Застройщики наращивают темпы строительства жилья. Кто купит все эти квартиры?

Застройщики увеличивают темпы строительства жилья. В 2018 году в Украине выдано на 13,2% больше разрешений на начало работ по сравнению с 2017 годом, говорится в отчете о Финансовой стабильности НБУ. Девелоперам упростили правила получения разрешений на строительство и вместо года оформление бумаг занимает несколько месяцев. Через два-три года все это жилье будет введено в эксплуатацию и застройщикам придется искать покупателей.

Цены перестали снижаться

В прошлом году количество сделок купли-продажи жилья увеличилась на 8,3% по сравнению с 2017 годом, сказано в отчете НБУ. “Рост спроса остановил многолетнюю тенденцию снижения цен на жилье в долларовом эквиваленте: на конец марта на первичном рынке они остались на прошлогоднем уровне, а на вторичном — выросли на 3,5%”, — говорится в документе. Регулятор считает, что к росту спроса привело увеличение доходов населения.

В первом квартале этого года ситуация оказалось не настолько радужной — о потерянном весеннем сезоне продаж ранее писал НВ Бизнес. В прошлом году у Укрбуд в Киеве общее количество сделок по продаже жилья выросло на 11%, говорит пресс-секретарь корпорации Глеб Шемовнев. “В то же время, за пять месяцев текущего года показатели продаж сохраняются примерно на одном уровне, рост составил меньше 1% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Это объясняется тем, что большую часть этого времени существовал серьезный сдерживающий фактор в виде президентских выборов, из-за которого многие люди решали отложить покупку на потом”, — рассказывает он.

Застройщикам удается поддерживать продажи на прошлогоднем уровне за счет рассрочек платежей на срок до 5 лет, работе с банками-партнерами, которые предоставляют ипотечные кредиты по льготным ставкам, скидкам и покупателям-инвесторам для дальнейшей сдачи жилья в аренду. “Рост объемов строительства вызван перманентным спросом на него со стороны жителей малых и средних городков, переезжающих в столицу на более высокооплачиваемую работу и улучшения качества жизни в целом. Сюда так же стоит добавить частые случаи, когда обеспеченные родители покупают в больших крупных городах новые, но относительно недорогие квартиры своим детям, студентам, что в долгосрочной перспективе выходит дешевле аренды жилья”, — рассказывает НВ Бизнес директор по маркетингу DIM Group Бронислав Чумак.

Жесткая конкуренция

В стадии проектирования в Киеве находится около 60 жилых комплексов, тогда как строится в три раза больше, говорится в отчете НБУ. В этом году застройщики планируют ввести в эксплуатацию свыше 140 новых комплексов. “Спрос на недвижимость неэластичен, он не растет. А количество желающих зайти на строительный рынок становится все больше. В итоге, рынок перенасыщается предложением — на одного желающего купить жилье приходится пять, шесть, семь объектов. К чему это приводит? А к тому, что в стране становится все больше долгостроев”, — говорит НВ Бизнес глава наблюдательного совета Z-Capital Дмитрий Кравченко.

Почему застройщики строят больше? Общий рост объемов жилья, на которое получены разрешения по всей стране, может быть в большей степени обусловлен упрощением получения подобной документации, считает Глеб Шемовнев. “За последние несколько лет было в несколько раз сокращено количество необходимых для этого процедур, и документ, который раньше пришлось бы ждать больше года, сегодня можно получить за несколько месяцев”, — говорит он.

Маржинальность строительства снизилась и девелоперам приходится строить больше, чтобы заработать хотя бы ту норму прибыли, которая была ранее, поясняет Дмитрий Кравченко. “Многие бизнесмены ринулись в строительство, решили попробовать себя как застройщики. С этим связано перетекание свободных денег в рабочие секторы экономики. А у нас их не так уж и много — это агробизнес, строительство и, с натяжкой IT — это венчурная инвестиция и в этой сфере мало кто что понимает”, — рассказывает он.

Себестоимость строительства действительно растет. Рост стоимости строительных материалов, увеличение фонда оплаты труда строителей, увеличение затрат на получение площадок и разрешительной документации — три ключевых фактора, которые сказываются на себестоимости строительства, а соответственно — и на ценообразовании проекта, говорит Бронислав Чумак из DIM Group. “Если посмотреть на динамику в разрезе последних трех лет, можно отследить тенденцию, что не особо то и сдерживают застройщики рост цен, так как это бизнес, а в бизнесе все считают деньги и прибыль: строить в ноль не будет никто, а в минус и подавно”, — говорит он. Подобная практика имеет место быть лишь в случае масштабных квартальных застроек, когда первая очередь или квартал продается с минимальной маржой, с расчетом на то, что в дальнейшем уже готовое и введенное в эксплуатацию жилье станет лучшей рекламой, что в итоге снизит расходы на реализацию и в первую очередь на маркетинг, добавляет Чумак.

“Уже в прошлом году застройщики не смогли сдерживать рост цен на фоне роста себестоимости строительства. В результате в 2018 цены в среднем повысились — по Киеву рост составил 8%. В этом году стоимость строительно-монтажных работ продолжает увеличиваться, поэтому участники рынка ожидают, что и цена квадратного метра тоже будет расти. В то же время, если экономическая ситуация в стране будет стабильной, этот рост вряд ли будет выше прошлогоднего”, — говорит Глеб Шемовнев.

На рост продаж девелоперы рассчитывают после завершения парламентских выборов. Сразу после первых результатов парламентских выборов, в Украине начнутся качели с долларом, говорит Дмитрий Кравченко. И добавляет, что они приведут к легкому оживлению на рынке недвижимости. Потому что украинцы всегда, когда происходит рост курса доллара, начинают инвестировать в жилье. Как правило, это свободные сбережения, которые они пытаются срочно сохранить.

Параллельно может сыграть так называемый отложенный спрос, добавляет эксперт. “Потому что многие, на самом деле, ждали роста курса доллара. Они рассчитывали, что доллар резко пойдет вверх и, соответственно, они смогут позволить себе купить больше квадратных метров. Ведь в долларах цены на квадратные метры растут не так быстро. Они идут с серьезным отставанием от гривневых. Это дает инвесторам и обычным гражданам шанс выгоднее вложить деньги в жилье”, — рассказывает Кравченко.

Рост количества разрешений на строительство приведет к тому, что на рынке окажется чуть больше введенных в эксплуатацию, но не реализованных квадратных метров как жилой, так и коммерческой недвижимости, рассказывает Бронислав Чумак. Ситуация будет отличаться в зависимости от проекта. “Девелоперы, которые ушли от хаотичной застройки территорий бетонными монстрами без какой-либо инфраструктуры и добавочной стоимости, подобных проблем не знают и обычно, 90−95% продаваемой площади реализовывают еще до ввода объектов в эксплуатацию”, — говорит он. Всем остальным придется снижать цены или предоставлять более длительные по сравнению с конкурентами рассрочки платежей.

Александра НЕКРАЩУК