Парадокс землі

Історія економіки показує нам, зокрема, як людство поступово втрачало пієтет у ставленні до землі. Французькі фізіократи XVIII століття вважали її основною запорукою багатства. Адам Сміт називав, разом із працею та капіталом, одним із трьох чинників виробництва, які давали продукцію. Трохи згодом Томас Маль­­тус помітив обмеженість землі як ресурсу, адже врешті через експонентне зростання населення вона мала дійти до катастрофи.

Замість пасивно чекати кінця західні країни знайшли способи співіснування з дефіцитом земель­­них ресурсів: якісь із них були геніальні (хмарочоси, штуч­­ні добрива, залізниці, передмістя), а якісь — огидні (виселення пригноблених і колонізованих). Удосконалення транспорту дало змо­­гу перекинути на віддалені землі роботу, яку раніше виконували поблизу: згадаймо про вирощування врожаїв на іншому кінці світу чи про облаштування робітничих “спальних кварталів” у передмістях. Збільшення продуктивності праці допомогло виробляти більше товарів на меншій кількості ферм.

Цінність землі відносно ВВП невблаганно падала. До другої половини ХХ століття в багатих країнах вона настільки відійшла на другий план як ресурс, що майже не згадувалася в підручниках з економіки. До 1970-х деякі провидці, спостерігши зниження собівартості й збільшення потужності інформаційних технологій, переконали себе, що земля та місце розташування незабаром так само не означатимуть нічого в реальності, як на той момент у підручниках.
Однак дуже скоро дефіцит землі нагадав про себе. І питання тут не в загальній її нестачі як такій, а в дефіциті в конкретних точках — містах, на які припадає непропорційно велика частка світового виробництва. Висока ціна землі там — неминуча супутниця успіху. Але водночас вона й наслідок дисбалансів, які дорого обходяться світові. За деякими оцінками, вони з’їли понад 13% ВВП США від 1960-х.

Від нетрів до еліти

Повернення актуальності земельного ресурсу випливає із двох ключових явищ. Перше, хоч як це парадоксально, стосується революції комп’ютерів і комунікацій, ознаки якої почали з’явля­тись уже в 1970-х. У певному сенсі вона “поклала край відстані”, як передбачала колишня журналіст­­ка The Economist Френсіс Кернкрос. Тепер кордони й океани не становлять перешкод для ланцюгів постачання; клієнт може подзвонити до служби підтримки на інший континент. Але якщо фактор відстані й зник, то локації — аж ніяк.

У середині ХХ століття чима­­ло великих, колись жвавих міст багатого світу почало зменшуватися. Але вже в 1980-х у деяких із них цей процес повернувся навспак. Професор економіки Едвард Ґлейзер (Гарвардський університет) і Джакомо Понцетто, науковий співробітник аналітичного центру CREI з Барселони, вважають, що це зумовлено стрімким зростанням прибутковості деяких наукомістких галузей завдяки інформаційним технологіям. Тепер фінансові трейдери можуть оперувати більши­­­ми сумами і працювати з більшим пулом інвесторів, а програмісти — легко й недорого продавати свій продукт на світовому ринку. Розворот у бік наукомісткого бізнесу збагатив ті місця, де продукують ідеї.

Цю думку підтверджує дослідження економістів Тора Берґера (Лундський університет) і Карла Бенедікта Фрея (Оксфордський університет). До 1980-х років статистичного зв’язку між рівнем кваліфікації робочої сили конкретного міста і схильністю цих людей до інновацій у роботі не було. Але від 1980-х нові категорії професій почали виникати знач­­но частіше там, де були висококваліфіковані працівники, ніж там, де їх не існувало. Крім того, Ґлейзер і його колега Меттью Рессіджер установили тісний зв’язок між населенням міської агломерації та продуктивністю працівників у її межах. Схоже, що люди швидше накопичують знання в містах, де є багато наукомістких галузей.

Найбільші міста стали центрами інновацій, із якими важко конкурувати іншим територіям. Велике скупчення населення на певній площі збільшує для нього можливості працевлаштування й потенційний прибуток. Як наслідок — від Бангалора до Остіна, від Мілана до Парижа земля стала дефіцитним і цінним ресурсом; економічний потенціал гектара на фермі в Кентуккі набагато ниж­­чий, ніж у Кремнієвій доли­­ні, що в окрузі Санта-Клара. А Санта-Клари на всіх не вистачить.

