Что будет строить новая власть.Часть 2. Доступное жилье. Как умерить спекулянтов

В отличие от всего мира, на рынке новостроек Украины по-прежнему прослеживается уникальная ситуация: при сворачивании спроса на жилье в строящихся домах практически до нуля застройщики с завидным упорством продолжают предлагать гражданам скупать квадратные метры по цене, которая в гривневом эквиваленте выше, чем до кризиса.

И хотя в долларах цена квартир в новостройках нынче ниже где-то на 30—40%, стоимость квадратных метров в Киеве, несмотря на колоссальную разницу в доходах, все еще больше, чем в таких европейских столицах, как, например, Брюссель, Хельсинки, Берлин или Вена.

В то же время по данным последнего отчета Global Wealth 2010 от авторитетного швейцарского банка Credit Suisse, Украина на предпоследнем месте в Европе по уровню благосостояния граждан (хуже только в Молдове). Наш гражданин по паритету покупательной способности своей зарплаты в среднем живет в два раза хуже, чем его сосед белорус, а благосостояние одного обычного россиянина, согласно тому же исследованию, равняется совокупному капиталу четырех рядовых украинцев.

В таких условиях говорить о неминуемом росте цен на квадраты в Украине можно, конечно, еще очень долго. И цены повышать тоже. В конце концов, как говорится, хотеть жить красиво никому не запретишь. Если бы не одно “но”.

На сегодня около 85% застройщиков не возобновили строительство своих объектов. Проще говоря, все эти стройки жилья де-факто остаются замороженными.

Согласно оценке Ассоциации инвесторов строительства, озвученной на днях (РБК-Украина), примерно 40% из них уже не восстановят строительство в ближайшие несколько лет. Ведь если в докризисные годы ни один жилой объект в стране не сдавался в заявленные сроки, а задержки были от трех-четырех месяцев до года-полутора, то сегодня (в условиях падения спроса) заявленные и реальные сроки сдачи многих жилых домов могут разниться в три-пять лет и даже больше.

Общий объем средств индивидуальных инвесторов, т. е. граждан, которые уже вложили свои кровные в квадратные метры еще недостроенных домов оценивается в 18 млрд. грн. Итого, если верить данным Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, с октября 2008-го по июнь 2010 г. от приостановки работ на стройплощадках пострадало около 230 тысяч граждан. По данным Минрегионстроя, к концу лета в стране насчитывалось свыше 4,3 тыс. объектов незавершенного строительства.

Итак, главный “секрет”, о котором пока предпочитают сильно не распространяться как застройщики, так и профильные чиновники во властных кабинетах, наверное, ошеломляет: история с известной аферой столичного застройщика “Элита-Центр”, в результате которой покупатели жилья в строящихся домах остались с пустыми руками, а львиная доля уплаченных денег ушла в далекие офшоры, имеет все шансы повториться. Только на этот раз в масштабах всей страны.

Водителю “Запорожца” предлагают “Ламборджини”

До конца года многие эксперты прогнозировали падение цен на квартиры в новостройках на 10—15% — из-за финансовых проблем застройщиков. Однако этого пока не происходит и за лето цены даже подросли.

Более того, если сейчас, по данным консалтинговой компании SV-Development, средняя цена квадрата в новостройке Киева составляет $1565, то это примерно столько же, сколько было в последние (правда, уже кризисные) месяцы 2008-го. А в гривневом эквивалентне (с учетом изменения курса нацвалюты) это почти столько же, сколько было в начале октября того же года, то есть по докризисным ценам...

Действительно, большинство продающихся сегодня квартир в новых домах возводилось в 2007—2008 гг. — во времена высоких зарплат, на пике стоимости стройматериалов. Впрочем, хотя и набирались эти кредиты еще до кризиса (строители тоже активно кредитовались — помимо самих покупателей жилья), стоили они все же дешевле нынешних.

Застройщики пытаются держать цены до сих пор, даже несмотря на падение себестоимости строительства, а также полное (с этим фактом нынче не поспорит никто) отсутствие спроса. Конечно, такая ситуация могла продолжаться до бесконечности, точнее до тех пор, пока самим строительным компаниям кредиторы займы пролонгировали. Один из вопросов, которым впору задаться всей строительной отрасли, — что будет, если “ждать у моря погоды” кредиторы (в особенности те, из банкиров, головные офисы которых находятся в Вене или Берлине) ждать больше не будут? Дефолтов пока не объявлял ни один крупный застройщик, но и никаких ощутимых подвижек за минувшие два кризисных года у них не наблюдается. Реальное финансовое состояние отечественных застройщиков по-прежнему покрыто завесой глубокой тайны.

