Квартрозплата

Коли йому віддадуть омріяне або, на крайній випадок, хоча б гроші за ту мрію, якій не судилося здійснитися...

Покупця ж потенціального, попри ту ж таки кризу, цікавить теж, вочевидь, тільки одне — що? Що робити — купувати квартиру сьогодні чи приберегти гроші до завтра, ризик залишитися без грошей і без житла великий чи так собі?

Забудовника — порядного, звісно, забудовника! — вочевидь, цікавить теж тільки одне — як? Як залишитися “на плаву”, не збанкрутіти, “в біга” від праведного гніву інвесторів не податися, як добудувати об’єкти, вберегти свій донедавна такий прибутковий бізнес та ще й дітям з онуками добрий спадок залишити?

Ба, навіть втягнену в перманентну політичну війну владу теж цікавить — як? Як вийти з цієї загальнодержавної великомасштабної неприємності, не тільки не втративши при цьому “лице”, а ще й діставши політичні дивіденди — на кшталт рятівника/рятівниці народу.

Нас же цікавить — чи перетнуться задля щасливого розв’язання квартирного питання шляхи-доріжки всіх цих зацікавлених сторін?

Не один із наших співрозмовників називав цю будівельну кризу, яка враз зупинила, за різними підрахунками, близько 80—90% будов, — штучною, рукотворною. Аргументація залізна — кількість бажаючих придбати квартиру не зменшилася, принаймні на черзі у Києві залишаються аж 127 тисяч сімей, попит — як був незадоволений, так і залишився, а от квартири купувати перестали. Хоча грошей у народу на руках — сотні мільярдів гривень: за різними даними, тільки в столиці з банківських депозитів з початку кризи було знято близько 160 млрд грн!

Перестали купувати (тут, на переконання багатьох будівельників, “валютчики” постаралися, закликаючи народ зняті з депозитів шалені гроші не в нерухомість вкладати, а на долари терміново міняти!) — настала криза... Усе так просто! Дехто, щоправда, зізнавався: так, форс-мажор, начебто й не винен забудовник, проте ніхто ж не страхувався на випадок такого форс-мажору, наша культура ведення бізнесу ще дуже низька...

Та хай би там як, а забудовникам, зі свого боку, треба якось відповідати на “провокації” стосовно “Не купуйте квартири!”. Вони відповідають. Ось уже котрий місяць дуже популярний манок, начебто задля порятунку ринку нерухомості — “Не купите квартиру сьогодні — завтра не дістанете жодної!”. Такими закликами чи, швидше, майже погрозами столичні забудовники і всілякі контори з нерухомості намагаються повернути потенційного покупця на “свій” ринок. Той самий ринок, який кілька років буквально процвітав, приносячи надприбутки продавцям — згадаймо, ціна 1 кв. м нового житла навіть десь на окраїнних Троєщині чи Осокорках-Позняках у Києві перевищувала середню ціну “квадрата” у Берліні, Варшаві, більшості столиць колишньої Югославії...

Заклики терміново купувати квартири поки ще дешево — це з одного боку. А з іншого — люди, котрі вже сплатили за квартиру і сподівалися вселитися, принаймні торік, так і чекають того щасливого моменту новосілля. Бо квартири не добудовують! Закляклі баштові крани і тиша на будмайданчиках практично повсюдно у Києві — це та видима, м’яко кажучи, прикрість, яка й людині далекій від проблем нового житла засвідчить, що таки є криза!

Київ, мабуть, як жодне інше місто в Україні, потерпів від фінансово-економічного провалля, в яке звалилася країна: тут-бо найбільший розмах житлового будівництва, а, отже, номінальні цифри відставання від звичних для столиці темпів здачі житла просто вражають! Якщо у першому кварталі на “старих запасах” здано 189 тисяч квадратних метрів, то у другому, за попередніми даними фахівців, хоча б 150 тисяч набралося! Загалом же, як спрогнозував “Главреду” заступник глави Київської міськдержадміністрації Михайло Голиця, який за функціональними обов’язками опікується забезпеченням киян житлом, 2009 року буде збудовано в Києві половину від показника 2008 року, тобто приблизно 700 тисяч кв. м житла. А далі...

