20 июня 2017 года на углу центральных киевских улиц Крещатика и Богдана Хмельницкого загорелось старинное здание, известное каждому киевлянину как Центральный гастроном или просто “ЦГ”. Выпить чашечку ароматного кофе, поделиться последними сплетнями и прочитанными недавно книжными новинками — лучшего места для киевской интеллигентной публики было не сыскать, тем более, что рядом находился один из “культовых” (как сказали бы сейчас) книжных магазинов — “Знання”. Но время неумолимо вносит свои коррективы в этот идиллический городской пейзаж. Открылся “оттюнингованный” ЦУМ. Магазина “Знання” — нет. Знания ныне не в фаворе. Да и над старым зданием бывшего Центрального гастронома нависла тяжелая длань в малиновом рукаве.
Простые движенья
Схема с подпалами стала весьма популярной для “расчистки” старой части города. Ведь здесь, куда ни кинь всюду клин — если не памятник архитектуры, то истории. Для начала строительных работ нужно получить разрешение Минкульта и местного управления охраны культурного наследия. А чиновники нынче жадные пошли, почти как толкиеновские гномы, много берут и глубоко копают. Поэтому применяется достаточно простая схема: приобретается право пользования на здание; само здание доводится до аварийного состояния с отселением всех жителей и арендаторов. А затем, внезапный огонь... И вот, памятника уже как бы и нет, можно строить очередное убожество с “рыцарской” башенкой...
Понятное дело, что получить права на здание непросто, чужие здесь не ходят, а кроме того, есть еще и возможность получить материальное вознаграждение за принимаемое решение...
Заработок чиновника
Исходная точка городской коррупции — выделение земельных участков в аренду и продажа земли в частную собственность. Если бы Киев, в свое время, применил прозрачную схему выделения земли, его бюджет мог быть увеличен как минимум вдвое, во всяком случае, в период максимального “распаевывания” (2007-2010 годы). За указанный период, по оценкам, публиковавшимся в прессе, было передано в аренду либо реализовано, зачастую без конкурса, более 3 тысяч га земли, которую по ценам того времени оценивали примерно в $10 млрд. На втором месте — механизм выдачи разрешений на строительство и согласование технической документации. Затем, уплата так называемых паевых взносов в городской бюджет, размер которых можно “правильно” рассчитать, благо методика позволяет. И в завершении — подключение к сетям компаний — монополистов (вода, электрика).
По оценкам строительных компаний, так называемый коррупционный налог в структуре себестоимости строительных работ составляет до 40%.
Учитывая, что в Киеве ежегодно сдается примерно 1,5 млн квадратных метров недвижимости (жилой, офисной, торговой), а себестоимость одного “квадрата” примерно $500, получаем примерно $300 млн в год, которые в виде сливок снимают чиновники и собственники компаний — монополистов.
Вот почему, должность столичного мэра, в последнее время с легкостью разменивают на президентские амбиции и многие из ныне здравствующих политиков-тяжеловесов, в свое время пытались порулить и столицей. Ну, а должность столичного главного архитектора вообще можно рассматривать как синекуру №1 в нашей стране. С одной стороны, по заверениям “главных”, от них ничего не зависит и незаконные стройки остановить они не в силах. С другой — от должности главного архитектора зависит практически все. Именно поэтому, многие крупные игроки на рынке столичной недвижимости пытаются провести на эту должность свою креатуру.
Интересное наблюдение: за последние годы, большинство, если не все, главные архитекторы столицы не родились в Киеве. Может поэтому и стали возможны такие вопиющие случаи, как, например, разрушение за одну ночь прекрасно сохранившегося дома известного киевского архитектора Казанского на Контрактовой в 2011 году с целью строительства на его месте очередного офисного “терема” в стиле “региональный ампир”. Этот памятник архитектуры был вычеркнут из государственных реестров по решению Минкульта задним числом, а городские чиновники, ничтоже сумняшеся заявили тогда, что снесение здания, формировавшего среду киевского Подола, было продиктовано необходимостью строительства подпорной стены на днепровских склонах и дом этому активно мешал...
Сейчас риск уничтожения навис над усадьбой Мурашко, домом-замком возле Золотых ворот и над десятками других памятников, формирующих киевскую городскую среду.
В то же время нельзя не согласиться с теми, кто говорит о необходимости развития мегаполиса, неумолимой логике урбанизации, необходимости привлечения инвестиций. К сожалению, в Киеве не пошли по пути создания делового “сити”, как это планировалось на Рыбальском полуострове. Ведь именно по такому пути пошли многие европейские столицы, например Лондон.
В какой-то мере, изменить ситуацию к лучшему могло бы градостроительное зонирование, которое применяется на западе и особенно развито в США. Столица должна быть поделена на определенные зоны, со своими специфическими особенностями в плане целевого назначения строительства, этажности, требований к инженерии и т.д. Сам “зоннинг” представляет из себя удобный для инвестора интерфейс, с помощью которого предоставляется информация, что можно построить по указанному адресу (жилой дом, торговый или офисный центр), какой этажности, каковы условия подключения к инженерии, кому принадлежит право собственности на земельный участок и как его приобрести, а также другая градостроительная информация.
В таком случае, инвестору остается только принять решение о начале инвестирования и отправить заявку “в один клик”. А дальше — внесение залога, подписание договора на право пользования земельным участком, согласование вида фасада здания (для исторической части) и начало строительных работ. Получается некий аналог ProZorro, только не части государственных закупок, а относительно получения городом максимально выгодной цены за продажу права на строительные работы.
