Когда выгоднее покупать жилье?

Рынок недвижимости зашевелился. За последний месяц цены на дешевую вторичку стабилизировались и начали расти. Риелторы тут же провозгласили достижение дна и грядущее подорожание квартир, а некоторые эксперты поспешили заявить, что цены могут подняться за счет спекулянтов, массово скупающих квартиры в новостройках. На деле оживление на рынке временное, а зарабатывать на перепродаже недвижимости не получится еще как минимум три года.

За последний год стоимость столичной недвижимости в долларовом эквиваленте снизилась более чем на 30%. Относительная дешевизна жилья и появление у покупателей денег за счет возврата депозитов возродили спрос. По данным Союза специалистов по недвижимому имуществу, по сравнению с январем количество сделок на рынке выросло более чем в два раза.

Кто покупает недострой

На рынок первичного жилья Украины возвращаются крупные спекулянты, заподозрил зампредседателя парламентского Комитета по вопросам строительства, градостроения и ЖКХ Юрий Сербин. “Сейчас уже ходят по застройщикам люди, у которых есть средства, которые не скупают две-пять квартир, а предлагают по очень низким ценам, ниже себестоимости, скупать целые дома”, — заявил депутат. Эти спекулянты — не физические лица, а компании и даже ассоциации, говорит он. Через два года, когда на рынке первичного жилья будет дефицит, они продадут свои дома втридорога.

Некоторые компании действительно приобретают недостроенные жилые комплексы, подтвердил информацию интернет-газете аналитик компании SV Development Сергей Костецкий.

“Есть определенные инвестиционные группы, которые покупают недостроенные дома, будут вкладывать в них деньги и достраивать. За ними стоять серьезные компании”, — сообщил эксперт. Но назвать этих инвесторов спекулянтами нельзя, они не покупают готовое жилье с целью быстрой перепродажи, а будут вкладывать собственные средства в развитие строительных проектов, говорит Костецкий. Со временем они аккумулируют активы мелких компаний — и на рынке останется только несколько крупных игроков. Лишь компании с солидным капиталом способны вести строительство в условиях кризиса отрасли.

Спекулянты же, напротив, стараются держаться от первички подальше — слишком велики риски. “Даже если застройщики сделают скидки, у большинства из них есть серьезные долги. Все спекулянты это понимают. Ведь через некоторое время застройщик может попросить инвесторов доплатить еще некоторую сумму — для завершения строительства”, — говорит Костецкий. Гораздо проще обратиться на вторичный рынок — там нет никаких рисков, да и прибыль по прошествии нескольких лет гарантирована.

Дефицит жилья и покупателя

Опасения депутата касательно дефицита первичного жилья, который настигнет Украину через несколько лет, имеют под собой больше оснований. По данным портала “Столичная недвижимость”, в прошлом месяце 11 новых домов в Киеве сняли с продажи. Из них семь — эконом-класса и четыре — бизнес-класса. Еще для 27% объектов перенесли срок ввода в эксплуатацию на несколько месяцев.

В течение года таких объектов может стать еще больше, заявил интернет-газете директор КУА “Финком Эссет Менеджмент” Павел Ружицкий: “Тенденция к отсрочке ввода в эксплуатацию сохранится, но темпы тенденции непредсказуемы. Сейчас заморожено более 50% строек, и чем больше времени будет проходить, тем больше будет отложенных сроков. Ведь те объекты, которые должны сдаться к осени, в статистику сейчас не попадают”.

Таким образом, через несколько лет новой недвижимости на рынке действительно будет мало. Но это не должно вызвать ажиотаж и рост цен. “У нас в стране всегда был дефицит жилья. Но сейчас — дефицит людей, которые могут это жилье приобрести”, — рассказал интернет-газете вице-президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Анатолий Топал. По его словам, рынок могли бы оживить не только крупные инвесторы, но и обычные граждане, приобретающие жилье для себя. Но физлица обращают внимание на первичный рынок только в том случае, если проект завершен на 95%.

Неинтересен рынок и крупным инвесторам. По данным компании SV Development, объем инвестиций в недвижимость Киева в первом полугодии 2009 года снизился более чем на 60% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Чем привлекать покупателя

Риелторы рано заявили о достижении рынком дна. Лето — сезон снижения деловой активности. А вот к осени цены на рынке стабилизируются, считают независимые эксперты. Но касается это лишь вторичной недвижимости и земли. Такую недвижимость можно приобретать не только для проживания, но и в целях приумножения капитала. Правда, прибыли придется подождать. “Это то, что можно будет продать более выгодно — но не раньше, чем через три года”, — считает Костецкий.

Скидки на новое жилье, продажа в рассрочку и низкие цены не смогут привлечь покупателя на первичный рынок, пока он не будет иметь четких государственных гарантий в том, что по истечению строго отведенного срока он получит свою квартиру. Не деньги, вложенные в строительство, а именно квартиру.

Даже если сейчас банки предложат интересные ипотечные программы, люди не пойдут на этот рынок, так как нет доверия к застройщикам, уверены эксперты. Продавать жилье им мешает не только кризис, но и незнание спроса, считает Топал — и предлагает подсуетиться. Вместо того, чтобы строить однокомнатные апартаменты по 60 кв. м, необходимо сдавать в эксплуатацию квартиры площадью 35 кв. м.

“Продавать большие однокомнатные квартиры в 10 раз сложнее, чем маленькие. Человек, который хочет купить квартиру на Борщаговке, не нуждается в 60-метровых однокомнатных апартаментах. Миллионер на Борщаговку не поедет”, — рассказал эксперт. В ближайшие годы прибыль будут приносить только дешевые проекты.

Елена ПАВЛЕНКО