Скрытые за “фасадом”. Кто на самом деле владеет строительным бизнесом в Киеве

В середині 2000-х на ринку первинної нерухомості України відбулися великі зміни. З'явилися інноваційні способи залучення коштів приватних інвесторів в будівництво житла — такі як облігації, деривативи, венчурні фонди та інвестиційні фонди.

Нововведення перетворили “первинку” у один із найбільших майданчиків для відмивання коштів. Бізнесмени, які чекали на запровадження податку на виведений капітал та нульової декларації, побачили гідну альтернативу у вигляді нових фінансових механізмів на ринку житла.

Податкова оптимізація та можливість прилаштувати “кеш” приваблює відомих бізнесменів, політиків і навіть публічних діячів. Але інкогніто.

Відслідкувати прямий зв'язок між забудовником та публічною особою важко, оскільки компанії записуються на номінальних власників — офшори, родичів або підлеглих. 

Крім того, у процесі будівництва беруть участь декілька сторін — власник земельної ділянки, замовник, генпідрядник, девелопер, стратегічний інвестор.

Чиї саме “вуха стирчать” у будівництві та в якій ролі — дозволяють дізнатися лише журналістські розслідування, свідчення джерел, тексти “понятійок” (документ із зобов'язаннями сторін, який не має юридичної сили. — ЕП) та меморандумів, які потрапляють в інтернет.

Внутрішня кухня будівельного ринку могла б залишитись на совісті правоохоронних органів та самих бізнесменів, але до галузі залучені десятки тисяч осіб, які інвестують власні кошти у обіцянку забудовника побудувати житло. 

В останні роки в Україні збільшилась кількість випадків банкрутства на будівельному ринку — до “Еліти-Центр” та “Укогруп” Анатолія Войцеховського додались “Укрбуд Девелопмент” Максима Микитася та “Аркада” Костянтина Паливоди.

Редакція ЕП переконана, що через високоризикову діяльність ринку первинної нерухомості реальні бенефіціари будівельних компаній мають бути публічно озвучені.

Впродовж кількох місяців ЕП спілкувалась з власниками будівельного бізнесу, директорами девелоперських компаній та іншими гравцями ринку для збору інформації.

До нашого переліку потрапили компанії, що ввели в експлуатацію найбільшу кількість квадратних метрів за 2019 — частину 2020 року. Також у списку опинилися компанії, які будують повільнішими темпами, але вже встигли стати впливовими гравцями на ринку.

Stolitsa Group

78% акцій ТОВ “Столиця Груп” записано на кіпрську компанію ELAKOL DEVELOPMENTS LIMITED, бенефіціарами якої є троє громадян Литви — Марина Познякова, Тумєнас Раймондас, Агне Рузгиєне — та українець Іван Молчанов. Це офіційні дані з Єдиного державного реєстру (ЄДР).

Іван Молчанов — син співзасновниці “Столиця Груп” Владислави Молчанової. Вона була довіреною особою лідерки партії “Батьківщина” Юлії Тимошенко під час минулорічних президентських виборів і виступає однією зі спонсорок “Батьківщини”.

За інформацією ЕП, саме Молчанова продовжує ухвалювати ключові рішення в в компанії. 

Владислава Молчанова 

Литовська сторона забудовника представлена інвестиційною компанією BT Invest. Вона також володіє мережею супермаркетів Novus та торговельно-розважальним центром Retroville. Ключовим бенефіціаром BT Invest є Раймондас, один із співзасновників виробника напоїв “Сандора”, якого в 2007 році продав американській PepsiCo за 680 млн доларів.

Молчанова спливла у публічній площині після публікації народним депутатом Гео Леросом матеріалів жорсткого диску Дениса Комарницького. Комарницький — юрист, соратник колишнього мера Києва Леоніда Черновецького. 

З опублікованих нардепом матеріалів стало відомо, що в останні роки Комарницький був головним “смотрящим” за сферами будівництва та комунального господарства у Києві і саме він “потіснив з Олімпу” іншого “сірого кардинала” Вадима Столара.

Згідно із меморандумом між Молчановою та Комарницьким, вони домовляються про спільний викуп і майбутню забудову території заводу “Коммаш” на вул. Васильківській у Києві. Територія заводу близько 4 гектарів. 

