У травні попри війну відновилися перші угоди на ринку землі, рецепт його відновлення — допуск юросіб та іноземців — експерт КSE

 — Тема нашої розмови — перша річниця відкриття ринку сільгоспземлі. Як вважаєте, чи була ця подія настільки масштабною, якщо за рік тільки в деяких областях продали менше 1% угідь? Наскільки ця подія змінила “ландшафт” в сільському господарстві України?

— Завдяки цій події для всіх землевласників нарешті з’явилася можливість розпоряджатися своїм майном, якої вони були позбавлені вже 20 років. Тож у цьому є елемент справедливості.

Якщо ми подивимось на український аграрний сектор, серед його учасників є досить великі агрохолдинги. Варто розуміти природу присутності таких великих угруповань. Якщо ти займаєшся агробізнесом в Україні, і в країні немає ринку землі, єдиний спосіб, яким ти можеш розвивати свою компанію — це оренда нових і нових земельних ділянок, тому твоя бізнес-модель розрахована виключно на нарощення земельного банку.

Відкриття ринку землі дає можливість рости не лише за рахунок розширення земельного банку, але й за рахунок підвищення продуктивності землеробства, враховуючи, що загальна врожайність в нас ще відстає від європейської та американської. Це і є та опція, якої не було раніше. Для кращого розуміння: ніхто не встановлюватиме іригаційні системи з середньою вартістю $3 тис./га, якщо в нього за кілька років закінчиться термін оренди і де-факто відберуть землю разом з інфраструктурою. Якщо ж ця земля є приватною власністю, довготривалі інвестиції набувають сенсу. І це принципово важливо для подальшого зростання агросектору.

В останньому довоєнному “Огляді стану земельних відносин” за січень ми наводили дані, що сукупно за перші півроку функціонування ринку землі було продано лише 0,42% від усіх сільськогосподарських земель в Україні. Водночас тільки в Харківській області було придбано більше 1% від всіх сільгоспземель в області. Це є адекватними темпами розвитку ринку. На самому початку угоди укладалися повільно, оскільки учасникам новоствореного ринку був потрібен час зорієнтуватися. Вже в вересні-жовтні ми вийшли на досить непогані щомісячні показники. Якби ця тенденція продовжилась, Україна вже б досягнула середніх показників на ринках розвинутих країн, де річний обіг купівлі-продажу сільгоспземель загалом складає приблизно 1% від загального їх обсягу.

- Як війна змінила показники ринку?

— 24 лютого він помер. Потрібно розуміти що після російського вторгнення реєстри повністю закрилися. Можливості виконувати операції з нерухомим майном і землею не було. Ця ситуація змінилася в другій половині травня, тоді ж почали з’являтися перші транзакції. Але варто розуміти їх масштаб і розміри: найбільш невдалим місяцем за обсягами земельного ринку був липень 2021 року, коли зареєстрували 2,4 тис. угод з сукупною площею трохи менше 4 тис. га. Відтак в травні було лише 432 транзакції із сукупною площею 825 га, тобто майже в шість разів менше, ніж за перший місяць після зняття мораторію на продаж с/г землі.

- Нагадайте, в якому місяці було укладено найбільшу кількість угод?

— В передноворічний період. Це грудень 2021 року, коли в нас було понад 19 тис. угод і майже 49 тис. га проданої землі.

- Як думаєте, укладені в травні транзакції були зареєстровані за угодами, про які домовились ще до війни, чи йдеться про повноцінне відновлення продажу?

— Важко сказати. Я думаю, обидва варіанти є правильними. Наприклад, у червні обсяг ринку вже суттєво більший за травневий. Станом на 18 червня включно маємо вже майже 2 тис. транзакцій з сумарною площею майже 4 тис. га. Швидше за все за підсумками першого літнього місяця ми перевищимо показники липня 2021 року, але не досягнемо обсягів серпня минулого року. Однак важливо розуміти, що ринок поступово відновлюється.

- З початком війни Мінагрополітики скоротило кількість даних в своїх публікаціях щодо ринку землі. Як ви зараз знаходите інформацію про ринок, наскільки змінилася її релевантність під час війни?

— Окрім Міністерства аграрної політики та продовольства розпорядником даних є Держгеокадастр, який продовжує публікувати моніторинг земельних відносин та інформацію про всі транзакції, що відбулися.

