Добровільна квартирна лотерея

У тумані багатообіцяючих реформ законодавці часом забувають про давні насущні проблеми українських громадян, які не можуть реалізувати свої конституційні права.

Придбання квартири — одна з довгоочікуваних і відповідальних подій в житті людини. Однак для багатьох громадян, які вирішують купити квартиру на етапі її будівництва, цей процес перетворюється на інвестиційний захід, який нагадує участь у лотереї.

Мені доводиться регулярно спілкуватися з упевненими інвесторами, які з часом поповнюють ряди потерпілих безпорадних покупців майбутньої нерухомості.

Інвесторів не переконують юридичні аргументи щодо безпеки їхніх капіталовкладень. Вони вірять рекламі, ескізам, репутації забудовника, яка часом є наслідком продуманої маркетингової кампанії, а потім “раптом” стають постраждалими.

Це закономірно, оскільки при вкладенні коштів у будівельний проект інвестор позбавлений достатніх гарантій, що забезпечують його інтерес, — отримати у власність квартиру або, у крайньому випадку, повернути кошти. В Україні інвестор — покупець квартири піддається наступним ризикам.

1. Ризик банкрутства забудовника і як наслідок — втрата прав на інвестований об'єкт, особливо у разі наявності у третіх осіб переважних прав на об'єкт, наприклад, іпотеки об'єкта незавершеного будівництва.

2. Ризик втрати забудовником прав на земельну ділянку і як результат — прав на об'єкт, який на етапі будівництва являє собою сукупність матеріалів і устаткування, використаного в процесі будівництва.

У такій ситуації особливо дивно, чому інвестори так необачно ставляться до вкладення коштів у проекти з ознаками можливого шахрайства. Щоб визначити, які саме ознаки свідчать про несумлінність забудовника, необов'язково вивчати дозвільні документи. Для початку досить уважно вивчити пропозицію забудовника.

Для підтвердження ефективності такого підходу при вивченні будівельного проекту і прихованих намірів забудовника пропоную прочитати оприлюднений в інтернеті уривок з комерційної пропозиції забудовника, обурливої за своєю правовою суттю: “Схема продажу — квартири реалізуються шляхом обміну на заставні”.

Перше питання: що забудовник планує запропонувати потенційному покупцеві? Вже одне те, що фірма асоціює продаж квартир із “схемою”, повинна насторожити. На мій погляд, це не повинно залишитися поза увагою правоохоронних органів.

Виходить, що забудовник пропонує купити зовсім не квартиру, а заставну, яку в подальшому обміняють на квартиру. У той же час, закон 2367 від 23 липня 2010 року заборонив використання заставних для продажу нерухомості, яка будується.

Компанії, що продовжують використовувати заставні для продажу неготового житла, вводять в оману потенційних покупців, що має ознаки складу кримінального злочину, передбаченого статтею 190 “шахрайство” Кримінального кодексу України.

При цьому відповідно до статті 230 Цивільного кодексу, якщо одна із сторін угоди навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин визнається судом недійсним.

При використанні заставних чітко простежується факт навмисного введення забудовником інвесторів в оману — пропонується заставна як спосіб подальшого отримання прав власності на квартири, тоді як заставна не надає прав на квартиру.

Сторона, яка застосувала обман, зобов'язана відшкодувати іншій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, заподіяну у зв'язку із здійсненням угоди. Шановні інвестори, ці норми можуть стати вашим потенційним захистом.

І найважливіше. Основним правом власника заставної є право на отримання грошей — основного зобов'язання — у сумі, що дорівнює собівартості будівництва квартири.

Це означає, що вже на етапі придбання заставної ви втратили суму коштів, яка дорівнює різниці між ціною придбання заставної — прирівняна до ринкової вартості квартири — і номінальною вартістю заставних. За законом “Про іпотеку” власник заставної не отримує жодних прав на майбутню квартиру.

А тепер питання до інвесторів, які купили або планують купити заставні: що і навіщо ви купуєте, якщо те, що ви купуєте, не дає вам прав на майбутню квартиру?

Наталія ДОЦЕНКО-БІЛОУС, адвокат юрфірми “Василь Кісіль і партнери”