ДАЙДЖЕСТ

Великі плани, шалений попит та слабкий результат

[07:40 12 июля 2023 года ] [ Forbes-Украина, 11 липня 2023 ]

Проєкт “єОселя” отримав 50 млрд грн на програму іпотеки, але в реальності у нього немає грошей. У чому проблеми.

У жовтні 2022 року для активізації ринку нерухомості держава запустила програму “єОселя” — пільгові іпотечні кредити під 3% для військових, правоохоронців, медиків та освітян. За даними сервісу ЛУН, минулоріч продажі на первинному ринку зменшились у 8—12 разів у порівнянні з 2021-м.

За девʼять місяців існування програми, якою займається держкомпанія “Укрфінжитло”, поки що не вдалося вплинути на ситуацію: попри десятки тисяч заявок, станом на початок липня через “єОселя” було видано менш ніж 2000 іпотечних кредитів. Це трохи більше ніж 10% від плану — упродовж 2023-го держава розраховувала видати 12 000—15 000 пільгових іпотечних кредитів, заявляла в грудні 2022-го міністерка економіки Юлія Свириденко.

Капітал “Укрфінжитло”, якою керує ексочільник Укрексімбанку Євген Мецгер, складає 50 млрд грн. Однак компанія поки що не може повною мірою використати ці ресурси. З січня по травень компанія не кредитувала через брак “живих” коштів.

Чому амбіційна держпрограма поки що фактично провалилась? Є низка обʼєктивних причин, каже Forbes Мецгер. Із цим погоджуються й опитані учасники ринку нерухомості.

Чи реально оживити чергову державну іпотечну програму, яку уряд із серпня розширив на всіх українців?

Чому в “єОселя” немає грошей на іпотеку

Відновити кредитування після тримісячного простою “Укрфінжитло” змогла лише залучивши кредити в Укргазбанка та Ощадбанка. Найближчим часом має бути схожа угода й з ПриватБанком, анонсував глава компанії Євген Мецгер.

Навіщо брати кредити, якщо держава інвестувала в капітал своєї компанії 50 млрд грн? Використати ці кошти складно, каже Мецгер. Причина — у капіталі компанії лежать не “живі” гроші, а державні облігації (ОВДП). Для того щоб отримати ресурс, їх треба продати на ринку. “Це папери з дохідністю 9,8%, 12,5% та 19,5%, — пояснює СЕО “Укрфінжитло”. — Продати більшість із них на ринку неможливо, лише з великим дисконтом. Хто буде відповідати перед державою за збитки?”.

Станом на 7 липня банки-партнери компанії видали 1786 кредитів на 2,5 млрд грн. Хоча кількість заявок уже майже сягнула 46 000. “Лише 4% тих, хто подав заявку, змогли отримати пільгову іпотеку”, — зазначає комерційна директорка забудовника “Інтергал-Буд” Анна Лаєвська.

У Києві, де кредити отримали 255 родин, кількість угод склала менш ніж 1% від показника на первинному ринку в довоєнний 2021 рік, додає засновник M4U та член наглядової ради SAGA Development Володимир Даниленко.

Уряд та “Укрфінжитло” не очікували такого попиту, визнає Мецгер. Програму запустили в тестовому режимі, коли компанія мала трохи більш як 1 млрд грн ліквідності. “Заявок було приголомшливо більше”, — каже банкір.

План на цей рік — 10 000 кредитів при середньому чеку в 1,2 млн грн. Зараз є ресурс приблизно на 5000—6000 угод, розповів Мецгер.

Як працює держпрограма іпотеки “єОселя”

“єОселя” має відмінний механізм від програми “Доступні кредити під 5-7-9%”, де держава компенсує різницю між ринковою і субсидованою ставкою.

Програма держіпотеки працює за таким принципом: “Укрфінжитло” надає банкам кошти, і вже вони кредитують кінцевих споживачів.

Кожен банк має певні ліміти за визначенням “Укрфінжитло”, яке ґрунтується на низці показників: нормативи НБУ (з регулятивного капіталу, стійкості, проблемності), технології, формат прийняття рішення щодо іпотеки, досвід видачі іпотеки тощо.

Кошти “Укрфінжитло” залучає на ринкових умовах під ОВДП, які є в капіталі компанії. Зараз використовують два інструменти — кредитування та РЕПО операції (вид фінансової угоди, при якій продають цінні папери і одночасно укладають угоду про їх зворотний викуп за заздалегідь обумовленою ціною). У майбутньому є плани залучати фінансування й на зовнішніх ринках, каже голова держкомпанії.