Проте можна було б набудувати ще таких санта-клар, якби не інший, тривожний фактор, що ховається за “другим пришестям” землі: дедалі більші обмеження з боку регуляторів землекористування. Наприклад, у тому самому окрузі є місто Маунтін-В’ю, де розташовано кілька компаній — світових технологічних лідерів. Але майже половина житла в цьому місті — приватні будинки для однієї родини; густота населення ледве перевищує 2300 осіб на квадратний кілометр. Це втричі менше, ніж у не надто густо залюдненому Сан-Франциско.

Збільшення контролю за землекористуванням зрозуміти неважко. Розростання міст, яке спри­­яє пожвавленню місцевого бізнесу, має свою ціну, і це засвідчило їх стихійне зростання в ХІХ столітті. Перенаселені міські нетрі стали розсадниками злочинності й епідемій; від забруднення повітря та води однаково страждали й бідні, й багаті. Влада почала запроваджувати нові правила для забудовників у містах, а згодом і поза ними: обмеження на висотність і проекти споруд, установлення максимальної густоти населення й мінімальних вимог до паркування, виділення зелених зон, де заборонялося будь-яке будівництво. Правил пос­­тійно ставало більше, вони поширювалися в містах по всьому світу.

Коли економіка великих міст вийшла із кризи середини ХХ століття, зростання відновилося. Ще ніколи населення центральних районів Лондона і Нью-Йорка не було настільки великим. А зі збільшенням попиту на якісне житло проявилися не передбачені ніким наслідки щільної забудови, яка розрослася в більшості великих міст.

Це питання не здивувало б Девіда Рікардо, видатного економіста початку ХІХ століття й до того ж друга Мальтуса. Ще коли земля посідала основне місце в науці, спостереження підказали йому ідею ренти — шалених прибутків, що падають в кишеню власникові дефіцитного ресурсу.

Через перебої з постачанням харчових продуктів зростатимуть ціни на продовольство, розмірковував Рікардо, а це спонукатиме землевласників пускати дедалі більше площі під землеробство. Але дорога агропродукція вигідна їм усім. Який-небудь поміщик, власник високопродуктивних угідь, раптом різко починав багатіти. І не завдяки запровадженню інновацій, а тому, що людству потрібно більше того, чим йому пощастило володіти. Те саме відбувається у великих містах світу сьогодні.

За даними, які зібрав професор економіки Єльського університету Роберт Шиллер, вартість будівництва нового житла (з поправками на інфляцію) у США зараз приблизно така сама, як у 1980-х роках. Навпаки, вартість купівлі нових помешкань із поправкою на інфляцію за той самий період збільшилася на 30% (під час “бульбашки” нерухомості 2000-х років ціни на житло дуже зросли, а потім знову впали). В окремих містах це зростання було ще вищим. Від 1993 до 2013 року ціни в Бостоні й Сан-Франциско в реальному вираженні піднялися на 60%.

Від еліти до нетрів

Економісти, які займаються цим питанням, зазвичай вважають, що зростання витрат на житло — результат зростання витрат на землю. На думку Девіда Елбоя з Університету штату Іллінойс і Ґабріеля Ерліха з Бюджетного управління Конгресу США, в Аме­­риці земля становить третину загальної вартості житла (у деяких великих містах — близько половини). Що більша частка її у вартості житла, то вищу ренту отримують землевласники.

Якби було знижено нормативні обмеження на висоту й густоту забудови, для задоволення певного рівня попиту знадобилося б менше ділянок. Це знизило б ренту, яку отримують землевласники, адже будь-яке зростання попиту можна було б швид­­ко задовольнити за допомогою нової забудови. Подібно до того як різке збільшення продуктивності сільськогосподарського виробництва призвело до зниження відносного економічного впливу сільських землевласників у ХІХ і ХХ століттях, пом’я­к­шення суворих обмежень стосов­­­­но забудови спричинилося б до зменшення частки багатства, отриманого від нерухомості, в економіці. Працівники й інвестори отримували б більше доходів від економічної діяльності.