Пізніше, виходячи із даних того самого жорсткого диску, з’являється нова версія цієї “понятійки”. Молчанова лишається, а от Комарницького змінює його давній соратник і син екс-мера Києва Леоніда Черновецького — Степан.

У Черновецького ЕП заявили, що він “не має особисто чи опосередковано спільних бізнес-проєктів” ані з Молчановою, ані з Комарницьким.

Інтергал-Буд

Під брендом “Інтергал-Буд” будують житло компанії, об'єднані в асоціації “Підприємств будівельників “Інтергал-Буд”, яка має статус неприбуткової організації.

Її президентом з вересня 2019 року є колишній народний депутат трьох скликань Володимир Зубик. Компанія була заснована ще 2003 року, але активну діяльність розгорнула в часи Віктора Януковича, коли Зубик входив до президентської партії. 

За часів членства у Партії Регіонів Зубика пов'язували із нафтовою компанією “Лівела”. За даними журналістів, через загадкову “Лівелу” в 2010 році в Україну ввозили мільйони тонн нафтопродуктів без сплати ПДВ та акцизу, через що бюджет недоотримав понад три мільярди гривень. Сама компанія зникла так само швидко як і з’явилась.

 

За даними ЕП, під час роботи у Верховній Раді Зубик продовжував ухвалювати ключові рішення в “Інтергал-Буді”. За 2019 рік забудовник увів в експлуатацію понад 130 тис. кв м житла. Дохід підрядної будівельної компанії “Інтергалу” за минулий рік становив близько 2 млрд грн.

Учасники ринку розповідають, що в останні місяці “Інтергал-Буд” знаходиться під атакою колишнього “сірого кардинала” Києва Вадима Столара. І нібито Зубик шукає підтримки в Офісі президента, надавши приміщення в своєму бізнес-центрі М8 під офіс народному депутатові Миколі Тищенку. Підтвердити цю інформацію ЕП не вдалося.

КАН Девелопмент

До складу групи “КАН Девелопмент” входить декілька підприємств з різними засновниками, в тому числі інвестиційний фонд “Авант”. Проте головним обличчям компанії є бізнесмен та колишній чиновник (з липня 2014 року по грудень 2015 року займав посаду першого заступника голови КМДА Віталія Кличка, — ЕП) Ігор Ніконов.

Компанію заснували троє бізнесменів — Володимир Крапівін, Вагіф Алієв та Ніконов. Всі троє в 1990-х роках працювали у проєктах Ігоря Бакая “Республіка” та “Інтергаз”. У 2001 році Ніконов почав працювати на будівельному ринку самостійно.

За словами Ніконова, будувати житло у Києві його запрошують власники земельних ділянок в якості девелопера. В інтерв'ю ЕП він розповідав, що будівництво одного із найвідоміших об'єктів — ЖК “Комфорт Таун” — профінансував Степан Черновецький.

В останні роки, запевняє Ніконов, він самотужки фінансує будівельні роботи на більшості житлових комплексів, залучаючи в процесі кошти приватних інвесторів.

У свою чергу, в приймальні Черновецького заявили, що син колишнього міського голови інвестував у будівництво ще двох ЖК КАН Девелопмент — “Тетріс Холл” та “Централ Парк”, але не самостійно, а за допомогою “професійних керуючих активами”.

Низка документів з архіву Лероса свідчить про те, що Черновецький активно, але непублічно інвестував значні кошти в різноманітні будівництва в місті. Автентичність файлів, опублікованих нардепом, підтвердили ЕП три незалежних джерела.

Натомість, у Черновецького повідомили, що він особисто не інвестує у нерухомість. 

“Він має певні фінансові інвестиції у ринок нерухомості в Києві, які реалізуються через інститути спільного інвестування під управлінням ліцензованої компанії та професійних керуючих активами”, — йдеться у відповіді на запит ЕП.

 

Perfect Group

На офіційному сайті Perfect Group зазначається, що під цим брендом об'єдналися 30 компаній. Власниками “Перфект груп інвест” та інших компаній, що будують у Києві під девелопментом Perfect Group, є “номінали”, прізвища яких невідомі учасникам ринку.