Далі заступник мера столиці Леоніда Черновецького намалював дещо моторошну картину: “2010 рік — 400 тисяч кв. м. І десь через три роки ми повернемося до такої ситуації: коли людина прийде в якусь будівельну компанію і скаже, що хоче придбати квартиру, то почує у відповідь: “Ви, шановний чи шановна, спочатку запишіться, приходьте відмічатися, та ще й вночі приходьте, щоб саме вам квартира дісталася”. (Пам’ятаєте, як було в Союзі, коли люди відмічалися в чергах на меблі, книги тощо?!). Так-так, сьогодні ви відкладаєте можливість придбати житло, а через якийсь час вам доведеться платити втричі-вчетверо дорожче — обсяги ж будівництва впадуть! Гроші зараз зберігаються десь у трилітрових банках, холодильниках чи під матрацами... А раз обсяги впадуть — ціна, звичайно, зросте. І сьогоднішні потенційні інвестори завтра заплатять набагато більше!”.

Утім, є оптимісти навіть за такої ситуації на ринку. Як відомо, глава держави і уряд разом з місцевою владою обіцяють на першому етапі все ж допомогти фінансово й організаційно добудувати житло з високим ступенем готовності — на це вища влада ладна виділити 1 млрд грн через Державну іпотечну установу і 2 млрд грн — через державні банки. Це, звісно, крапля в морі (приміром, лише в Києві, за даними КМДА, на добудову готових на 70% і більше житлових будинків треба приблизно 3 млрд!), але все ж краще, ніж нічого.

До того ж, Верховна Рада 410 голосами — ніхто, до слова, не проголосував “проти” із зареєстрованих у сесійній залі! — ухвалила дуже серйозний закон “Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва”, його підписав Президент України. Ухвалені ще кілька законів — як внесення змін до деяких законодавчих актів. Тобто створена серйозна юридична база — наприклад, зменшення відрахувань на розвиток, мораторій на повернення коштів, вкладених інвесторами-забудовниками, звільнення до 2012 року від пайових відрахувань місцевим бюджетам квартирами, поновлення договорів оренди земельних ділянок забудовникам тощо.

Щоправда, досі єдиної думки щодо чіткого механізму використання цих грошей влада і фахівці не дійшли.

Влада за те, щоб надавати довгострокові пільгові кредити населенню, а забудовники — кредити слід надавати тільки їм. Причому аргументація останніх видається навіть більш слушною. На численних прес-конференціях і круглих столах відомі бізнесмени-будівельники переконують, мовляв, ну даватимуть кредити населенню, і що? Перш ніж взяти кредит, люди прийдуть на будівельний майданчик — подивитися, як там, на будові. А там — або ще й котловану немає, або все стоїть мертво. Підуть такі потенційні інвестори назад — навіщо ж їм кредит під незрозуміло що?! Тобто будівельники переконують — сьогодні люди вже розумні, навчені всілякими “Елітами...” — вони ніколи не візьмуть кредитів, якщо будівництво стоятиме.

А що таке — кредит забудовникам, точніше “короткі гроші” на рік-півтора в кредит? Наприклад, Лев Парцхаладзе (Українська будівельна асоціація) вважає несправедливим, що кредити не потраплять саме будівельникам, які могли б за ті гроші здати будинки в експлуатацію, і люди швидко розкупили б там квартири. Так і живі кошти з’явилися б, і соціальне напруження було б дещо знято.

А вже згаданий Михайло Голиця, який, до того ж, ще й керує фінансово-інвестиційною компанією, говорить: “Забудовники ці гроші повернуть, вчасно повернуть! Населенню збираються давати на 30 років, а забудовники просять на рік-два — щоб тільки добудувати й одразу повернути кредити. Відчуваєте різницю?! Я, до речі, спокійно ходжу містом, бо у моєї компанії немає невиконаних зобов’язань перед інвесторами, ми навіть заявки не подавали на отримання грошей від держави! Але своїх колег-забудовників я підтримую — спочатку гроші дати їм на добудову, а коли добудують — можна давати гроші населенню, щоб воно викупило ці добудовані квартири”.