- Щодо цін на землю с/г призначення. Нагадайте мінімальну й максимальну ціну і як вона змінилась з початку війни?

— Ані мінімальна, ані максимальна ціна не відображає цілісної картини на ринку земель. Якщо говорити про мінімальні ціни — приблизно 1% транзакцій відбувається за ціною менше 2,5 тис. грн/га. Якщо ми подивимося на максимум, то побачимо величезні суми. Найдорожча транзакція станом на червень 2022 проведена за ціною 53,5 млн грн/га. Тобто, якщо ви розумієте реалії земельного ринку, то ви знаєте, що обидві цифри ні про що не говорять — ви не зможете ані купити землю за 2,5 тис. грн/га, ані продати гектар землі за 50 мільйонів.

Взагалі з цінами на земельному ринку потрібно бути дуже обережними, тому що середня ціна за гектар неінформативна. В нас досить викривлений розподіл цін на землю, тому що є невелика кількість угод з дуже високими цінами на гектар. Наприклад, якщо ми візьмемо невеликі ділянки розміром з півгектара або 10 соток, яких досить багато на Заході України, ціна за гектар буде зависока навіть за помірної ціни продажу ділянки. З цієї причини варто говорити не про середню ціну, а про середньозважену. Але навіть середньозважена ціна, якщо дивитись на середньомісячні дані, може динамічно змінюватись. Вона залежить від так званих “аномалій”, наприклад, від транзакцій з ділянками, які занадто дорогі, щоб бути адекватною ціною для транзакції при продажу сільськогосподарської землі. Найдорожча угода з 53,5 млн грн/га — це ділянка площею 0,45 га в Козині біля Києва, яка була продана по ринковій ціні. Але це ринкова ціна для нерухомості під забудову, а не для земель сільськогосподарського призначення. Тож в нас є такі одиничні випадки, коли земля біля мегаполісів купується з метою побудувати, наприклад, котеджне містечко. Такі угоди суттєво можуть зміщувати показник середньозваженої ціни.

- Варто згадати нормативну грошову оцінку (НГО), яка також спотворює реальні цифри.

— Якщо ми говоримо про колишні підмораторні землі, то не можна продати колишню підмораторну землю за ціною менше НГО. Це показник, який таблично встановила держава з метою визначити розмір оподаткування. Тобто аграрії платять податки, виходячи з вартості землі, яку вони обробляють. Нормативно-грошова оцінка — це мінімум, за який ти можеш придбати чи продати земельну ділянку. І якщо ринкова ціна менша за НГО, транзакція просто не може відбутися.

Також є ризик того, що ця нормативно-грошова оцінка може слугувати психологічним “якорем” для продавця землі. Як це працює: я обробляю землю, але не знаю, скільки вона реально коштує. Але в мене є папірець, на якому написано, що НГО складає умовних 30 тис. грн/га за цю ділянку. Через цей папірець мені здається, що 30 тис. грн/га. є більш-менш адекватною ціною для моєї ділянки.

Окремий нюанс в тому, як НГО може впливати на ті ціни, які ми бачимо . Це оптимізація оподаткування. Частина учасників ринку може вписувати в угоду мінімальну ціну, за якою ця транзакція взагалі можлива, тобто ціну, що дорівнює НГО. Це означає, що в нас є цілий спектр причин, які можуть спотворювати цінові сигнали, які нам посилає ринок.

Станом на зараз я бачу, що більша половина всіх угод відбувається за ціною, що приблизно дорівнює НГО плюс кілька відсотків. Також важливо розуміти, що у нас не для всіх транзакцій взагалі зазначається ціна. У 46% транзакцій вартість угоди просто не зазначена.

- Ми можемо в такому випадку визначити ціну на с/г землю в воєнний час? Які для цього маємо дані?

— Насправді цих ринків землі багато: є окремо земля для особистих селянських господарств, є так звана товарна земля, окремо оцінюються пасовища, а окремо оцінюється рілля. Але якщо намагатися звести їх до окремого показника, він залежить від окремих аномальних транзакцій. В січні 2022 року середньозважена ціна сільгоспземлі була 39,5 тис. грн/га, в лютому — 35,5 тис. грн/га, в травні — 37,5 тис. грн/га, в червні — 33,5 тис. грн/га. Тобто тут немає якоїсь стабільності, відбуваються досить суттєві коливання від місяця до місяця. І дивитися на середній показник можна, але виключно за ним не варто робити висновки, що насправді відбувається з ринком.

