Многие уже устали от полумер наших органов власти, в том числе и таких новых органов как НАБУ или САП, и уже не ждут ничего хорошего даже от Антикоррупционного суда. Почему? Да потому что вместо реформ получаются все новые и новые схемы.
Ярким примером воплощения очередной такой схемы стала ситуация, возникшая при изменении правил при регистрации сделок купли-продажи, о чем не писали только ленивые. Время идет, а воз и ныне там.
Напомним, начиная с 18 июля 2018 г., при заключении договоров купли-продажи недвижимости и автомобилей требуется оплатить не только услуги оценщика по оценке этого имущества, но еще и неким посредникам-”майданчикам” — за регистрацию отчета по оценке, и нотариусам — за проверку наличия отчета в Единой базе отчетов. Причем плата за регистрацию в размере 1020 грн за каждый отчет идет совсем не в госбюджет, а частным компаниям, которые не предоставляют никакой услуги, кроме элементарной передачи файла.
Почти сразу после введения новой Единой базы в эксплуатацию новостные ленты запестрили протестами против схемы. Первыми выступили оценщики, которые понимали, что в дело запущена тривиальная схема заработка частными компаниями. О чем предупреждали и раньше, но, как всегда, никто не обратил внимания. Потом к оценщикам присоединились журналисты и общественные организации, волна протестов нарастала и даже докатилась до Вашингтона — там тоже узнали о позорных художествах наших бюрократов.
Много обращений получил Антимонопольный комитет Украины, который вроде и знал о схеме, но ничего не сделал для ее предотвращения. И вот теперь он разбирается и даже провел рабочую встречу, на которой представитель Фонда госимущества (отвечает за оценку при налогообложении) рассказывал, какой он “белый и пушистый”, и как он навел порядок в оценке, и как бюджет наполнится до краев от налога на недвижимость. Ага. Только почему-то после этого сам начал отключать некоторых оценщиков от доступа к регистрации отчетов в базе. И только оценщики на встрече в АМКУ предъявили убийственные факты монополизации рынка и получения неправомерной прибыли посредниками-”майданчиками”.
Почему прибыль неправомерная?
А все очень просто: постановление Кабмина №358 говорит, что регистрация в Единой базе должна быть бесплатной, а ФГИ своим приказом разрешил “майданчикам” взимать плату с оценщиков и нотариусов. Поэтому оценщики на встрече в АМКУ предложили с учетом действующего законодательства изъять в бюджет эту неправомерную прибыль.
Думаете, их кто-то послушает?
АМКУ говорит, что изучает ситуацию, это изучение за наши налоги продолжается уже третий месяц, а результатов пока нет. Основной вопрос — сможет ли АМКУ остановить “схему”? И ответ для нас всех неутешительный: нет, не сможет. Максимум, что можно ожидать, — наложения штрафов на “майданчики”. Но, увы, не разрушения схемы. Ведь невыполнение требований законодательства — это не компетенция АМКУ. А чья это компетенция? Может, КМУ?
Безусловно, шум от запуска “схемы” очень быстро дошел и до премьера, который отреагировал на этот шум и как истинный чиновник назначил парочку совещаний еще в конце июля. Первое совещание прошло в секретариате Кабмина. На нем присутствовали оценщики, представители ФГИ и другие чиновники, которые успешно потанцевали с бубном, толком не ответив на вопрос оценщиков, почему Фонд нарушает постановление Кабмина №358 и разрешает взимать деньги за регистрацию отчетов в Единой базе. Представителям ФГИ ничего не оставалось, как пристыженно смотреть в пол.
Следующие пляски бюрократов произошли на несколько дней позже, когда по заданию теперь уже вице-премьер-министра С.Кубива прошло другое совещание по этому же вопросу. Туда строптивых оценщиков уже не пригласили. Потанцевали еще раз и все — результатов ноль.
Правда, после этого Фонд попытался пропихнуть изменения в постановление №358, которые отменяли бы бесплатную регистрацию, но из-за шума, поднятого СМИ, общественниками и оценщиками, этот номер не прошел.
При этом оценщики продолжали писать во все инстанции, в том числе премьер-министру, президенту, НАБУ, и получали на эти обращения, как всегда, “советские” отписки о перенаправлении их обращений на изучение другим бюрократам, в частности тому же Фонду госимущества, который и есть главным нарушителем постановления №358. Кто нарушил — тот должен себя наказать? Как унтер-офицерская вдова, которая сама себя высекла?
Вдумайтесь: госорган нарушает постановление вышестоящего органа власти, и никто не может это остановить! Вот так и написаны в нашей стране законы и подзаконные акты: все сводится к полумерам, к танцам с бубном на разных совещаниях, объявлениях о каких-то действиях. Принципиально же ничего не меняется — “майданчики” кладут в карман по миллиону каждый день.
“Возбудился” этой ситуацией и шумом автор регистрации отчетов оценщиков через посредников и фактический создатель схемы — депутат от БПП М.Курячий. Он решил, что раз оценщики такие большие возмутители спокойствия, то давайте их исключим, мол, обойдемся без оценки, а стоимость будем определять некую “среднерыночную”.
Дескать, теперь мы хотим вот так, и все. И задать вопрос “кто ответит за предыдущую схему, если она была ошибкой?” просто некому.
Эта ситуация хорошо показывает отношение некоторых депутатов к законотворчеству вообще: что хочу, то и ворочу. И не важно, что хорошо для государства и для людей, главное — как-то заткнуть оценщиков, чтобы “стричь” граждан. Оценщиков не будет, и все успокоится, а граждане как зайчики будут платить, сколько мы скажем.