За інформацією співрозмовників ЕП, контроль над Perfect Group здійснює народний депутат від “Опозиційної платформи — За життя” Дмитро Ісаєнко. Після військового училища Ісаєнко довго працював будівельником. З 1999 року служив чиновником, обирався депутатом Київради та Верховної Ради. Протягом восьми років (2007-2015) працював заступником міністра регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ.

Журналісти Bihus.Info з’ясували, що Ісаєнко жодного дня не був власником бізнесу, але це не завадило йому вибудувати потужний будівельний бізнес на підрядах Міноборони. На підлеглих Ісаєнко записав з десяток будівельних фірм: до них “потекли” державні підряди на будівництво житла для військовослужбовців.

Perfect Group не відповіла на запит ЕП щодо причетності Ісаєнка до компанії.

Perfect Group часто заходить у проєкти інших девелоперів у якості партнера. Компанія Ісаєнка зводить житло спільно з “Київміськбудом”, Citex Development, Ліко-Холдинг, але найбільше — з Saga Development.

Saga Development

Saga Development була заснована у 2016 році під назвою Riverside Development. Її засновником була панамська Trevor Business S.A., а генеральним директором став колишній заступник директора департаменту містобудування та архітектури Київської міської державної адміністрації Андрій Вавриш. 

Найвідомішими об'єктами Saga є житлові комплекси Chicago Central House, SAGA City Space та “Рибальський” на однойменному півострові. Також планується забудова ЖК “Новий Поділ” на місці київського річкового порту.

В інтерв'ю ЕП Вавриш розповідав, що у нього був опціон на придбання компанії і він його використав. Згідно із відкритими реєстрами, Вавриш став кінцевим бенефіціаром Saga у квітні 2020 року.

Зараз Saga, як і раніше, записана на панамський офшор. Хто був власником молодої компанії-забудовника раніше, Вавриш не зізнається. Каже, що це не публічна людина, не пов'язана з політикою.

У 2019 році Вавриш став відомим широкому загалу завдяки своїй дружбі з тогочасним головою Офісу президента Андрієм Богданом. За словами девелопера, дружба з Богданом не пішла на користь бізнесу, навпаки, зросла кількість атак на компанію з боку силових структур та медіа.

Київміськбуд

“Київміськбуд” довгий час був лідером ринку нерухомості Києва. 80% холдингової компанії належить громаді Києва в особі Київської міської державної адміністрації, ще 20% — міноритарним акціонерам.

Очолює холдингову компанію Ігор Кушнір. За даними журналістських розслідувань, призначення Кушніра у “Київміськбуд” пролобіювали ще у 2012 році “завгосп” тодішнього президента Віктора Януковича Андрій Кравець та голова Адміністрації президента Сергій Льовочкін.

За словами власника великої будівельної компанії, який побажав зберегти анонімність, наразі “Київміськбуд” являє собою “оболонку”, у якої у власності мінімум активів.

“Сьогодні “Київміськбуд” — це півбудівлі на Омеляновича-Павленка (офіс холдингу — ред.) та сотня “білих комірців”, — заявив співрозмовник ЕП.

До 1991 року “Київміськбуд” був трестом, згодом — акціонерним товариством, зараз — є холдингом. Якщо раніше КМБ реально будував і отримував прибуток, то нині господарською діяльністю займаються його підрозділи, які стали самостійними суб'єктами в складі холдингу.

До складу холдингу входять 34 акціонерні товариства, де “Київміськбуд” має пакети акцій — від 4% до 55%, та 10 компаній, де “Київміськбуд” має частки від 0,007% до 100%.

“Парасолька” у вигляді комунального підприємства є головною маркетинговою складовою “Київміськбуду”, подібно до того, як Державна будівельна корпорація “Укрбуд” допомагала приватній “Укрбуд девелопмент” залучати кошти інвесторів в будівництво.

У 2019 році “Київміськбуд” отримав “скромні” 35,6 млн грн прибутку, роком раніше — 27,66 млн грн. Саме з цих цифр виплачуються дивіденди до столичного бюджету. Серед усіх підприємств, у яких “Київміськбуду” належать частки або акції, мають позитивні фінансові результати та здійснюють виплати дивідендів лише ПАТ “ДБК-4” та ТОВ “Новобудова”.

bUd Development

Під молодим брендом bUd development будуються цікаві з архітектурної та інвестиційної точок зору житлові комплекси. Об'єкти зводяться у локаціях поряд зі станціями метрополітену або в центральних районах міста. 