Натомість будівельні норми утримують продуктивність міської землі на низькому рівні при захмарних витратах. У 2005 році д-р Ґлейзер, Рейвен Сакс (Федеральний резерв США) і Джозеф Джурко (Пенсильванський університет) провели дослідження з метою встановити, скільки до вартості нерухомості додають обмеження пропозиції, зумовлені нормативами. У 1998 році цей “тіньовий податок”, як вони його називають, дорівнював близько 20% у Вашингтоні та Бостоні та близько 50% у Сан-Франциско й на Манхеттені. Відтоді ситуація, безумовно, лише погіршувалася.

Схожа робота економістів Пола Чешира й Крістіана Гілбера (Лондонська школа економіки) показує, що на початку 2000-х цей нормативний тіньовий податок сягав приблизно 300% у Мілані й Парижі, 450% у Лондонському Сіті й 800% у районі Вест-Енд британської столиці. Отож левова частка вартості комерційної нерухомості в найважливіших з економічного погляду містах Європи зумовлена нормативами, які ускладнюють будівництво.

Лондонським фінансистам, яким доводиться платити високу орен­­ду за офіси, співчувати може й важко. Але підсумковий ефект цих витрат більше зачіпає бідних, аніж багатих. Візьмімо американських домовласників. Той факт, що 60% сімей володіють нерухомістю, здавалося б, означає, що підвищення цін на житло й роздута вартість землі виявилися сприятливими для великої частини середнього класу. Проте професор економіки Нью-Йоркського університету Едвард Вольф зауважує, що через одночасне збільшення іпотечного боргу середній клас не зміг значно покращити своє матеріальне становище (див. “Перетасовка житлової нерухомості”). Тим часом бідніші американці, що винаймають житло, постали перед захмарними цінами, які серйозно й надовго збільшили для них вартість життя.

Багатство у житловому секторі відіграло вирішальну роль у зростанні нерівності. Увагу до цього привертає економіст Томас Пікетті з Паризької школи економіки у своєму бестселері “Капітал у ХХІ столітті”. У недавній статті аспірант Массачусетського технологічного інституту Меттью Ронлі зазначає, що збільшення частки національного доходу, яку отримують не працівники, а власники капіталу, є однією з основних причин подорожчання платежів власникам житла. Дохід від капіталу в житловому секторі становив лише 3% усього в 1950 році, зате нині — приблизно 10%.

На багатьох нових ринках землевласники також забирають земельну ренту. За даними компанії CBRE, яка працює з комерційною нерухомістю, Пекін і Нью-Делі входять до десятки найдорожчих ринків офісної нерухомості у світі, а Куала-Лумпур і Джакарта — до тих, де відбувається найшвидше підняття цін. Регіони з надзвичайною швидкістю зростання часто мають критичну вагу для країн, що розвиваються, відповідно незадовільне регулювання ринків нерухомості може завдати значної шкоди. У великих містах Індії бюрократична тяганина з дозвільними процедурами, пильний кон­троль за орендними платежами й суворе нормування землекористування значно викривили моделі зростання та розподіл благ від нього.

Збільшення ренти, яку отримують господарі нерухомості, стимулює корупцію і призводить до марнування ресурсів. Землевласники намагаються посилити обмеження на забудову, а політики, вибірково затверджуючи проекти, наживаються на можливості йти назустріч конкретним прохачам. У країнах, де політична корупція вже стала проблемою, таке відродження землі може стати особливо руйнівним. Газета Times of India в жовтні 2014 року писала, що через хабарі, необхідні для проходження різних етапів планово-дозвільної процедури в центрі Мумбаї, основ­­ні витрати на будівництво збільшуються наполовину.

Утім, можливо, найгірший наслідок такого повернення зем­­лі — це гальмо для економіки загалом. Один із головних способів збільшити продуктивність праці (а отже, й багатство) — переміщення людей та ресурсів із малопродуктивних секторів до ефективніших. У бізнесі це означає розорення гірших компаній і розростання кращих. Щось подібне має відбуватись і з містами. Там, де робітники працюють із високою віддачею, дефіцит трудових ресурсів веде до швидкого зростання плати. Це приваблює кадри з інших міст. Коли люди мігрують і знаходять нову, високо­оплачувану роботу, виграє вся економіка.

