В отношениях между жителями многоквартирных домов и исполнителями коммунальных услуг наступает новый этап: с 1 мая в соответствии с новым Законом “О жилищно-коммунальных услугах” потребители должны определиться, по какой форме они будут получать их от поставщиков.
Разделение услуг
Необходимость заключения новых договоров вызвана тем, что указанным законом вводятся новые классификации жилищно-коммунальных услуг и новые модели договорных отношений. Кроме того, меняются подходы к формированию тарифов, а также вводится ответственность за ненадлежащее исполнение договора.
Закон разделил услуги на жилищные и коммунальные. Жилищная — это услуга по управлению многоквартирным домом. В нее входит содержание многоэтажки и ремонт общего имущества дома. А вот к коммунальным услугам относится поставка и распределение природного газа, поставка и распределение электроэнергии, поставка тепловой энергии, снабжение горячей водой, централизованное водоснабжение, водоотведение, обращение с бытовыми отходами.
Однако нет строгого обязательства для абсолютно всех заключить новые договоры точно до 1 мая — соглашения, заключенные до вступления в силу нового Закона “О жилищно-коммунальных услугах” (т. е. до 10 декабря 2017 г.), сохраняются и будут действовать до вступления в силу новых договоров.
По информации директора СП “Энергосбыт” коммунального предприятия “Киевтеплоэнерго” Константина Лопатина, в соответствии с новым законом жители многоквартирных домов должны выбрать прежде всего форму предоставления коммунальных услуг для их домов по централизованному отоплению, снабжению горячей и холодной водой, водоотведению. “И в зависимости от выбранной формы договора им надо решить отдельно вопрос, кто будет обслуживать внутридомовые сети”, — отметил он.
По словам Лопатина, кардинально меняется подход к предоставлению услуг: “В платежках теперь будет постоянная составляющая — это предоставление самой услуги, а также строки с суммами за абонентское обслуживание, взнос за обслуживание домовых узлов учета тепла, горячей и холодной воды”.
Договоры должны быть заключены по типу или образцу договоров, форма которых утверждается Кабинетом Министров. А Министерство развития общин и территорий разъяснило, что такие документы заключаются на один год, и если за месяц до его истечения ни одна из сторон не сообщила другой письменно об отказе от договора, то он считается продленным еще на год.
Итак, Закон “О жилищно-коммунальных услугах” предлагает на выбор три модели договорных отношений жильцов и поставщиков коммунальных услуг, и каждый волен выбрать то, что ему по душе.
Договоры для “эгоистов”
Первая модель — это индивидуальный договор. Он заключается между поставщиком комуслуг и каждым потребителем в отдельности, то есть — с каждым владельцем квартиры в многоквартирном доме. При такой модели договора поставщик услуги обслуживает внутридомовые сети вплоть до квартиры и отвечает за качество услуги до этой черты. Потребитель же оплачивает поставщику саму услугу, обслуживание внутридомовой сети и абонентский учет (т. е. услугу по распределению показаний общедомового счетчика между квартирами, начислению платы и работу с должниками). О размере платы за обслуживание сетей совладельцы дома должны договариваться с поставщиком. Если же это не удастся, то придется выбрать другой договор. Преимущества индивидуального договора в том, что поскольку поставщик услуги обслуживает сети внутри дома, то он отвечает за ее качество до самой квартиры. Хотя и стоимость услуги может стать дороже, чем сейчас — как удастся договориться с поставщиком.
Договоры на поставку газа и электроэнергии в квартиры могут заключаться только индивидуальные, другие модели договоров для этих видов услуг запрещены.
Коллективный разум
Остальные две модели договоров — коллективные, их главная особенность в том, что поставщик услуги предоставляет ее только до входа в дом и отвечает за ее качество только до этой черты. Ответственность же за общедомовые сети, за их обслуживание и ремонт, за качество услуги, которая подается уже по дому в квартиру, — это проблемы жильцов и их взаимоотношений с ОСМД или управляющим их дома.
Первый коллективный договор — это соглашение поставщика услуги с управляющим домом. Он может быть заключен только в том случае, если в доме есть общедомовой счетчик на услугу. Управляющим, который подписывает договор, может быть как один из жильцов дома, которому все остальные предоставили такие полномочия, так и организация совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), правление жилищно-строительного кооператива, физлицо или юрлицо, которому полномочия на управление домом дало само ОСМД. “Такой договор может подписать даже представитель инициативной группы жильцов дома”, — пояснил глава комитета ЖКХ общественного совета при Киевской городской госадминистрации Олег Попенко.