То есть государство должно торговать не земельными участками и “топить” инвестора в болоте бюрократии, а продавать готовый проект в виде единого лота, где уже есть и право пользования земельным участком и вся разрешительная документация, включая договора на подключение к инженерным сетям.
Эта схема работает, мы видим на примерах развитых стран, где себестоимость получения разрешительной документации по возможности оптимизирована, а условия подключения к инженерным сетям максимально комфортны для потребителя. В Украине же, пока, нулевой цикл строительства составляет от полутора до двух лет, а по доступности подключения к электросетям мы находимся далеко во второй сотне стран. Такое положение вещей позволяет чиновникам получать коррупционные сверхдоходы, а монополистам сдирать три шкуры с населения и бизнеса.
В координатах же развитых стран, чиновник — далеко не самый богатый человек, а лишь специалист, предоставляющий стандартизированный набор административных услуг. А компания монополист, обремененная антимонопольными расследованиями и штрафами, постоянно стремиться сбросить с себя подобный ярлык.
Если взять рейтинг благоприятности условий ведения бизнеса, рассчитываемый Всемирным банком, то мы увидим, что по такому показателю как “получение разрешений на строительство”, Украина в 2017 году опустилась на три позиции и с 61,42% пунктов заняла 140 место. По доступности подключения к сетям электроснабжения, наша страна занимает 130 позицию в рейтинге.
Что касается доступности получения разрешений на строительство (Всемирный банк брал Киев как модельный город страны), получается вообще парадоксальная ситуация. Вроде бы в этой сфере прошла существенная дерегуляция, инициированная еще прошлой властью. На смену пресловутым разрешениям на строительство пришли строительные декларации, заполняемые по методу “открытого окна” в любом разрешительном центре и носящие сугубо заявительный принцип (если уполномоченные органы в течение двух недель не прислали замечания, строители могут начинать работы “по умолчанию”).
Как видим на графике, мы вроде бы должны быть впереди планеты всей. Тогда почему такое низкое место в общем рейтинге, на уровне африканских стран к югу от Сахары? Для ответа на этот вопрос, взглянем на график, показывающий стоимость разрешительных процедур (в процентах от стоимости товарного склада, то есть прямых материальных затрат).
И здесь видим воистину чудовищный разрыв: стоимость разрешительной процедуры в Украине составляет более 15%, в то время как в США и ЕС на уровне 0,3-1%. Даже в РФ и Беларуси данный показатель не выше, чем в Европе. Наши же показатели пока пребывают на уровне Нигерии и Лесото. Отсюда вывод — все потуги с дерегуляцией превратились в Украине в чемпионат попадания пальцем в небо, при чем с такой интенсивностью, что палец скоро сломается. Ведь не важно не только количество процедур, но и их конечная цена для инвестора. Если стоимость разрешений составляет 15% от общих затрат, то тут и “единое окно” не поможет. Отсюда и жадность наших застройщиков, которые, мечутся в попытках снять запланированную рентабельность. А сделать это можно лишь максимально повышая этажность...
Что делать
Подобную проблему в Киеве поможет решить не только градостроительное зонирование, но и экономический “зонинг”. Город должен быть разделен на группу территориальных экономических районов с маркерами: исторический, динамичный, депрессивный, промышленный, инновационный. Каждый из них должен быть оценен в плане транспортных потоков, необходимости строительства объектов социального назначения и т.д. Это делается для того, что бы удобство освоения левобережной части города под жилое строительство не оборачивалось в конечном счете в необходимость строительства дополнительных мостовых переходов, стоимостью $2-3 млрд каждый.
В качестве примера, можно привести район КПИ и Медицинского университета, который можно развивать как технологический парк по примеру технопарка Массачусетского университета и “кремниевой долины”.
В центре города, необходимо полностью запретить любое строительство офисных и крупных торговых объектов, а реконструкцию зданий проводить без увеличения их физического объема.
Старые здания, требующие реставрации и находящиеся в коммунальной собственности, должны передаваться инвесторам за условную “одну гривну”, но под обязательства возвращения им прежнего облика и открытия в них заведений, воспроизводящих традиционную городскую культуру Киева: кафе, магазины, художественные центры. Восстановление уникальной городской среды может дать городу десятикратное увеличение туристических потоков и доходов, открытие новых рабочих мест. Как показывает опыт того же Львова или, например, Дубровника, узнаваемость и уникальность городского портрета является самым лучшим магнитом для привлечения в город туристов и инвестиций. Никому не интересен город, покрытый только офисными и торговыми центрами. Зато образ Киева XIX века был бы привлекателен для многих. В подобной схеме важно внедрение механизмов контроля за инвестиционными обязательствами. Это могут быть гарантийные депозиты или банковские гарантии. Главное, что бы у города оставались действенные рычаги по недопущению нерадивых собственников.
Известный французский социолог и философ, автор фундаментальной концепции “право на город”, Анри Лефевр, описывал современный мегаполис как oeuvre или совокупность творческого наследия, созданного всеми поколениями его жителей. Это как бы духовная капитализация города.
Каждый житель, согласно Лефевру, имеет право на свой город и его культурное пространство, образующееся в результате коллективной деятельности всех его обитателей. Но чтобы наслаждаться этими богатствами, нужно активно участвовать в жизни города. И тогда, “неслучайные” пожары навсегда останутся в прошлом, точнее, в безвременье...