Головне, що ми можемо сказати — в будь-якому разі попит на землю буде обмежений до 2024 року, поки не відкриється ринок для юридичних осіб. Зараз сільськогосподарську землю може купити тільки фізична особа-громадянин України, причому до 100 гектарів в одні руки. Якщо до фізичних осіб додати більше 40 тис. сільськогосподарських підприємств-юросіб, вони значно підвищать попит на землю, і тоді буде зовсім інша ціна. В будь-якому разі, зараз в нас ціна обмежена саме держрегулюванням, тобто недопуском гравців на ринок.

- Які ви за цей рік побачили тенденції на ринку с/г землі? Наприклад, більше всього землі продавалось в Харківській області, а в Львівській була найвища середня ціна.

— Тенденції залежать від того, про що саме ми говоримо. Ми маємо одні тенденції щодо ціни ділянок і зовсім інші щодо ціни за гектар. Середні ціни на ділянки залежать від того, як розподілялися землі між людьми, а це, в свою чергу, залежить від регіону. На Сході України були найбільші земельні ділянки за розміром, а на заході найменші, зокрема на Закарпатті, Івано-Франківщині і Львівщині. Відтак — найдорожчі ділянки будуть на Сході, але на Франківщині ділянки з одними з найвищих цін за гектар. Якщо у тебе середній розмір ділянки для земель ОСГ 30-40 соток, то як я і казав, навіть за помірної ціни продажу ділянки — середня ціна за гектар може бути суттєво вище, ніж в інших регіонах, де середній розмір складає кілька гектарів.

- Чи робила KSE в минулому році прогнози стосовно динаміки зміни цін на землю, і чи вони справдились?

— На жаль, наші розрахунки справдилися. Ще до відкриття ринку ми прогнозували ціну приблизно $1200/га, і ціна в середньому такою й була. Ми моделювали ціну залежно від умов доступу до ринку. Ми моделювали, як змінюватиметься ціна з доступом для юросіб та без нього, з обмеженням за кількістю гектарів в одні руки та без, буде ринок з доступом для іноземців чи без нього. Обраний дизайн ринку земель призвів до чи не найменшої ціни на землю серед всіх проаналізованих сценаріїв, оскільки доступу до ринку наразі не мають ані іноземці, ані українські юридичні особи. Справа в тому, що чим більше потенційних покупців, тим більший попит і тим більша ціна, яку отримує землевласник. Ми впевнені, що ціна зростатиме вже після того, як буде відкрито доступ для юридичних осіб.

- Тобто наш ринок немає сенсу порівнювати з іншими країнами?

— Я б не став порівнювати. Занадто суттєво дизайн ринку, тобто встановлені обмеження, впливають на ціни. Для прикладу, ми можемо порівнювати ціни на оренду у нас і в Польщі. Але я не впевнений, що у Польщі є обмеження на мінімальну тривалість договору оренди в 7 років. Такі обмеження призводять до розвитку тіньового ринку та зниження ціни. Або навпаки, вони мають обмеження, яких не маємо ми. Для того, щоб робити будь-які коректні порівняння, треба мати схожу історію обмежень, зокрема з подібними обсягами ринку та його структурою.

- Чи оперуєте даними про покупців землі, їхній соціальний статус і майнове становище?

— Ні. По-перше, тому що дані моніторингу не персоніфіковані: ми не знаємо, хто саме купив землю. Ми могли б дізнатися особу покупця, якби не було російського вторгнення і обмежень доступу до публічної кадастрової карти. Втім навіть з цим доступом ти не можеш проаналізувати соціальний статус та майнове становище покупця в автоматичному режимі.

- Давайте назвемо неочевидні категорії покупців. Для мене такими стали містяни, які інвестують в землю через інвестклуби, не обробляючи землю самостійно. Також неочевидними були працівники агрохолдингів, на котрих оформляли землю. Які подібні категорії побачили ви на ринку землі?