До речі, київська влада — і цим не раз публічно хвалився мер Черновецький, зокрема й у своєму звіті на сесії Київради у травні — не проти, аби її досвід стосовно будівництва доступного житла за схемами 50х50 або 70х30 був би поширений в Україні. Причому саме зараз, у період кризи, — найвдаліший для того момент! До речі, за офіційною статистикою КМДА, за 10 років, скільки діє така міська програма, на її реалізацію пішло з міського бюджету близько 400 млн грн. І сьогодні, попри кризу, сім будинків у місті зводяться якраз за програмою 70х30.

Що пропонується? А нехай би Мінрегіонбуд України затвердив перелік об’єктів, які треба добудувати по всій Україні, і нехай би обласні, міські адміністрації тих територій, на яких є такі недобуди, зібрали 70% коштів населення і добудували ці об’єкти. На півтора року точно вистачить роботи! А вже в бюджетах 2010 року і частково в бюджетах 2011-го передбачити решту 30% на добудову.

У столичній мерії запевняють, що на їхню пропозицію пристає і профільний Комітет Верховної Ради. Можна зрозуміти — чому. Адже цей шлях не потребує бюджетних грошей — тільки серйозних організаційних зусиль. Хоча теж є одним зі шляхів виходу з кризи! Бо це, найголовніше, “включає” в роботу сотні тисяч будівельників, а з ними разом і працівників суміжних галузей (відомо ж, що один будівельник дає роботу аж шести суміжникам), надає можливість людям в усіх містах України, які мають гроші, щоб оплатити 70% вартості житла, купити квартири. Щоправда, поки що Мінфін і Мінекономіки начебто сумніваються в тому, що наступного року можна передбачити в бюджетах гроші на добудову — криза ж бо ду-у-у-же повільно відступає...

Сьогодні фахівці говорять ще й про таку можливість добудови житла. От, скажімо, в Державному бюджеті передбачено кошти на придбання квартир для Міноборони, Національного космічного агентства, Мінсоцполітики тощо. Це ж мільйони грошей! А де вони братимуть ці нові квартири, якщо довкола криза? То чому б не купити житло не в котлованах, а якраз у тих самих... недобудовах? Одразу двох зайців можна вбити — і бюджетникам із житлом допомогти, і в такий спосіб ще й “витягти” тих дрібних інвесторів, які сповна заплатили за житло, але через неготовність самих будинків не можуть туди вселитися.

А ще самі забудовники пропонують, приміром, оренду квартир із подальшим викупом, розстрочку тощо. Щоправда, такі пропозиції викликають у аналітиків ринку нерухомості здебільшого скепсис: усе це “вибиває майбутнє”, оскільки обігові кошти спрямовуються не на розвиток, отже, дуже довго потім доведеться виходити з кризи, заділу ж не буде...

Та все ж хочеться вірити в краще, адже в Україні і будівельного буму як такого ще не було, а вже такий обвал! Попит на житло у нас набагато перевищує пропозицію — лише в злощасній квартирній черзі загалом в Україні стоять понад 1,3 млн сімей. Приміром, чи не найвідоміший київський будівельник, нині народний депутат Володимир Поляченко якось — у часи, для будівельної галузі кращі, ніж нинішні, — говорив “Главреду”: “Мені смішно, коли кажуть про сьогоднішній будівельний бум, а це 9 млн кв. м житла щорічно в Україні, із них 50% — котеджі та індивідуальне житло. Бум — навіть не 20 млн, які Україна вводила в 1986 році. Бум — це 1 кв. м на людину! Україна має вводити 40—45 млн кв. м житла. Парадокс: Китай вводить 1 млрд 300 млн — 1 квадратний метр на людину в рік…”.

криза в Києві у цифрах

1,4 млн — стільки кв. м житла введено в Києві 2008 року

300 тис. — стільки кв. м житла введено в Києві за перше півріччя 2009 року

2—3 — щоденний середній продаж квартир у столиці найбільшою будівельною компанією “Київміськбуд” (у 2008 році цей показник становив 30—40)

61 — стільки житлових будинків у Києві готові на 70% і більше

1,63 млн — стільки кв. м житла закладено в цих недобудах, причому 500 тис. кв. м ще не викуплено

2,8 млрд — ціна добудови 61 будинку з високим ступенем готовності

26 — кількість житлових будинків у Києві, де повністю “заморожено” будівництво

57 — кількість житлових будинків, квартири в яких зняті з продажу за дев’ять місяців кризи

