Ипотечные облигации помогут удешевить кредиты

Размещая облигации, АРЖК надеется привлечь для банков ресурсы для удешевления ипотечного кредитования. Однако эксперты опасаются, что банкиры будут использовать его механизмы для повышения ликвидности и уровня адекватности регулятивного капитала и не станут торопиться с возобновлением выдачи ипотечных кредитов населению.

Глава АРЖК Сергей Волков сообщил “Экономическим известия”, что первый выпуск ипотечных облигаций агентства зарегистрирован с такими параметрами: объемы выпуска 250 млн. грн. по фиксированной ставке 12,5% на срок три года, с полугодичной амортизацией части номинала, начиная со второго года обращения облигаций.

Портфель жилищных кредитов, которые использованы в качестве обеспечения при этом выпуске ипотечных облигаций, предоставил Ощадбанк. В случае реализации ипотечных бондов, госбанк фактически получит от АРЖК рефинансирование своего ипотечного портфеля по ставке около 13-13,5% годовых. Что, по словам Сергея Волкова, позволит Ощадбанку начать выдачу ипотечных кредитов по ставкам ниже существующих сегодня на рынке.

По его мнению, после реализации дебютного выпуска облигаций к деятельности агентства присоединятся другие банки — государственные и коммерческие, которые с помощью АРЖК будут монетизировать долгосрочные жилищные кредиты, около половины являются проблемными или реструктурированными. Тем не менее в портфелях банков достаточное количество ипотечных кредитов, пригодных в качестве обеспечения по ипотечным облигациям для привлечения кредитных ресурсов. По оценкам Сергея Волкова, ежегодный объем выпуска ипотечных облигаций АРЖК, начиная с 2013 г., может составить 1-2 млрд. грн.

Кроме возможности рефинансировать портфель жилищных кредитов, механизм ипотечных банков дает финансовым учреждениям возможность получить гривневый ресурс под залог валютных кредитов — так как они также могут стать залогом при выпуске АРЖК ипотечных облигаций. И, соответственно, принести банкам так необходимую для кредитования долгосрочную гривню.

Хотя ипотечные облигации будут продаваться с доходностью, значительно меньшей, чем на сегодня являются, например, ставки по депозитам. “Главная отличительная черта ипотечных облигаций — их надежность, так как залогом по облигациям выступают качественные кредиты, обеспеченные реальными объектами недвижимости. А такая защита от рисков для кредиторов также интересна, как и госгарантии по правительственным облигациям госзайма”,— говорит финансист.

“Механизм работы агентства прост: банк определяет пул кредитов, которые соответствуют законодательным требованиям к ипотечному покрытию по облигациям (качество кредита — “стандартный”, или “под контролем”, отношение кредита к стоимости заложенной недвижимости не более 75% и т.д.), независимый аудитор (компания BDO.— Авт.) проверяет предложенный банком пул, затем, после юридической переуступки прав кредитора, он регистрируется в Комиссии по ценным бумагам в качестве обеспечения против выпуска ипотечных облигаций агентством”,— говорит Сергей Волков. По его словам, выпуск ипотечных облигаций производится тогда, когда агентство набирает пул достаточного объема.

Надлежащее качество пулов, помимо самого агентства, будет обеспечиваться через независимое управление покрытием лицензированным управителем (Укргазбанк.— Авт.) и периодическими аудиторскими проверками. Согласно договору с агентством, банки будут обязаны выкупить или заменить плохие кредиты кредитами соответствующего качества. Если же по каким-то причинам банк не сможет поддержать качество ипотечного покрытия или оно будет уменьшаться за счет погашения кредитов — агентство будет досрочно выкупать и погашать облигации.

Чтобы минимизировать риски инвесторов, агентство выдвигает достаточно жесткие требования к банкам, чьи портфели кредитов будут выступать обеспечением выпуска ипотечных облигаций. Если закон об ипотечных облигациях позволяет выпускать ипотечные облигации с коэффициентом покрытия 0,9 (на 1 грн. кредитов — 90 коп. номинала облигаций.— Авт.), то агентство устанавливает для крупнейших банков коэффициент покрытия 0,8, для средних — 0,7, для небольших — 0,5-0,6.

При этом, чтобы избежать риска дефолта со стороны обслуживающего кредиты банка, АРЖК заключает договоры на back-up сервис с каким-либо крупным банком, который в случае банкротства мелкого банка выкупит портфель ипотечных кредитов с соответствующим дисконтом — чтобы не пострадали держатели ипотечных облигаций.

Впрочем, как полагают участники рынка, первоначально облигации агентства будут использоваться банками для привлечения ликвидности и увеличения норматива адекватности регулятивного капитала. НБУ подтвердил возможность включения этих ипотечных облигаций в перечень ценных бумаг, которые он готов принимать в качестве обеспечения под кредит рефинансирования, и изменения весовых коэффициентов риска для расчета экономических показателей адекватности регулятивного капитала банков (который измеряется как соотношение капитала к активам, взвешенным на риски).

Если сформированные банками портфели ипотечных кредитов при расчете норматива адекватности регулятивного капитала должны учитываться со 100%-ным риском (значит, полностью учитываться в знаменателе формулы расчета Н2 для каждого банка), то при подтверждении высокого качества кредитов через их включение в ипотечное покрытие этот коэффициент может составить 35%, а ипотечные облигации могут учитываться с уровнем риска в 10-20%.

Таким образом, банкам выгодно приобретать у АРЖК облигации, сформированные под пулы собственных ипотечных кредитов, переданные агентству,— такая операция автоматически приводит к увеличению норматива Н2 и снижению потребности в дополнительной капитализации.

Разумеется, использование нового инструмента не решит проблему дефицита долгосрочных источников в национальной валюте. Однако его появление может способствовать их формированию в среднесрочной перспективе, в том числе в рамках пенсионной реформы. Для этого, по мнению главы наблюдательного совета Platinum Bank Юрия Блащука, может понадобиться около трех лет успешной работы АРЖК.

Александр ДУБИНСКИЙ