Згідно із даними на порталі lun.ua, у проєктах bUd, що знаходяться на фінальній стадії будівництва, розкуплені майже всі квартири. Інвесторів не відлякує відсутність будь-якої інформації про власників бізнесу та контактної інформації на сайті забудовника (вказано лише стаціонарний телефон та e-mail, ЕП).

Будівництво під брендом bUd development здійснюють члени асоціації “Будівельна група “Буд Девелопмент”, відповіли в компанії на запит ЕП. До складу асоціації входять землекористувачі, замовники будівництва, генпідрядники, інвестори, проєктанти та інші компанії.

“Асоціація є неприбутковою організацією, засновники та учасники не отримують прибутків від її діяльності. Членство в асоціації надає право її учасникам здійснювати комерційну діяльність під торговою маркою bUd development”, — йдеться у відповіді.

Директором асоціації є Олексій Прокопенко, а головою її Ради — Василь Петренко. Втім, за інформацією ЕП, за bUd development стоять більш відомі прізвища.

Будівництво житла під девелопментом bUd development здійснюють народний депутат від “Опозиційної платформи — За життя” Вадим Столар, президент “Київміськбуду” Ігор Кушнір та співвласниця Stolitsa Group Владислава Молчанова. Про це розповіли ЕП три різні учасники ринку.

Столар також є близьким другом Степана Черновецького. У 2016 році журналісти програми “Схеми” зафільмували, як Столар і Кушнір летіли одним чартерним рейсом з Лондона.

На причетність Кушніра до діяльності bUd development вказують і непрямі ознаки. На кількох будівельних майданчиках bUd development “Київміськбуд” виступає партнером і його логотип розміщений на паспортах об'єктів.

Крім цього, bUd development побудував другу чергу ЖК “Французький квартал” після КМБ і “перехопив” у холдинга забудову на вулиці Багговутівській, 16, анонс якої публікували на сайті “Київміськбуду” в 2018 році.

У пресслужбі “Київміськбуду” повідомили, що партнерство з bUd регулюється окремими договорами про співпрацю, але деталей не розкривають. Також у холдинговій компанії спростували причетність Кушніра до bUd development або до будь-яких інших девелоперських компаній.

Ще однією “ниткою”, яка поєднує згадану трійку забудовників, є справа банку “Аркада”. “Київміськбуд”, який проводить аудит житлових комплексів “Аркади”, запропонував зробити новим управителем фондів фінансування будівництва “Фінансову компанію “Гарант Капітал”. Одним із її власників є вже згаданий Олексій Прокопенко — директор Асоціації “Будівельна група “Буд Девелопмент”.

Крім цього, наприкінці листопада відбулася зустріч інвесторів “Аркади” з іншою потенційною непублічною бенефіціаркою — Молчановою, на якій вона охарактеризувала Прокопенка як “найкращого і неупередженого спеціаліста, з яким знайома особисто”. Забудовниця припускала, що за певних умов Stolitsa Group може взяти на себе добудову житлових комплексів “Аркади”.

1 жовтня в офісі bUd development провела обшуки Служба безпеки України. Слідство підозрює менеджмент компанії в ухиленні від сплати податків, через що держава за три роки недоотримала 500 млн грн. 

За словами співрозмовників ЕП, обшуки можуть бути елементом “війни” нинішнього “смотрящого” за Києвом Дениса Комарницького із колишнім “смотрящим” Вадимом Столаром.

BudCapital

Компанія з управління активами “Будкепітал” має у своєму активі власні об’єкти — Star City та “Вежа на Ломоносова”, а також виступає стороною будівництва житлових комплексів bUd development і партнером “Київміськбуду”.

Ці ознаки, а також слова учасників будівельного ринку свідчать, що BudCapital є фірмою з орбіти Столара-Кушніра. При цьому власник великої київської компанії-забудовника на умовах анонімності уточнив, що в BudCapital немає Влади Молчанової.

У пресслужбі девелопера повідомили, що кінцевим бенефіціарним власником “Будкепітал” є Володимир Криворучко. На уточнююче запитання щодо причетності до компанії Столара та Кушніра не відповіли.