142 — кількість об’єктів житлового будівництва в Києві, квартири в яких виставлено на продаж

38 — стільки недобудов у Києві потрапили в заявку на державний кредит

Михайло ГОЛИЦЯ, заступник голови Київської міськдержадміністрації, начальник ГУ житлового забезпечення в Києві

Знизити ціни на нові квартири неможливо. Ось забудовнику пропонують — зменшуйте вартість квадратного метра, приміром, з 9 тис. грн до 5 тис. грн, тобто щоб ще не розпродане житло можна було продавати дешевше і щоб покупці швидше з’явилися. Але в такому разі забудовнику ж заявлять претензії ті інвестори, які вже вклали гроші в будівництво з розрахунку 9 тис. грн за кв. м — почнуть, скажімо, шантажувати, що не підпишуть довідки про передачу квартири, свідоцтва на право власності, інвестиційну угоду, і доведеться забудовнику стерегти цю квартиру, платити за охорону, за воду, за світло... Тобто сьогодні є багато важелів впливу на забудовника, от він і не може зменшити ціну!

Сергій КОСТЕЦЬКИЙ, провідний аналітик компанії SV Development

Хто інвестував у великі компанії — отримає житло першим, оскільки багато об’єктів саме цих компаній хоч якось та будуються. Хоча ті будинки, що вже готові на 70%, буде введено в експлуатацію не раніше 2011—2012 року. А от людям, які вклали гроші в невідомі чи дрібні компанії, не пощастило — як на мене, з часом великі забудовники “проковтнуть” дрібних і добудують їхні об’єкти.

Володимир ВИНОКУР, директор Центру нерухомості та оцінки “МЕГАКОН-В”, радник Президента і голова комітету Асоціації спеціалістів із нерухомості (рієлтерів) України

Я не кажу, що вкладати в будівництво не треба, — навпаки, нині інвестувати в будівництво якраз можна тим, хто, так би мовити, нікуди не поспішає, адже ціни зараз занижені. Щоправда, вкладати кревні треба в ті компанії, які себе зарекомендували як порядні, які вже багато побудували на ринку нерухомості. Але все ж таки не слід вкладати гроші, якщо на будівельному майданчику — нуль! Час, коли можна було брати участь у будівництві квартири ще тільки на обнесеному парканом майданчику, минув безповоротно. І, мабуть, уже навряд чи повернеться...

Зоя ЄВГРАФОВА, провідний спеціаліст Центру нерухомості “Українська адвокатська корпорація”

Треба створювати якісь спілки інвесторів, добиватися добудови квартир, звертатися до уряду, вимагати ухвалення законів — щоб вкладники могли забрати назад свої гроші замість квартир, щоб були передбачені якісь компенсації. Приміром, якщо людина внесла 50 тис. грн за квартиру, а повна її вартість — 80 тис. грн, а ті гроші забудовник протримав три роки, можливо, решту — 30 тис. грн — уже й не треба вносити...

Олександр МАМЕДОВ, виконавчий директор інвестиційно-будівельної компанії “Столиця”

Житло добудовуватимуть обов’язково, особливо це стосується Києва — не можна не враховувати одного надзвичайно серйозного фактора. Це — незадоволений попит! У середньому в столиці щороку здається приблизно 1,4 млн кв. м житла. А потреба, за оцінками більшості фахівців ринку нерухомості, — 10—12 млн щорічно! Тобто нині ми просто маємо таку штуку, як відкладений попит. Тож можна прогнозувати, що як тільки кризові явища підуть на спад, попит одразу повернеться до звичного для Києва рівня, а можливо, ще й вищого. І може так статися, що ціни на нове житло не лише повернуться до старих, а ще й підвищаться.

Ксенія ПРОКОНОВА, юрист

Я б не радила інвесторам забирати із будівельних компаній вкладені гроші. Варто спробувати отримати у забудовників щонайбільше інформації про причини затримки введення житла в експлуатацію, можливості добудови тощо. Адже труднощі у будівельників можуть бути пов’язані тільки з цією злощасною кризою. Якщо ж з’ясуєте, що проблеми у забудовників набагато глибші, — є сенс звернутися до юристів і відстоювати свої права в суді. Шансів на успіх набагато більше, якщо інвестори діятимуть спільно.