Весьма любопытный вопрос в этой ситуации — это вопрос о “среднерыночной” стоимости, понятие, которого нет ни в национальных, ни в международных или европейских стандартах оценки. В цивилизованном мире вообще такого понятия не существует, это очередной доморощенный “лисапед”. Ведь если говорить о чем-то среднем, то оно непременно будет выше, чем стоимость недорогих активов, которыми пользуются небогатые люди в нашей стране — бабушки и дедушки в селах; в то же время средняя стоимость будет ниже рыночной стоимости в “Новопечерских Липках”, т.е. именно для богачей — депутатов, бюрократов и олигархов. Понятно, что депутаты именно этого и хотят, но разве можно это допустить?
И тут возникает вопрос: если с разными схемами по оценке при купле-продаже недвижимости в Украине мы боремся с 2010 г., а они все возникают после внесения очередных изменений в законодательство, так, может, уже пора менять законодательство глобально? Надо посмотреть на опыт развитых стран и постараться перенять лучшие практики налогообложения недвижимости.
Почему?
В Украине налогом облагается земля (не рыночная стоимость), квартиры и коммерческая недвижимость в зависимости от общей площади (не рыночная стоимость), и только при сделках купли-продажи взимаются платежи и сборы и иногда налоги от рыночной стоимости.
Нужно понимать, что земля — это тоже недвижимость, но если на земле есть строения, то стоимость недвижимости будет состоять из стоимости земли и стоимости строений. Поэтому в случае перехода к налогообложению недвижимости необходимо менять как законодательство о налогообложении земли, так и налогообложение квартир, офисов, складов и гаражей. При этом Украина одна из немногих стран, которая не облагает налогом производственную недвижимость, а налог на землю под предприятиями совсем мизерный. Такое положение вещей не стимулирует избавляться от лишних квадратных метров.
В развитых странах ежегодным налогом на недвижимость облагаются все объекты недвижимого имущества, в том числе и производственные. Этот налог является основным источником средств для местной власти, так как средства от налога не идут в госбюджет, а используются на нужды региона, такие как дороги, парки, школы и больницы. Причем жители сами решают, что для них является приоритетом в текущем году, путем голосования.
Введение налога на недвижимость от рыночной стоимости позволит объявить о рыночных ценах на все объекты недвижимости, и поэтому существенно занизить их рыночную стоимость будет невозможно. Но для этого надо создавать серьезные базы/кадастры недвижимости во всех городах, разбивать города на небольшие зоны и проводить ежегодную оценку каждого объекта. А нестандартные объекты оценивать индивидуально силами оценщиков. Налог на землю придется учитывать при оценке объектов — нельзя брать за одно и то же дважды.
Конечно, все налоги связаны между собой, но фактически последнее время государство пытается заставить предпринимателей и граждан платить больше налогов, в то время как олигархи их зачастую не платят вообще. Почему введению налога на имущество с рыночной стоимости, в том числе производственного имущества, депутаты сопротивляются в течение многих лет? Именно потому, что “уйти” от этих налогов намного сложнее, чем от налога на прибыль или НДС, или подоходного налога. Недвижимость — она вот, перед глазами, ее сложно увести в офшор как прибыль предприятия. В то же время налоги на зарплату в Украине очень велики, необлагаемый минимум в размере 17 грн не меняется уже десятилетия! Это при том, что минимальная зарплата постоянно растет. Так может перестать надеяться на “выход зарплат из тени”, прекратить преследования несчастных ФЛП, а ввести налог на имущество от рыночной стоимости, и не только для квартир и коммерческой недвижимости, но также и для имущества предприятий — как во всем мире?
По расчетам специалистов, отчисления в Пенсионный фонд от сделок купли-продажи могут достигнуть 2 млрд грн в год, а вот налог на недвижимость может составить 30—40 млрд грн в год и вполне сможет компенсировать дальнейшее снижение как ЕСВ (единый социальный взнос, из которого платятся пенсии), так и подоходного налога, который давно пора взимать по прогрессивной шкале, существенно подняв необлагаемый минимум и введя возврат переплаченного по результатам года. И это станет стимулом для сдачи годовой декларации!
В США налогонеоблагаемый минимум составляет 18 тыс. долл. в год. То есть по результатам года каждый гражданин составляет декларацию, которая называется “Возврат налогов” (Tax return) и вычитает 18 тыс. долл., с которых налог не платится. Наверное, в Украине эта цифра должна быть меньше, но ведь 17х12=204 грн — выглядит совсем уж смешно.
Конечно, депутаты с олигархами не хотят введения реального налога на недвижимость и снижения налогов на зарплату. Еще бы! Ведь самые большие налоги придется платить именно им. Например, недавно объявили о продаже ТРЦ “Гулливер” за сумму около 17 млрд грн. Если бы налог на недвижимость платился от рыночной стоимости и составлял хотя бы 1% (в США от 1 до 3%), то владельцы ТРЦ “Гулливер” должны были бы платить 170 млн грн в год. В 2017-м налог на всю жилую недвижимость Киева составил 78,8 млн грн. Как говорят, почувствуйте разницу.
Но вернемся к предмету этой статьи. Из всего сказанного хочется, чтобы читатель сделал один вывод: нельзя допускать, чтобы законодательство бесконечно латалось, как дороги в Украине, надо менять его кардинально, причем одновременно по многим направлениям.
В то же время нельзя допускать, чтобы депутаты крутили законами, как цыган лошадьми. Законы должны обсуждаться с общественностью, а схемы — уничтожаться без промедления.