— Не було такого, щоб мене сильно здивувало. Мені здається логічним, що земля є досить непоганим інструментом для інвестицій. Земля — це нерухомий актив, який фактично позбавлений амортизації, на відміну від житла чи комерційних приміщень. Ти можеш здавати її в оренду, але це не потребує таких ризиків і витрат, як здавати в оренду, наприклад, квартиру. До того ж, якщо ти віриш, що за кілька років попит на землю суттєво підвищиться, то ти можеш виграти двічі: отримати відсоток від своїх інвестицій в розмірі орендної платні і ще виграти від зростання ціни на землю. Я знаю інвестклуби, які пропонують опцію виплати комісії лише після того, як людина продасть землю після 2024 року.

- Що показує високий попит на цю послугу навіть на таких умовах?

— Якщо ти маленький фермер, ти можеш придбати землю і оформити її на себе. Якщо ти вже більш-менш велика компанія — ти хочеш мати вже оформлену на юрособу землю, яка відображатиметься у звітності, щоб мати можливість отримати кредит під заставу цієї землі. Взагалі, один із позитивних моментів майбутнього ринку землі — це можливість кредитування під її заставу.

Перші такі експерименти вже були. Банки починали з цим експериментувати ще до російського вторгнення. Річ у тім, що земля — це найкраща застава, яку ти не можеш перемістити, як автомобілі чи якесь устаткування, і яку, в нормальних умовах, досить важко зруйнувати, особливо за короткий проміжок часу. Взагалі, одна з головних проблем для більшості фермерів і агровиробників — це відсутність оборотного капіталу. А вся бізнес-модель сільського господарства полягає в тому, що ти весь рік інвестуєш, щоб підготувати землю, посіяти, підживити і зібрати урожай, а вже після збору врожаю протягом якогось періоду ти можеш отримувати дохід. Увесь інший час впродовж року ти кошти лише витрачаєш. Це призводить до високого ризику касового розриву. У тебе ніби є гроші, але зараз вони “зариті в землю” в прямому сенсі цього слова. І ти нічого не можеш зробити зі своїми витратами, тому що тобі потрібна нова деталь чи колесо для трактора вже зараз. А щоб отримати гарну позику на гарних умовах, тобі треба внести заставу, і саме земля є чудовою заставою для отримання кредиту.

- Чи рекомендували би ви інвестувати в землю? Чи змінилась ситуація з початком війни?

— Як взагалі розглядати доцільність інвестицій в нерухомість? Якщо співвідношення купівлі активу до його річної вартості оренди менше 10, це супервигідна угода, і ти маєш купувати тут і зараз. Якщо це співвідношення більше 20, то тобі вигідніше орендувати. Наприкінці минулого року коефіцієнт складав 14-16. Тобто для фермерів здебільшого вигідніше було купувати землю, ніж продовжувати обробляти орендовану.

Важко сказати, як все змінилося зараз. Ціна орендних виплат, з одного боку, зафіксована в контракті, а з іншого — залежить від того, скільки сільгоспвиробник заробляє на цій землі. Ти не можеш платити за оренду більше, ніж ти заробляєш на цій землі. Що буде зараз із доходами сільгоспвиробників — для мене неочевидно, тому що ми маємо суттєве падіння внутрішніх цін на сільгосппродукцію, з початку агресії на 30-40%.

Ціна на купівлю землі складається з двох елементів: з ринкової ціни, яка відображає рівновагу для фермера між опцією витрат на оренду проти опції купівлі землі, та з інвестиційного попиту. Останній зараз обмежений через обмеження на ринку та падіння доходів. Щодо ціни, яку готові платити фермери в коротко- та середньостроковій перспективі, то це велике питання, оскільки їхні доходи також суттєво зменшилися. Я би все ще розглядав опцію купівлі землі, якщо ви фермер, плануєте цим займатися далі і маєте таку можливість, або якщо ви готові інвестувати в землю на тривалий час.

- Нещодавно Нацбанк підняв ключову ставку до 25%, чим суттєво ускладнив кредитування і іпотеку. Як це відобразиться на ринку землі?

— Особливого впливу я не очікую. У нас не така велика кількість угод, що відбувалися за кредитні кошти, чи, принаймні, ми цього кредитування не бачимо. Де-факто, майже вся купівля землі здійснювалася за ті гроші, що вже були у покупця. Частка кредитів під заставу землі мізерна.

- Чи багато було “дитячих хвороб” ринку землі з 1 липня минулого року і чи вдалося їх виправити за цей рік?

