Новостройки в рассрочку

Рынок новостроек впал в затяжную кому: количество сделок в этом сегменте к концу мая не превышало 10—20 в месяц, а львиная доля объектов оказалась прочно законсервирована. Чтобы привлечь покупателей, застройщики готовы предложить им жилье в рассрочку.

По данным Госкомстата, в первом квартале нынешнего года в сравнении с аналогичным периодом 2008-го объемы строительных работ сократились на 56,7%. “В среднем коэффициент загрузки мощностей компаний строительного сектора сейчас составляет около 55%. Для сравнения: в 2008 году этот показатель достигал 80%. У самых слабых и малоэффективных компаний коэффициент загрузки мощностей за последние 12 месяцев упал с 70 до 30%”, — отмечает советник инвестиционно-банковского департамента Dragon Capital Алексей Зеркалов. В наиболее сложной ситуации оказались компании, активно привлекавшие заемные средства и имеющие высокую долговую нагрузку. “Девелоперам приходится оплачивать проценты по кредитам и заниматься поиском дополнительного финансирования для завершения объектов. Компании, которые брали кредиты под залог существующих объектов, так же вынуждены пересматривать свои бизнес-планы, так как им необходимо оплачивать не только проценты, но и тело кредита, в то время как арендный доход значительно сократился”, — говорит Наталья Стельмах, заместитель директора, руководитель отдела инвестиций компании DTZ в Украине. В итоге строительство новых объектов фактически остановилось. “Десятки застройщиков де-факто стали банкротами еще в конце прошлого года. Большинство строящихся жилых домов вели небольшие компании, возводившие одновременно два-три объекта. Сегодня они не имеют ни собственных ресурсов, ни возможности привлекать частных инвесторов или получить кредит для достройки объектов. Шансы привлечь стратегического инвестора — иностранного или украинского — также минимальны. В результате, по нашим оценкам, в зависимости от региона Украины, сейчас заморожено 90—95% проектов”, — рассказал “k:” ведущий специалист департамента маркетинга компании SV Development Сергей Костецкий.

Более комфортно (в сравнении с другими коллегами) чувствуют себя компании, имеющие возможность достраивать дома за счет собственных средств. Крупные застройщики могут позволить себе продавать жилье в рассрочку. Такой вариант предусмотрен в принятом недавно правительственном постановлении “О порядке аренды жилья с выкупом”. Документ оговаривает право предприятия-арендодателя передавать физлицу-арендатору жилье на срок до 30 лет за определенную плату, размер которой оговаривается в договоре. Правда, сами застройщики не готовы растягивать расчеты на столь длительный период. В частности, ХК “Киевгорстрой” готовится предложить покупателям две программы лояльности. Квартиру в уже сданном в эксплуатацию доме можно будет приобрести на следующих условиях: 30% ее стоимости вносится сразу, оставшаяся сумма разбивается на четыре-пять лет. Каждый платеж (расчеты производятся в гривне) корректируется на официальный размер инфляции. Чтобы купить жилье в строящемся доме, до окончания строительства покупателю необходимо внести 60% его стоимости, оставшаяся сумма гасится в течение двух лет после возведения новостройки. Причем этот вариант не предусматривает какой-либо корректировки изначально установленной цены, что, по мнению застройщика, должно заинтересовать граждан в приобретении квартир в недостроенных домах. Аналогичные программы разрабатывают и другие компании, оставшиеся на плаву. Впрочем, и они намерены достраивать лишь объекты высокой степени готовности, попутно изобретая альтернативные способы привлечения финансирования. “Из-за недостатка оборотных средств все деньги были направлены на завершение строительства уже начатых объектов. Сейчас мы завершаем строительство жилого комплекса “Солнечный” на проспекте Науки, 28. Планируем осенью сдать его в эксплуатацию полностью.

Пришлось вспомнить опыт строительства 90-х годов, использовать бартерный обмен”, — рассказала “k:” Клавдия Бондарева, директор финансово-строительной компании “Пагода”. Чтобы снизить долговую нагрузку, компании-застройщики все чаще идут на продажу части бизнеса. “Например, компания “XXI Век” в начале июня продала четыре объекта в различных регионах местным девелоперам. Российская Mirax group продает все свои объекты в Украине корпорации AEON. Но на данном этапе мы видим интерес к подобным проектам лишь со стороны небольших инвесторов или застройщиков, которые знают, что, приобретая объект с дисконтом, в перспективе они получат прибыль”, — говорит Константин Степанов, руководитель аналитического департамента ИГ “Сократ”.

Тем не менее тяжелое финансовое положение не подвигло застройщиков существенно снизить цены на жилье. Максимум, на который могут рассчитывать покупатели, — скидка 5—10%, и лишь в отдельных случаях она может достигать 30%. Более того, по данным информационно-аналитического портала “Столичная недвижимость”, с мая 2008-го по май 2009-го средняя стоимость первичного жилья в национальной валюте увеличилась на 12,2%. Жилье эконом-класса подорожало на 1,9%, бизнес-класса — на 2%, а премиум-класса — на 20,7%. “Застройщикам проще законсервировать объект, нежели достроить его и продавать с большими скидками. По данным Госкомстата, себестоимость строительства снизилась всего на 2—3%. Кроме того, отчисления компаний в местные бюджеты, невзирая на заявления городских властей, остались фактически на прежнем уровне. Поэтому как бы застройщики ни старались, снижения цен на 50% на первичном рынке быть не может. Все акции, которые якобы проводят компании, не более чем уловки. Реальных скидок нет”, — поясняет Сергей Костецкий.

Квартиру с хорошим дисконтом (в 20—25%) можно приобрести у генподрядчиков или производителей строительных материалов, которые зачастую выступают и в роли продавцов жилья в новостройках. Девелоперы, начавшие практиковать бартерные схемы, рассчитываются с партнерами квартирами. Те в свою очередь стараются побыстрей избавиться от непрофильного товара, предлагая хорошие скидки. Впрочем, и они оказываются недостаточными, чтобы заинтересовать потенциальных покупателей. “В докризисный период в столичных новостройках ежегодно продавалось около 10 тыс. квартир, сейчас количество продаж ограничивается 10—20 сделками в месяц”, — констатирует Сергей Костецкий.

Ограниченное предложение квартир по более низким, чем рыночные, ценам от застройщиков может появиться благодаря НБУ. На прошлой неделе заместитель министра регионального развития и строительства Дмитрий Исаенко сообщил о готовности Нацбанка выделить 1 млрд. грн. для начала реализации программы по завершению строительства жилых объектов с уровнем готовности от 70% и более. По условиям этой программы госпомощь получит предварительно отобранный проект, стоимость жилья в котором в ходе конкурса окажется самой меньшей. Для Киева торги по стоимости 1 м2 могут стартовать с 8 тыс. грн. (постепенно уменьшаясь), Киевской области — с 7,5 тыс. грн., Севастополя и облцентров — 6 тыс. грн., для других населенных пунктов — с 5 тыс. грн. Победитель получит не живые деньги, а возможность продать жилье пожелавшим взять льготный кредит под покупку квартиры в данном доме. Однако скептики уверяют, что в нынешних условиях вряд ли найдется много желающих влезать в кредитное рабство.

Виктория ПОДА