***

Порятунок потопаючих, як відомо, — справа рук самих потопаючих. Цей афоризм стосовно сьогоднішньої ситуації на ринку нерухомості — саме в точку. Бо чи не найвлучніше віддзеркалює суть того, що — так виходить! — мусять здійснити потенційні новосели, які бажаного, себто квартир, три роки чекають.

Адже, як свідчить жорстока реальність, поки що далі обіцянок влади різних рівнів, а особливо центральної, справа з добудовами готових на 70 і більше відсотків житлових будинків (нагадаємо, таких по Україні — 700, по Києву — 61) не рухається. А, найприкріше, люди настільки зневірилися у владі, що самостійно шукають різні шляхи — як самим собі допомогти. І гуртуються, групуються, збираються й домовляються, несуть позови до суду, пишуть Ющенку, Тимошенко, Богатирьовій, Черновецькому...

З представником одного з таких новоутворень — Сергієм Нечипоруком, головою правління ЖБК “Наш дім” — поспілкувався кореспондент “Главреда” Ксенія Мелешко . Цікаво, що майбутні мешканці планують одержати статус забудовника і власними зусиллями закінчити зведення житла, яке вже готове приблизно на 85—94%. Ось що розповів наш співрозмовник:

— Комплекс “Три богатирі” на вулиці Борщагівській, 182-В, у Києві зводився через фонд фінансування будівництва (ФФБ). Основний банк — “Західінкомбанк”, забудовник — ВАТ “Київреконструкція”, які сьогодні перебувають у дуже скрутному становищі. У банку — тимчасова адміністрація НБУ, а “Київреконструкція” — банкрут. Потерпілим, власне, і звертатися немає до кого. Ми писали всюди: Президенту, уряду, в прокуратуру, міліцію, банк… Усі інстанції відписали, але на головні питання — “Де гроші?” та “Хто і коли закінчуватиме зведення будинку?” — відповідей немає. Хоча інвестори свої обов’язки виконали: всі, без винятку, виплатили вартість житла на 100%. Це — немалі кошти. Останні квартири продавали за ціною 11000 грн за квадратний метр!

Я особисто про банкрутство нашого забудовника дізнався одним із перших. Події розгорталися тихо, швидко, і ніхто не розумів, що саме відбувається. Коли стало зрозуміло, що будівництво припинилося “намертво”, ми почали збирати документи стосовно нашого проекту. Серед інвесторів є багато людей, що працюють у різних інстанціях: Генпрокуратурі, суді, депутатському корпусі. Це значний плюс для нашої ситуації: усі допомагають, одні — документами, інші — ще чимось.

Коли ми вкладали гроші у своє майбутнє житло, жодних тривожних сигналів не було. Купуючи квартири в цьому комплексі, більшість людей продавала своє житло й переїжджала в орендоване. Тепер — криза: ситуація складна. Постанові українського уряду про те, що зведення будівель готовністю понад 70% буде закінчено, ніхто не вірить. Де Україна віднайде кошти? Он проблему з фірмою “Еліта-Центр” вирішують понад три роки, ситуація — під патронатом Президента. А результат?!

Спочатку забудовник пропонував нам зібрати ще грошей та швидко закінчити зведення. Але люди вже не ймуть віри. Усвідомлюючи, що сподіватися можна тільки на себе, ми організували кооператив, до складу якого входять тільки майбутні мешканці будинку. Позиватимемося із забудовником, але спочатку треба звести житло, а не тинятися винайнятими квартирами.

Для завершення робіт потрібно буде два місяці — за умови фінансування та наявності будівельників. А тим часом на майданчику — пустка: самі лише собаки та бомжі, поцуплено все, що погано лежало. Ще одна холодна зима — і будівля почне руйнуватися, вже незворотно. Тому інвесторам немає сенсу чекати.

Я вважаю, що країною незабаром покотиться лавина подібних справ. Чергова “піраміда” розвалилася, але нам ніхто не здатен відповісти: куди поділися гроші? Генпрокуратура не зацікавлена у розкритті такого злочину. Але ж існують рахунки, на які були переведені кошти, є документи… Знайти винуватців нескладно, але цими питаннями вищі інстанції поки що не цікавляться. Мабуть, так відбуватиметься доти, доки люди не вийдуть на вулиці…

Любов ФЕДОРОВА