Китай предотвращает новый ипотечный кризис

Комиссия по регулированию банковской деятельности КНР обратилась к китайским банкам с рекомендацией: увеличить на “существенные величины” процентные ставки по третьей ипотеке и первоначальный взнос, если у них нет уверенности в намерениях заемщика. Заявки “лиц, приобретающих дома в инвестиционных и спекулятивных целях”, необходимо отклонять. Ранее китайские власти обозначили минимальный размер первоначального взноса — 40%. Так правительство Китая рассчитывает ограничить чрезмерный рост цен на рынке недвижимости.

Банкам рекомендовано прекратить выдачу кредитов девелоперам, если выясняется, что они аккумулируют земли или намеренно откладывают продажу недвижимости. Также было дано указание принимать меры к погашению ранее предоставленных кредитов. Комиссия предупредила кредитные организации о рисках, связанных с “легкими деньгами”, притекающими на рынок недвижимости. По некоторым данным, в Китае начал наблюдаться рост ипотечных дефолтов.

Рост объема выданных кредитов до $1,4 трлн. в 2009 г. спровоцировал бум на китайском рынке недвижимости. В декабре цены в 70 городах поднимались самыми быстрыми темпами за 18 месяцев. По данным комиссии, приток капитала в китайские активы заметно вырос, поскольку инвесторы начали проводить операции carry trade. Стратегия carry trade состоит в привлечении займа в стране с низкими процентными ставками с последующим переводом средств в валюту другой страны, где ставки выше, и размещением средств под более высокую ставку.

Китайские власти обнаружили резкий рост спекуляций с недвижимостью при участии иностранных граждан. В 2009 г. в Шанхае почти 40% покупателей люксовой жилой недвижимости стоимостью более 10 млн. юаней были иностранцами. Регулятор выявил факты, когда 38 иностранных граждан, никогда не бывавших на территории Китая, сумели взять ипотечные кредиты в шанхайском банке через своих агентов и юристов без предоставления необходимой документации.

В январе Государственный совет КНР объявил об усилении контроля над рынком жилищного кредитования, чтобы ограничить приток спекулятивного капитала из-за рубежа и справиться с “чрезмерно резким” ростом цен на недвижимость в некоторых городах. Правительство поручило банкам придерживаться требований о первоначальном взносе в размере минимум 40% для заемщиков, которые берут второй и последующий кредиты на “дополнительную недвижимость”, и устанавливать процентные ставки, исходя из оценки всех рисков. Поэтому по кредитам на второй объект жилья китайские банки должны устанавливать ставку на 10% выше базовой. Ставка по пятилетнему кредиту в Китае составляет 5,94%. Затем Народный банк Китая распорядился, чтобы банки увеличили резервы по кредитам (впервые с июня 2008 г.).

Опасаясь перегрева рынка жилья и экономики, китайские регулирующие органы с 19 января ввели квоты на объемы кредитов, выдаваемых крупнейшими банками Китая. Так, годовая квота для Industrial and Commercial Bank of China (ICBC) составила 850 млрд. юаней ($124,6 млрд.), China Construction Bank — 750 млрд. юаней ($110 млрд.), Agricultural Bank of China — 700 млрд. юаней ($102 млрд.), Bank of China — 600 млрд. юаней ($88 млрд.). Комиссия по регулированию банковской деятельности велела нескольким крупнейшим банкам не выдавать новых кредитов до конца января.

В первой половине января банки выдали кредитов на 1,45 трлн. юаней ($212 млрд.), стремясь успеть заработать как можно больше, прежде чем квоты вступят в силу. Один только Bank of China выдал кредитов на $23,5 млрд. Глава банковской комиссии Лю Минкан заявил, что банкам было предложено сократить кредитование с рекордных $1,4 трлн., выданных в 2009 г., до $1,1 трлн. Эти меры должны препятствовать дальнейшему перегреву рынка недвижимости, рост цен на котором в 2009 г. составил 7,8%.

Крупнейшие банки Китая приступили к выполнению правительственных директив по недопущению раздувания пузырей на фондовом рынке и рынке недвижимости, начав сокращать выдачу кредитов и повысив ставки по ипотечным займам. Лидеры отрасли Bank of China и ICBC отозвали часть кредитов, выданных до середины января, и уменьшили объем выдачи новых. Bank of China ужесточил условия предоставления займов по ипотечным кредитам — уменьшил скидку для обратившихся за кредитом впервые с 30% до 15% и увеличил размер первоначального взноса до 40% для обратившихся повторно. Однако другие коммерческие банки пока что не последовали примеру лидеров рынка.

Индекс недвижимости в составе Shanghai Composite снизился на днях на 1%, до самого низкого уровня с 29 апреля 2009 г. Независимый экономист Энди Си, ранее работавший в Morgan Stanley, заявил, что пузырь на рынке недвижимости может скоро лопнуть, поскольку кредитная масса сокращается. По его мнению, на фоне сокращения банковского кредитования в Китае трудно говорить о дальнейшем сохранении такого высокого спроса на недвижимость.

Чжао Хуайнань, профессор Cass Business School считает, что властям Китая удастся быстро навести порядок на рынке недвижимости. По его словам, пузыри на китайских рынках недвижимости надувались и раньше, но государству удавалось их гасить. Так было в 2007 г., когда в некоторых городах Шэньчжэня цены в одночасье упали на 50%. Чжао Хуайнань утверждает, что в Китае спекулянты очень чувствительны к изменениям политики государства. “Почувствовав намерения властей охладить рынок недвижимости, они останавливают свои операции и начинают продавать. Причины нынешнего перегрева кроются в программе стимулирования экономики на 4 трлн. юаней ($586 млрд.). Цены на рынке недвижимости превысили пики 2007 г., и сейчас подходящее время, чтобы остудить пыл спекулянтов”,— считает эксперт.

Профессор Университета международного бизнеса и экономики Лай Пиняо считает, что именно такая ограничительная политика, которую реализуют власти, и может обезопасить страну от резкого роста цен на недвижимость. По его словам, бурный рост сектора недвижимости и цен на квартиры и дома не позволяет 85% китайских семей приобретать их в собственность. “Ужесточение ограничений по ипотеке должно отразиться на жилищных ценах, особенно в таких регионах, как Хайнань”,— говорит аналитик японского банка Nomura Мэй Янь.

“Ограничение кредитования должно успокоить ситуацию. Меры по ограничению кредитования не должны заморозить экономику. Если государство заметит признаки ослабления экономического роста, то меры по разогреву экономики последуют незамедлительно”,— считает эксперт Chatham House Ванесса Росси. По ее мнению, реальные результаты новой политики можно будет увидеть ближе к концу 2010 г.

Дмитрий БОНДАРЕНКО