IB Alliance

IB Alliance — третя компанія за ліком компанія із орбіти Столара-Кушніра. На її рахунку такі великі проєкти як ЖК “Діброва парк” та ЖК Great, а також участь у будівництві ЖК “Зарічний”.

Спочатку ЖК Great зводився силами IB Alliance та компанії РІЕЛ, проте незабаром до них приєднався “майже комунальний” “Київміськбуд” у статусі інвестиційного партнера.

З “Діброва парк” ситуація цікавіша. Співрозмовники ЕП розповіли, що під девелопментом Столара-Кушніра фінансування робіт цього комплексу здійснює Степан Черновецький. Саме йому належить земельна ділянка біля майбутньої станції метрополітену “Мостицька”, де будується комплекс.

Представники Черновецького у коментарі ЕП уточнили, що ані зі Столаром, ані з Кушніром Степан спільних бізнес-проєктів немає, але визнали, що син екс-мера Києва володіє частиною “Діброва парк”.

“Керуючі активами направили частину інвестицій для придбання міноритарної частини в проєкті ЖК “Діброва парк”, — повідомили в приймальні Черновецького.

ENSO

У відповіді на запит ЕП в компанії ENSO повідомили, що засновниками та кінцевими бенефіціарами компанії є Андрій Руденко та Раміль Мєхтієв. 

Проте, як вдалося дізнатися ЕП, реальний контроль над компанією здійснює Вадим Столар. У пресслужбі ENSO запевнили, що Столар не має відношення до компанії.

ENSO здійснює будівництво трьох комплексів бізнес-класу у центральних районах Києва, проте ще не ввела в експлуатацію жодного будинку.

GEOS

За компаніями, що працюють під брендом GEOS, стоять екс-депутат Київради Микола Негрич та його тесть Михайло Голиця. Цю інформацію підтвердили співрозмовники ЕП.

Голиця — колишній президент “Київміськбуду”, екс-депутат Київради та колишній начальник Головного управління житлового забезпечення Київської міськдержадміністрації. Він має тісні відносини з ще одним чиновником КМДА, що займається питаннями житла та будівництва — В’ячеславом Непопом.

ЕП не отримала відповіді на запит щодо структури власності GEOS.

UDP

Диверсифікований портфель інвестицій бізнесмена Василя Хмельницького об'єднав будівельні та земельні активи під брендом Ukrainian Development Partners. В інтерв'ю журналу Forbes Хмельницький зізнався, що до будівництва у нього “ніколи не було інтересу” і зараз він веде перемовини про продаж своїх 65% власнику решти 35% Андрію Іванову.

З “гніздечка” Хмельницького вилетіло двоє амбітних “пташок”, які заснували власні проєкти. City One Development колишнього керуючого партнера UDP Валерія Кодецького допомагає добудовувати найвідоміший комплекс Хмельницького — “Новопечерські Липки”.

Другий виходець з UDP — Олексій Баранов. Його компанія “А-Девелопмент” відома на ринку реалізацією проєктів Smart Plaza на Оболоні і КПІ, а також забудовою території кінокопіювальної фабрики біля метро “Голосіївська”.

ЖК White Lines на “Голосіївській”, згідно з уже згадуваними даними файлів на комп'ютері Дениса Комарницького, будується спільними зусиллями Баранова, співвласника UDP Іванова та Степана Черновецького.

У пресслужбі A-Development підтвердили, що співінвесторами White Lines є UDP та компанія Futura Hata. За інформацією ЕП, Futura Hata належить саме Черновецькому. Найбільший проєкт цього девелопера — ЖК “Світло Парк” на Столичному шосе. 

Edelburg Development

До осені 2020 року керівником “Едельбург Девелопмент” був ексочільник столичного підрозділу Державної архітектурно-будівельної інспекції Сергій Кучер. Згодом компанію очолив Сергій Лєвцов, свояк Степана Черновецького — вони одружені на сестрах-двійнятах Діані та Жанні.

За словами співрозмовників ЕП, Кучер та Черновецький мають по 50% у Edelburg Development. Цю інформацію не змогли підтвердити у пресслужбі компанії, посилаючись на офіційні реєстри, де кінцевими бенефіціарами вказано Ольгу Солоп та Ірину Сімончук.

Александр КОЛЕСНИЧЕНКО