— Першою “дитячою хворобою”, з якою зіткнулися учасники ринку, стала нестача нотаріусів, які розуміють, як оформлювати угоди. Одне з ускладнень ринку — висока ціна оформлення угоди через те, що нотаріус не просто повинен завірити договір, як у випадку із квартирою, а має перевірити відповідність покупця всім вимогам закону, наприклад, скільки землі він уже придбав. Було незрозуміло, як вираховувати граничні обсяги купівлі землі для подружжя, не всі нотаріуси розуміли, як саме потрібно обраховувати податки. Таким чином, була певна дезорганізованість нотаріусів.

Частина їх не встигла підключитися до реєстру до моменту запуску ринку землі. Але цю проблему де-факто вирішили упродовж першого місяця.

Загалом проблема з високими витратами при оформленні угоди залишилася. До російського вторгнення орієнтовна ціна оформлення угоди у нотаріуса складала в середньому 5 тис. грн. Якщо ми говоримо про якусь маленьку ділянку, то заплатити нотаріусу таку суму за оформлення пів гектара десь на заході України, який коштує десь стільки ж, не дуже приваблива опція.

Була ще “дитяча хвороба” з автоматизованою системою оцінки нерухомого майна. Для оформлення угоди потрібно, щоб ціна в ній не надто відрізнялася від розрахункової. Але методика розрахункової ціни якраз не викорінювала цінові аномалії, про які ми говорили.

Умовно розглянемо ситуацію, що десь неподалік від Києва, скажімо, десь біля Козина чи Конча-Заспи, де висока ціна землі, я купую городик для вирощування картоплі. І коли я намагаюся зареєструвати угоду, де сказано, що ця земля коштує 20 тис. грн, мені автоматизована система каже, що ця земля коштує 20 млн грн. В цих випадках потрібно було проходити процедуру оцінювання ділянки, щоб зареєструвати угоду. Цю проблему якраз встигли вирішити на початку чи в середині лютого.

- Чи можуть через військові дії відкласти відкриття ринку с/г землі для юросіб з 2024 року?

— Якщо так відбудеться, це буде найбільша дурість, яку тільки можуть зробити у сільському господарстві. Ми якраз нещодавно підрахували, що у нас обсяг прямих втрат активів в сільському господарстві внаслідок російського вторгнення складає $4,3 млрд, а непрямих втрат — $23,3 млрд. В цей обсяг непрямих втрат увійшов недоотриманий дохід від того, що частина території не була засіяна, не з усіх земель буде зібрано врожай, а через блокаду портів фермери отримують мізерні ціни за свою продукцію. $4,3 млрд — це втрачені активи, це зруйнована іригація, розтрощені комбайни та трактори.

Зараз нам як ніколи потрібні інвестиції в сільське господарство, інвестиції в землю у всіх можливих сенсах. Нам треба, щоб люди вкладалися в підвищення продуктивності, будували іригаційну інфраструктуру. Водночас деякі землі втрачені через мінне забруднення, бойові дії або тимчасову окупацію.

Мені здається, зараз не час відкладати відкриття ринку для юридичних осіб, навпаки — треба відкривати ринок для іноземців (окрім громадян та бізнесів країн-агресорів). Це не лише питання ціни землі — вони принесуть сюди свої інвестиції, гроші, досвід. Наше сільське господарство може дати фору сільському господарству в багатьох інших країнах, але обмін досвідом завжди корисний для всіх. А головне — такі інвестори будуть нашими найкращими лобістами в інших країнах проти російської загрози. Це буде не лише питання цінностей, а й питання захисту власних активів.

- Чи стимулюватиме відкриття ринку землі високомаржинальні галузі АПК, такі як садівництво чи тваринництво?

— Якщо ми говоримо про підвищення доданої вартості, то у перерахунку на гектар землі вона зростатиме за рахунок інвестицій в землю (тієї ж меліорації, наприклад). Без іригації наше сільське господарство під загрозою, особливо на півдні країни. Навіть зараз можна бачити, що на Одещині та Миколаївщині частина насаджень втрачена через посуху. У нас потроху змінюється клімат, ми бачимо це в звітах метеорологів та прогнозах. Бачимо, що посушлива зона рухається на північ. Для того, аби продовжувати отримувати принаймні ті самі врожаї, як у попередні роки, щороку необхідно інвестувати в обробку землі все більше.

Олексій КОЗАЧЕНКО