Жилищная кооперация в финансировании строительства

Жилищные проблемы связаны не только с социально-экономическим развитием Украины, но и с национальной безопасностью страны. Жилье, продукты, одежда являются одним из условий нормальной жизни человека. От того, в каких условиях человек проводит большую часть своей жизни, зависит уровень его образования, наличие семьи и хорошей работы, демографическая ситуация в стране.

Крыша над головой необходима всем. Но решение этого вопроса задача, увы, непростая — слишком много подвохов ожидают соискателя на должность хозяина апартаментов на этом пути. Одним из перспективных путей решения чрезвычайно сложной жилищной проблемы является использование богатого опыта стран Западной и Центральной Европы по финансированию строительства с помощью сберегательно-строительных касс.

Система строительных сбережений, основанная на кооперативных принципах, начала функционировать в большинстве стран Европы, США, Австралии еще с 1830 года. Она успешно конкурирует с классической моделью ипотеки. Ее историческими предшественниками были кредитно-сберегательные кооперативы, которые возникли еще в Древнем Китае и Индии и предлагали первые кредитно-сберегательные программы строительства жилья. Научная революция, промышленный переворот, возникновение нового класса наемных работников привели к появлению строительных товариществ (кооперативов), которые начали активно создаваться в Англии с 1775 г. Успешно работая на протяжении многих десятилетий, они трансформировались в кредитно-сберегательные ассоциации.

В 1924 г. в Германии возникли стройсберкассы (Bausparkasse). В 1925 г. немецкий опыт был перенесен в Австрию, с 1965-го — во Францию и другие страны. В конце ХХ ст. за счет средств строительных касс в Бельгии финансировалось 50% ипотечных сделок, в Австралии — 35%, в Норвегии — 38%, во Франции — 76%. Главное назначение таких касс — предоставление их участникам жилищных кредитов на льготных условиях. Ресурсы касс формируются за счет вкладов их участников, процентов, уплаченных по ранее выданным кредитам, а также государственных премий, предоставляемых участникам касс за счет средств государственного бюджета. Размер премий участнику строительной кассы составляет, как правило, 10—30% от его годового вклада.

Для функционирования системы строительных сбережений характерны две фазы. Первая — накопление личных средств участника. После достижения заранее оговоренного объема средств он получает право на кредит. Вторая фаза — кредитование, в течение которой участник возвращает полученный кредит.

Система строительных сбережений может быть закрытого или открытого типа. Первая система предполагает фиксацию процентных ставок по кредитам и сбережениям в течение всего срока действия контракта, вторая — установление гибких процентных ставок. Существенными преимуществами системы контрактных жилищных сбережений является независимость от ставок на рынке капитала (для систем закрытого типа); отсутствие штрафов за досрочное погашение, сокращение риска дефолта по кредитам; направленность на обслуживание групп населения с низким и средним доходом, содействие восстановлению доверия к банковскому сектору и формированию первичных данных о заемщиках; влияние на экономический рост. Вместе с тем такая система имеет определенные недостатки: она не предусматривает привлечения кредита без предварительного накопления средств, при инфляции более 10—15% ее функционирование становится невозможным.

Массового развития система ссудо-строительных касс закрытого типа приобрела в Германии, где ее вкладчиками являются 32% взрослого населения. Сумма вкладов — более 650 млрд. евро (около 40% ВВП Германии). Строительство 61% нового жилья финансируется за счет кредитов, выданных строительными сберкассами. В стране функционируют 11 государственных и 20 частных строительно-сберегательных касс — Bausparkasse. Закрытая система строительных сбережений не зависит от рынка капиталов и колебаний процентных ставок. Согласно договору, вкладчики-участники делают вклады в общую кассу, из которой им по определенной очередности выплачивают необходимую сумму, включающую сбережения вкладчика (40—50% от общей суммы) и заем. Срок предоставления займа колеблется от 6,5 до 18 лет. Вкладчики имеют возможность выбирать удобную для них схему финансирования. Основные нормативные принципы системы Bausparkasse изложены в контракте, который регулирует отношения между банком и потребителем. Кредиты, предоставляемые кассами, имеют исключительно целевое назначение: приобретение жилья, земли, погашение других ипотечных кредитов. Стандартные условия контракта в Bausparkasse приведены в таблице.