Для “єОселі” “Укрфінжитло” створює лише рамкові умови. Зокрема, максимальний строк кредиту — 20 років, перший внесок — щонайменше 20%, певні умови щодо доходів і власного житла позичальника. Далі вже банки самостійно ухвалюють рішення про видачу кредитів клієнтам.

“Щоби до нас не було запитань: чому за цією вартістю? чому продав тому хлопцю, а не цьому?”, — пояснює логіку такої моделі Мецгер.

Державна іпотека та реалії ринку

Рішення Кабміну розширити “єОселя” означає, що з серпня іпотечні кредити під 7% зможуть брати ветерани, переселенці та всі українці, що не мають власного житла. Як це буде працювати на практиці?

Зараз “єОселя” найкраще працює для вторинного ринку, де більш прості та зрозумілі умови, ніж на “первинці”, зазначає директорка з розвитку бізнесу ЛУН Олена Унаньян.

Так, аби взяти участь у “єОселі”, забудовник має одразу передавати права власності на житло покупцю, що практикують далеко не всі українські компанії. Також є вимоги до схеми фінансування будівництва. Через ці обмеження під критерії держпрограми підпадає невелика кількість житлових комплексів, що будуються, констатує Унаньян із ЛУН.

Запропоновані схеми фінансування (ФФБ, майнові права, інвестиційні договори з переходом майнових прав) відсікли понад 90% ринку, додає Лаєвська з “Інтергал-Буд”. Через те, що за таких угод покупець одразу отримує право власності на житло, а не інвестує кошти в будівництво, йому потрібно додатково сплачувати 20% податку на додану вартість. Це призводить до зростання ціни на житло, каже Лаєвська.

Для держави це один із принципових моментів. “Якщо ти хочеш будувати за старими моделями, будь ласка, але за свій кошт, — зазначає Мецгер. — Якщо ти хочеш брати участь у державній програмі, рухайся в бік держави”.

З кожною новою версією “єОселі” Кабмін буде мотивувати забудовників переходити на моделі фінансування, які створюють податки, а не які оптимізують їх, додають очільники “Укрфінжитло”.

Євген Мецгер Фото надано пресслужбою

Як можна оживити держіпотеку через “єОселя”

Саме через суттєві обмеження для учасників “єОселя” поки що не мала глобального впливу на ринок нерухомості, каже президент Асоціації фахівців із нерухомості (АФНУ) Юрій Піта. З розширенням програми є надія, що угод буде більше, додає він.

Другий етап “єОселі”, що стартує з 1 серпня, дійсно має стимулювати саме первинний ринок, очікує Мецгер. Для цього, зокрема, зʼявиться нова умова — участь у програмі зможуть брати будівлі у стадії будівництва або вже збудовані, але яким не більше трьох років. Зараз же можна купувати житло в будинках, які не старше 10 років, тобто нові умови матимуть більше обмежень для вторинки.

“Уряд розуміє, що продаж на вторинному ринку для економіки дає нуль ефекту”, — констатує Мецгер.

Механізмом реального стимулювання ринку “єОселя” могла б стати за умови залучення близько 100 млрд грн на рік, каже Даниленко з M4U. Водночас “єОселя” може стати справжньою панацеєю для деяких проєктів у ціновому сегменті нижче середнього, які перебувають на фінальних стадіях будівництва і мають низькі ризики, вважає він.

Головним позитивом від програми може бути навіть не пожвавлення ринку як таке та економіки загалом, а стимул для українців повертатись із-за кордону, вважає Лаєвська з “Інтергал-Буд”. “Коли програма масштабується, попит на участь в “єОселя” зросте багатократно. Інше питання, чи знайде держава достатню кількість коштів?” — запитує вона.

“Укрфінжитло” та уряд також зацікавлені в подальшому масштабуванні програми, запевняє Мецгер. Цьому, зокрема, має сприяти залучення нових банків-партнерів. Зараз у “єОселі” беруть участь пʼять фінустанов: Ощадбанк, ПриватБанк, Глобус Банк, Укргазбанк, Sky Bank. Правління компанії вже прийняло рішення про долучення ще трьох, розповів Мецгер. Він очікує, що банків-партнерів у підсумку буде понад десять.

Павло КАЛАШНИК