“Монополія”: з економічно застійних районів до ділових центрів

Але нині цей процес у багатьох країнах зупиняється. Щоб робітники переїхали до Сан-Фран­цис­­ко, де їм світить вища заробітна плата, їм потрібно виграти аукціон на помешкання, яке дасть доступ до місцевого ринку праці. Участь у цих торгах підіймає витрати на житло, аж доки залишиться конкретна кількість працівників, зацікавлених у переїзді й отриманні наявних квартир. Зарплата, яка повинна приваб­лю­­вати інших, натомість потрапляє до рантьє, а несправедливість мо­же спровокувати протес­­ти, як це в Сан-Франциско вже було. Багато хто вважає за краще трудитися деінде на нижче оплачуваній роботі, тому що завдяки дешевшому житлу на руках залишається більше грошей. У підсумку трудові ресурси знаходять собі низькопродуктивні ринки, від чого страждає економіка загалом.

Професори економіки Чан-Тай Шей (Школа бізнесу при Чиказькому університеті) та Енріко Моретті (Університет Каліфорнії в Берклі) спробували підрахувати масштаби наслідків. На їхню думку, якби не жорстке обмеження забудови у районі Каліфорнійської затоки, зайнятість могла б піднятися приблизно вп’я­­теро. У ще не опублікованій статті вони підрахували подібні викривлення по всій країні від 1964 року й дійшли висновку, що американський ВВП у 2009-му був аж на 13,5% нижчим від можливого. За нинішнього рівня виробництва такі дисбаланси з’їда­ють понад $2 трлн за рік, або приблизно $10 тис. на особу.

Але є і добра новина: дефіцит землі в містах світу — переважно штучна проблема. А погана в тому, що від цього проблема не вирішиться. Виправлення суворого земельного регулювання належить до найбільш політично заангажованих питань. Багато в чому це схоже на інші складні проблеми, як-от стосовно торгівлі або імміграції. У підсумку суспільство отримує новий імпорт або приплив населення, а відтак і загальну користь. Але ті, хто опинився на узбіччі ділової активності через конкуренцію або кого лякають культурні змі­­ни, почуваються постраждалими й організовують спротив. А він, коли йдеться про землю, буде широким.

Існують способи цьому зарадити. Держава може надавати конкретну допомогу постраждалим від густої забудови, як уже робить це у випадку з потерпілими від лібералізації торгівлі. Виділення частини податкових надходжень від нової забудови для компенсації за завдані незручності землевласникам у невеликому районі навколо відповідних об’єктів допоможе послабити опір новим будівельним проектам.

Можна також прислухатися до поради Генрі Джорджа, американського послідовника Рікардо, який у 1880-х роках обґрунтував податок на вартість землі. У ньому є чимало теоретичних плюсів. Більшість фіскальних платежів розхолоджує, викривлює або витісняє економічну діяльність, змінюючи стимули на полях. Але земельний податок не може зменшити пропозицію землі. Він став би стимулом для економічної активності, караючи тих, чия земля непродуктивна. І податкова база завжди на місці, адже місто не можна перевезти кудись до Люксембургу.

Мер Нью-Йорка Білл де Блазіо сподівається, що оподаткування вартості незайнятих ділянок допоможе боротися із занепадом у Бронксі та інших місцях. Але земельний податок має практичні проблеми, і найсерйозніша з них, певно, — це те, що за самою своєю природою він найбільше вдарить по багатих із зв’язками. Навіть такий фіскальний пурист, як Естонія, де земельний податок було запроваджено в 1993 році, додала до нього численні категорії включно з пільгами для домовласників.

Щасливим власникам нерухомості може, окрім того, не сподобатися інший очевидний підхід до проблеми: швидше й потужніше сполучення, яке дасть змогу охопити більші території. Деякі способи покращення транспортної системи (як-от платний проїзд через зони з інтенсивним рухом) можуть бути дешевими, але створення нової інфраструктури, особливо у великих містах, — справа довга й витратна, в чому вже переконалися ветерани будівництва Великого Бостонського тунелю. Crossrail, нова гілка лондонського метро, — найдорожчий інфраструктурний проект у Європі на сьогодні.

Що ж іще здатна запропонувати технологія зараз, за браком реактивних ранців? Можливо, з часом вона зробить із місцем розташування те саме, що зробила вже з величезними відстанями, і таким чином зніме цю проблему. Віртуальна реальність і соціальні мережі разом можуть дати переваги густоти населення, але без тісняви. Так, це важко уявити, але, мабуть, не важче, ніж колись Девідові Рікардо — хмарочос або підземний поїзд.

The Economist