Заемщик определяет сумму кредита либо контрактную сумму. Право на получение кредита связывается с периодом сбережений и его минимальной суммой.

Кредит погашается равными платежами, потребитель имеет право на его досрочное погашение в любой момент и без штрафных санкций. Обычно кредиты выдаются под ипотечное обеспечение. Потребитель может предоставить дополнительное обеспечение в виде сбережений, рыночных ценностей, банковской гарантии.

В Германии широко применяется государственное стимулирование накопления собственного капитала на жилищное строительство путем предоставления государственных премий. В 2005 году государственная премия в размере 8,8% от суммы годовых сбережений предоставлялась на условиях минимального периода сбережения и непревышения предельного уровня дохода (25600 евро для одиноких и 51200 евро для лиц, имеющих семью). Минимальный срок сбережения для получения премий составляет семь лет.

Системы строительных сбережений, функционирующие в ряде развитых стран, имеют определенные особенности. Несмотря на значительное сходство австрийской системы с немецкой, ставка процента по кредиту в Австрии не является фиксированной, а зависит от ставок денежного рынка. Существующая во Франции открытая система строительных сбережений характеризуется сравнительно небольшими процентными ставками (ниже рыночного уровня) — они начисляются как на сбережения, так и на кредиты, и уплатой государственной премии. Начиная с 1970-х годов популярным во Франции типом сберегательных контрактов является Plan d’epargne-logement (PEL contract). Срок накопления составляет минимум 5 лет. Кредит предоставляется в размере в 2,5 раза больше суммы, сэкономленной на счету. Размеры ставок для новых планов (счетов) накопительного периода устанавливаются государством периодически и зависят от ставок на финансовом рынке.

Системы жилищных сбережений, действующие в Чехии, Словакии, Венгрии, Хорватии, подобны немецкой модели, но существует много вариантов модели ссудо-строительных касс в указанных странах. Так, в словацкой модели принимать решения по изменениям размеров премии для вкладчиков может исключительно правительство; в трех других странах она фиксируется законодательно, и изменения относительно ее размера (схем) должны приниматься парламентом. Словакия и Чехия в 1992—1993 гг. создали строй­сберкассы. И уже через десять лет 10% населения Словакии и 45% населения Чехии принимали участие в стройсберкассах. Правда, в Чехии сделали ошибку — назначили слишком большую премию на строительные сбережения, и стало выгодно просто накапливать деньги в стройсберкассах, даже если не были нужны квартира или дом. Это и дало такой большой процент участников стройсберкасс в Чехии. Впоследствии положение было исправлено. Словаки действовали иначе. Они выбрали величину премии рационально, а со временем начали ее уменьшать. Как результат 20% населения в Словакии улучшили жилищные условия.

В Чехии, начиная с 1993 года, создано пять ссудо-строительных касс, где функционирование программ строительных сбережений осуществляется на таких принципах: объем средств, который участник ссудо-строительной кассы планирует накопить на своем счете, определяется им самостоятельно, по соглашению с этой кассой. Сберегательно-строительные кассы платят их участникам 4% годовых по депозитам, а кредитование осуществляют по ставке 6% годовых. Минимальный период сбережений для получения ссуды на жилье (при условии накопления 50% от контрактной суммы) составляет пять лет. При осуществлении годовых накоплений заемщик получает государственную премию в 25% от суммы сбережений. Размер премии может пересматриваться парламентом страны. Такая система способствует росту количества ее участников, объемов полученных займов и приобретению жилья, в том числе на первичном рынке. Так, по состоянию на 2007 год участие в контрактных схемах сбережений в Чехии принимали 5,7 млн. потребителей (55% от общего количества населения). Bausparkasse аккумулировали 15 млрд., или 50% всех депозитов в Чешской Республике. Было выдано 1300 тыс. кредитов общим объемом более 10,4 млрд. евро.

