Цены на жилье: риелторы надувают новый ценовой пузырь?

Утро. Троещина. Массы людей, которые озлобленны отсутствием нормального тепла и коммунальных благ в квартирах, пытаются штурмовать душегубки — маршрутки. Лишь бы добраться до метро, все равно, до какого. Те, кто пользуются автомобилем, успевают прочесть главу любимой книги, пока едут в пробке. В районе нет ни одного театра, лишь один кинотеатр, пара ресторанов и неубранный снег.

Но, о чудо, несмотря на такие условия и кризис, цены на жилье упали лишь до 1 000 долларов за квадратный метр и остановились. И вот уже кто-то из участников рынка недвижимости решил, что пришло время его реанимировать и вновь надувать цены и, соответственно, людей. Цены на жилье в Киеве находятся на одном уровне с Санкт-Петербургом, где и инфраструктура более развитая, и доходы населения выше, равно как архитектурная и культурная ценность самого города.

Некоторые прогнозы о том, что жилье вновь начнет пользоваться спросом и дорожать, выдаются надуманными, если свериться со статистикой и прислушаться ко мнению некоторых экспертов. Так, количество сделок на рынке жилой недвижимости минимально и нет никаких тенденций к его увеличению. Для примера, специалисты в области недвижимости указывают, что осенью этого года на киевском рынке жилья зафиксировали 1,5тыс. сделок в месяц, осенью 2008г. — 8,9 тыс. в месяц, показатель 2007 г. за аналогичный период — 13-15тыс. сделок в месяц. Жилье остается все более невостребованным товаром.

В то же время, эксперт компании Real Estate Solutions Виктор Распутный рассказал ForUm’у, что, по его мнению, цены на недвижимость останутся на той же отметке. “Это продлится несколько кварталов, а потом ситуация может поменяться, — говорит господин Распутный. — И совершенно не факт, что цены обязательно повысятся. Скорее даже наоборот”.

Недвижимый обман

Дело в том, что компании, которые скупали недвижимость на волне сравнительного экономического подъема, по всей логике, должны избавляться от нее во время экономического спада. И долго выжидать конца кризиса им не выгодно. А если никому недвижимость больше не нужна, то без искусственного разогрева рынка жилье не удастся выгодно продать.

Для такого разогрева рынка риелторам нужно действовать совместно с инвесторами нового жилья и застройщиками. Первые накапливают недвижимость вторичного рынка, покупая его и создавая видимость спроса жилья. Но, судя по вышеприведенной статистике, они не удосуживаются делать даже это. А застройщики тем временем повышают цены, так же создавая психологическое напряжение. Потом проплаченные ими аналитики и СМИ раскручивают тему, что, мол, недвижимость растет и будет расти в цене. Люди начинают покупать ее, от этого цена еще больше увеличивается, и процесс становится замкнутым кругом.

Для примера, одно киевское агенство недвижимости пишет на своем сайте: “Если еще недавно потенциальные покупатели выжидали, то накануне сдачи домов некоторые из них пытаются найти квартиры с помощью риэлторов. И, судя по всему, жалеют о своей нерешительности: выбор квартир в этих новостройках уменьшился, а цены с начала осени подросли (в том числе, за счет укрепления гривни)”. Уже сейчас видны первые попытки создания искусственного ажиотажа.

Брокеры ценят свой труд

Единственная причина, почему цена на недвижимость может повышаться, — это высокие “накрутки” со стороны брокеров. К примеру, пристойную двухкомнатную квартиру на улице Соломенской можно приобрести у хозяина за 85-87 тыс. долларов. А вот брокер в телефонном разговоре предлагает схожие апартаменты уже за 95 тыс., а “улучшенный вариант” и за все 100.

В сети или по объявлениям найти предложения непосредственно от хозяев тяжело. Несложно предположить, что, устанавливая более высокие цены, брокеры не только повышают свою прибыль, но и могут манипулировать мнением, будто бы это естественное повышение, вызванное оживлением рынка.

У кого нервы крепче

Получается, все зависит от того, кто будет играть ведущую роль в отношениях риелтор — покупатель. Если человек, пожелавший купить недвижимость, поддастся искусственно нагнетаемому ажиотажу и решит, что ниже цены уже не будут и пора действовать, то цены и вправду пойдут в гору. Это будет еще один мыльный пузырь.

Но если покупатель не пойдет на поводу у риелторов, то им не останется ничего другого, как покориться рыночным законам и отпустить цену падать и дальше до приемлемой покупателю отметки.

По информации главы подкомитета по вопросам строительства и архитектуры Комитета ВР Украины по вопросам строительства Владимира Яцубы, которую он озвучил информагенствам, говорить об окончании кризиса еще рано. Он уверен, что следующая его волна будет едва ли не страшнее первой.

Яцуба говорит о сокращении реального строительства объектов более чем на 80%. То есть, уровень снижения объемов строительства выше среднеевропейского более чем в четыре раза. Как гласит официальная статистика, за 10 месяцев этого года предприятия Украины выполнили строительные работы на сумму 29 млрд. гривен. Сокращение составило 51,5% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года.

В свете этой информации, беспокоиться стоит не потенциальным покупателям недвижимости, но тем, кто ее строит, продает и перепродает.

600 долларов за метр — реальность?

Как заявили участники III ежегодного Форума индустрии строительных материалов, настоящая стоимость нового жилья в областных центрах Украины должна быть не более 600 долларов за квадратный метр. По их мнению, говорить про стоимость жилья в Киеве практически невозможно. Но и она не должна быть существенно выше этой отметки.

Эксперты по недвижимости все чаще говорят о том, что кризис еще не научил участников рынка недвижимости “свободу любить”.

“Они еще не поняли, что нужно учитывать интересы не только тех, кто строит, но и тех, кто покупает жилье”, — говорит экс-министр строительства, архитектуры и ЖКХ Петр Качур. Они этого не хотят понимать, видимо от того, что чувствуют свою силу в сговоре. Слухи о таковом подтверждают и источники, близкие к фирмам-застройщикам.

Но Антимонопольный комитет не спешит предпринимать каких-либо действий. Не слышно ни о расследованиях, ни о специальных проверках. Таким образом, орган, который должен следить, чтобы подобные манипуляции с рынком недвижимости не могли иметь места, почему-то фактически дает зеленый свет очередному необоснованному повышению цен на недвижимость. Что говорит о сговоре продавцов недвижимости с контролирующими органами.

Владислав ПАВЛОВ