Управляющий, который подпишет такой договор, должен будет распределять между квартирами платежи, вести учет оплаты услуг жильцами, перечислять деньги поставщику коммунальной услуги, а также сообщать ему о должниках. Если управляющий вовремя сообщит о должнике, то этим он снимет с себя ответственность, и тогда уже поставщик услуги будет взыскивать деньги с должника.
Однако при таком договоре совладельцам дома нужно будет решить, кто будет обслуживать внутридомовые сети: управитель дома, ОСМД или кто-то еще.
По мнению эксперта по вопросам жилищного хозяйства и энергоэффективности Марии Осипчук, коллективный договор выгоднее заключать на те услуги, за которые жильцы рассчитываются по общедомовому счетчику (например, тепло или вода) — распределением платы за услугу будет ведать не поставщик услуги, а уполномоченный, и это позволит всегда контролировать процесс и понимать, какое фактическое потребление услуги.
ОСМД — наше все
Второй коллективный договор — это договор, который с поставщиком услуги заключает именно ОСМД. И оно будет отвечать перед поставщиком услуги за долги жителей дома, то есть в адрес ОСМД будут выставляться штрафы за неуплату. А вопросы оплаты долгов и штрафов должны решаться внутри организации. При необходимости ОСМД может подать на жильцов в суд для взыскания долга.
Мария Осипчук отметила, что такой договор подходит тем домам, где создано ОСМД и обеспечен высокий уровень платежной дисциплины. Практика показывает, что данный договор следует выбирать только если у ОСМД есть резервный фонд, позволяющий полностью оплачивать поставщику услугу, даже если отдельные жильцы не заплатили.
Преимуществом этого варианта договора является возможность жильцам самим решать, как влиять на должников.
Собственники квартир имеют право самостоятельно выбрать один из трех видов договоров по каждому виду комуслуги (кроме поставки и распределения природного газа и электроэнергии). Однако, как отмечает Мария Осипчук, на каждую услугу может быть только один вариант договора — если жильцы решили заключать индивидуальные договоры, то это касается всех совладельцев дома без исключения.
Ждут у моря погоды
Уже сегодня можно прогнозировать, что большинство украинцев если и узнают, что до 1 мая этого года они должны определиться с формой договора, то вряд ли будут предпринимать какие-либо активные действия.
Пассивность в коммунальном вопросе украинцев очень четко прослеживается по статистике создания ОСМД, которое позволяет жильцам самим взять в свои руки управление их многоквартирным домом. По данным Министерства развития общин и территорий, если на сегодня в Украине насчитывается 180 тыс. многоквартирных домов, то ОСМД — только 33 тыс. Наибольший прирост в создании их пришелся на весну 2016 г., после того как был принят в 2015 г. Закон “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме”, который давал один год для самостоятельного выбора формы управления домом. А если собственники дома не могли определиться, то управителей им тогда назначала местная власть.
Однако после этого активность в создании ОСМД начала падать, и сегодня по Украине их создается около 140 в месяц. Чтобы понять, насколько украинцы неактивны, можно посмотреть подсчеты министерства: при таких темпах для создания ОСМД во всех многоквартирных домах в Украине потребуется 87,5 года.
Что будет, если ничего не делать
Министерство развития общин и территорий пояснило, что если жители многоквартирного дома не смогут договориться, какой тип договора выбрать, то тогда поставщик услуги с каждым потребителем заключит индивидуальный договор, но не тот, о котором написано выше, а его усеченный вариант. Это самый плохой для потребителя вариант. В этом случае поставщик услуги будет отвечать за ее качество только до границы дома (а не до квартиры), поставщик не будет отвечать за обслуживание внутридомовых сетей и брать за это плату. Но в таком случае все проблемы, связанные с внутридомовыми сетями, становятся проблемой жильцов. И если, например, в подвале дома протекает труба горячей воды, то жильцы будут оплачивать полностью весь объем воды, который дошел до дома, включая и то, что вытекло в подвале, а не за то, что дошло после всех протечек до их квартир.
По словам Марии Осипчук, такой вариант не будет критичным для тех домов, в которых создано ОСМД или есть профессиональный управитель, которые занимаются обслуживанием домовых сетей.
Если же в доме до сих пор не определена форма управления и его содержанием занимается старая управляющая компания (другими словами — привычный для всех ЖЭК), то никто не сможет гарантировать совладельцам безопасность и комфорт, поскольку компания, как правило, не имеет достаточно средств для надлежащего содержания дома. “Ответственность за содержание сетей лежит на самих совладельцах. Если они никого не уполномочили на содержание сетей, то никто этого и не будет делать”, — сказала Мария Осипчук.