Положительный опыт Венгрии в области организации функционирования кредитно-сберегательных учреждений заключается в образовании национального фонда защиты кредитно-сберегательных учреждений (OTIVA). Деятельность OTIVA направлена главным образом на обеспечение стабильности и надежности функционирования всех кредитно-сберегательных кооперативов и содействие укреплению доверия к кредитно-сберегательным кооперативам со стороны их членов и клиентов. OTIVA осуществляет конкретные меры для предотвращения кризисных явлений, реорганизацию отдельных кооперативов, оказывает необходимую финансовую поддержку в форме выдачи кредитов, увеличение капитала. Это учреждение основано на смешанном капитале, сформированном учредителями (сберегательными кооперативами) и государством. Все операции с полученными от государства облигациями осуществляются через специально образованный банк Takarekbank, более 60% капитала которого принадлежит кредитным кооперативам. Банк, в свою очередь, интегрированный в систему кредитной кооперации, осуществляет обслуживание кредитно-сберегательных кооперативов. Это позволяет не выводить деньги за пределы системы кредитной кооперации, обеспечивает повышение ее стабильности и углубление специализации ее участников.

Схемы контрактных сбережений, которые можно отнести к комбинированному (индивидуально-коллективному) финансированию жилищного строительства, развиваются в России в различных организационно-правовых формах: жилищно-строительных кооперативов, потребительских кредитных союзов, кредитных кооперативов, депозитно-кредитных товариществ, банков-застройщиков. Кредитные кооперативы создаются гражданами, в частности для накопления средств и получения займов на приобретение жилья. Предус­мотрено ограничение численности членов кооператива (от 15 до 2000 человек), что позволяет избежать “пирамидальности” схемы. В кооперативе создается фонд финансовой взаимопомощи, который и является источником займов, при этом остаток фонда может быть инвестирован в государственные и муниципальные ценные бумаги или банковские депозиты. Участие в периоде накопления поощряется выплатой процентов, причем процентные ставки каждый кооператив определяет по своему усмотрению. Гарантией возврата займа служит договор залога приобретенной квартиры.

30 декабря 2004 г. в РФ был принят федеральный закон №215-ФЗ “О жилищных накопительных кооперативах”. Данный документ ввел такую новую форму жилищной кооперации, как жилищно-накопительный кооператив (ЖНК). Деятельность этих специальных кооперативов построена на постоянном привлечении денежных средств граждан, за счет которых строится жилье. Жилищно-накопительные кооперативы относятся к некоммерческим организациям, так как их главная цель не получение максимальной прибыли, а предоставление помощи своим членам в решении жилищной проблемы.

Жилищно-строительные кооперативы, как правило, создаются для строительства одного дома. Такая схема существовала задолго до появления долевого строительства, она является апробированной и законодательно обусловленной. Основное отличие жилищно-накопительного кооператива от жилищно-строительного заключается в том, что он “работает” с разными домами, приобретая жилье для пайщиков как на первичном, так и на вторичном рынке. Кроме того, он сам может выступать застройщиком или быть участником строительства.

С целью обеспечения развития системы строительных сбережений и формирования предложения доступного жилья в Российской Федерации рассматривается проект федерального закона “О строительно-сберегательных кассах”.

Одним из важных шагов на пути развития жилищной кооперации в Украине является распоряжение Кабинета министров “Об одобрении Концепции развития жилищной кооперации и внедрении жилищных строительно-сберегательных касс в Украине” №243-р. от 17 февраля 2010 г. Его цель — развитие финансовых инструментов обеспечения граждан жильем и разработки эффективных механизмов объединения усилий государства и граждан с целью обеспечения реализации гражданами конституционного права на жилье и достойные условия проживания.

Введение контрактного финансирования, создание ссудо-строительных касс в Украине будет способствовать строительству нового жилья и удовлетворению потребностей в нем населения. Правда, для этого предварительно придется сделать следующие основные шаги.

Во-первых, стимулировать вклады (сбережения) через налоговые льготы, обеспечить государственную поддержку жилищной сберегательной системы с уплатой государственной премии на сбережения.

Во-вторых, разработать стандартные сроки и условия контрактов ссудо-строительных касс, которые не должны часто меняться, что повысит доверие населения к этой системе.

В-третьих, сформировать при финансовом участии государства (вклады в начальный капитал, долгосрочные кредиты) фонд защиты ссудо-строительных касс, деятельность которого будет направлена на предоставление последним необходимой финансовой поддержки (в форме кредитов, увеличения капитала или поручительств), выявление и предотвращение кризисных ситуаций в их деятельности, осуществление реорганизации отдельных ссудо-строительных касс.