недвижимости устаревшие, плохо функционирующие или вовсе неработающие предприятия начинают ощущать на себе спрос со стороны отечественных бизнесменов и иностранных инвесторов. В таком случае важно получить как можно более полную картину состояния предприятия за всю его историю. Предлагаем в общих чертах заглянуть в процесс оценки, который оказался сложным и кропотливым делом

Особенности оценки промышленной недвижимости

При принятии решения о перепрофилировании того или иного промышленного здания, четкое видение того, во что оно превратится впоследствии, не является приоритетным. Куда важнее получить как можно более полную картину, чтобы ясно понимать возможные перспективы: инвестирование в данный проект или, наоборот, решение о продаже или ликвидации. Помочь в этом могут только эксперты-оценщики, которые, проанализировав ситуацию и взвесив все за и против, сделают выводы из настоящего (перспективность — бесперспективность), и дадут прогнозы насчет будущей рентабельности промышленного объекта.

По словам Андрея Шульги, председателя международной юридической компании “Соломон-Групп”, оценка промышленной недвижимости, согласно Закону Украины “Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине”, может осуществляться тремя подходами: имущественным (затратным), доходным, сравнительным (рыночным). В рамках каждого из них применяются методы, в зависимости от конкретных характеристик объекта, поставленных целей оценки и множества других факторов.

При оценке объектов промышленной недвижимости каждый из приведенных методов имеет свою специфику и трудности использования. Все зависит от поставленных целей. Так, при оценке промышленной недвижимости рыночным подходом могут возникнуть проблемы с подбором объектов сравнения, поскольку крупных специальных промышленных комплексов пока не так уж и много. На сегодняшний день практика продаж подобных объектов — явление довольно нечастое, и даже в тех редких случаях, когда эти сделки заключаются, информационному рынку становится доступным минимум подобной информации. Однако перспективы использования этого подхода довольно оптимистичны, особенно в свете желания инвесторов вкладывать капитал в новые стандарты развития промышленных и логистических комплексов с целостной инфраструктурой и коммуникациями.

В случае применения доходного подхода возникают проблемы с подсчетом стоимости аренды, определяющей будущий доход собственника, который он получит в течение того или иного периода времени, в силу того, что, как правило, подобные крупные промышленные объекты строятся исключительно под специфический вид производства и определенного собственника: фармация, пищевая, химическая промышленность, специализированное производство. “Поэтому на данный момент в Украине оценка промышленной недвижимости через доходный подход осуществляется редко”, — говорит Андрей Шульга. С этим соглашается и Вячеслав Мартынюк, начальник отдела экспертных оценок компании RED. Чаще, по его словам, при оценке промышленной недвижимости используется затратный подход (при оценке жилой недвижимости, например, превалирует сравнительный).

В случае применения имущественного подхода для оценки сложных промышленных объектов возникают трудности с определением величины затрат на воспроизведение подобной копии данного объекта в первоначальном виде. В связи с тем. что пока далеко не каждая оценочная компания привлекает к выполнению работы профессиональных сметчиков и других специалистов, способных наиболее точно определить стоимость строительных работ (сметные расчеты), оценочные компании, не имеющие в штате подобных специалистов, запрашивают информацию о строительно-монтажных работах у заказчика. А отсюда иногда возникают проблемы с предоставлением наиболее полной и объективной информации по разным причинам: конфиденциальность, противоречивость или частичное отсутствие сведений.

Процесс оценки того или иного объекта промышленной недвижимости не менее труден, чем выбор методики оценивания. Прежде чем предприятие оценят, последует целая череда как подготовительных, так и непосредственно экспертно-оценочных работ.

Цели и “их клиенты”

Клиентура данной услуги, несомненно, будет увеличиваться постепенно и постоянно. Ведь существует набор целей и условий, при которых необходимо производить экспертную оценку недвижимости, в том числе и промышленной. По словам Андрея Шульги, при покупке-продаже предприятий, получении банковских кредитов, формиро­вании уставного капитала предприятий, разработке инвестиционных проектов, привлечении инвесторов, стра­ховании, акционировании предприятий, перераспределении имущественных долей или разрешении каких-либо имущественных споров необходима реальная оценка стоимости объекта. В силу этого, спрос на оценку промышленной недвижимости, исходя из практики оценочной деятельности, имеет тенденцию к увеличению. По мнению Вячеслава Мартынюка, большинство клиентов, которые запрашивают данную услугу в их компании, — банковские клиенты. Таким способом они рассчитывают на получение кредита, передавая имущество в обеспечение.

Таблица 2 наглядно демонстрирует, в каких случаях необходима экспертная оценка. А если причин много, значит и количество клиентов, участвующих в данных процессах, пропорционально возрастает. Потому перспективность подобной услуги не ставится под сомнение.

Из таблицы четко видно, что большинство действий, связанных с частным бизнесом, приходятся на добровольную оценку промышленной недвижимости. Следовательно, и сама оценка — дело добровольное. Тем более, быть может, когда-то проведение ее воздастся сторицей. Стоимость же оценки предприятия является очень вариативной, так как на нее, как правило, влияет ряд основополагающих факторов, таких как сложности проведения работ по оценке, затраты, время, количество задействованных специалистов, местонахождение объекта оценки, предоставление заказчиком всей необходимой информации, а также объем дополнительных работ, которые необходимо провести оценщику. “Исходя из четкого и детального анализа всех вышеперечисленных факторов, формируется стоимость конкретного объекта оценки”, — информирует Андрей Шульга.

Вячеслав Мартынюк говорит, что стоимость, безусловно, зависит от объема работы и колеблется от 2 тыс. грн. в случае, если оценивается единичное здание, и до нескольких десятков тысяч в национальной валюте, если имеется в виду комплекс промышленных сооружений. Для того, кто ведет игру на перспективу, такие цены вовсе не страшны.

Тенденции и актуальные проблемы

В украинских городах размещено много промышленных объектов разной ценности. С каждым годом спрос на этот сегмент промышленности увеличивается, но, правда, не за счет восстановления производственных мощностей, а по причине бурного развития коммерческой недвижимости и складского комплекса. Перспектива использования индустриальных площадей в городах лежит в плоскости их перепрофилирования в торговые и офисные центры и склады.

Кроме того, перед Киевом, в частности, стоит проблема выноса промышленных зон за границы столицы, Такие предприятия все больше ориентируются не на наличие рабочей силы, а на удобное расположение вдоль трассы, на промышленную площадь с проложенными коммуникациями и соответствующей инфраструктурой. Потому, оценивая объект промышленной недвижимости, необходимо делать скидкл' на то, во что он превратится после своего развития. В большинстве случаев предприятия, которые продолжают производить товары, заказывают оценку для привлечения внешних источников инвестирования, попросту говоря — кредитов. А тем площадям, которые планируют отдать под складские помещения (в лучшем случае, под складские комплексы нового типа) или под очередной “Х-Центр”, заказывают оценку с целью купли-продажи, залога или приватизации.

Подводя итоги, можно сказать, что промышленная недвижимость, ее оценка, а потом и продажа-покупка плюс перепрофилирование является залогом развития складской и коммерческой недвижимости, роста кредитования вышеуказанных сегментов, выноса непривлекательных промышленных зон за десятки километров от жилых территорий, а главное — будущего развития городов (а особенно Киева) как бизнес-центов по услугам и сервису.

Павел ЧИГРИН