Пока на рынке большинства крупных городов страны выставлено на продажу не просто дорогое жилье (недоступное населению с его нынешним уровнем доходов), но преимущественно то, что подпадает под категорию элитного или бизнес-класса — квартиры от 60 до 200 и более квадратов, которые покупали лишь наиболее богатые граждане. Те самые, кто, очень может статься, в улучшении жилищных условий уже давным-давно не нуждаются, так как решили свои жилищные проблемы задолго до кризиса.

Как известно, главным локомотивом роста цен на недвижимость до начала потрясений было ипотечное кредитование, ставшее доступным определенным категориям населения в основном в крупных городах и, как известно, на определенный отрезок времени. Теперь ипотеки практически нет, а через сколько лет она возобновится по тем же ставкам и (главное) в тех же объемах, по-прежнему не знает никто.

С другой стороны, несмотря на объявленные программы банков по запуску ипотечных кредитов (большинство трезвомыслящих экспертов расценивают это не иначе как рекламные акции), а также растущую ликвидность банковской системы (свободных денег у банков нынче насчитывают около 17—20 млрд. грн.), над всей финансовой системой по-прежнему нависает шлейф огромных ипотечных кредитов, выданных до начала потрясений.

Так, по данным Нацбанка, объем ипотечных кредитов, выданных в нынешнем году, — около 200 млн. грн. в месяц. По итогам 2010-го таких кредитов будет выдано, как ожидается, около 2,4 млрд. грн. В то же время суммарная задолженность по таким кредитам к началу нынешнего года составляла без малого 100 млрд. грн. Если учесть, что большинство этих кредитов выдано в 2005—2007 гг., выходит, объем ипотечного кредитования к настоящему моменту сократился более чем в 10 раз.

Сейчас, несмотря на рост количества банков, предлагающих жилищные займы, их ставки остаются непомерно высокими, требования едва выполнимыми (например, 50—80% оплаты — за собственный счет заемщика), а сроки кредитования — минимальными. Так, по данным компании “Простобанк Консалтинг”, в октябре средняя ставка по гривневым кредитам на покупку жилья — 22—24% годовых при кредитовании на 10—15 лет. В 2007 г. аналогичный кредит можно было получить по эффективной ставке около 15%.

В итоге, желающих получать кредит даже среди заемщиков с высоким доходом практически нет — ибо при таких ставках всего за каких-то 4—5 лет выплаты банку фактически удваивают(!) стоимость жилья. Те заемщики, которые пытаются брать кредиты, занимают у банков лишь на покупку 10—20% стоимости квартиры и, по оценкам столичного агентства недвижимости “Планета Оболонь”, более 80% договоров купли-продажи — это не более чем сделки обмена с доплатой (т. е. в процессе участвуют только те граждане, которые переезжают, съезжаются либо разъезжаются и т. п.).

Что ж, в условиях Украины ожидать чего-то большего, было бы наивно. Всякая локальная экономика имеет свои пределы. Иными словами, для рынка любой страны существует свой объективный предел спроса и это касается всего — в том числе пятикомнатных квартир, выставленных сейчас на продажу в изобилии, а также яхт или автомобилей “Ламборджини”, которые могут приобрести граждане отдельно взятой страны в весьма ограниченных объемах.

Макроэкономическая ситуация в Украине сегодня говорит лишь о том, что в стране попросту не осталось денег, чтобы продолжать обеспечивать нынешние ценовые аппетиты как застройщиков, так и квартирных спекулянтов.

Порочный круг

Иными словами, ситуацию, при которой в стране, где уровень жизни в разы ниже европейского, но цены на жилье по-прежнему выше многих западных столиц, следует рассматривать не иначе как ценовой пузырь, который за истекшие два года лишь только-только начал сдуваться. Рынок этот пока не достиг своего оптимума, видимо, в силу лишь субъективных причин — психологии продавцов, фактического монополизма на строительном рынке, а также неспособности (либо нежелания) государства регулировать аппетиты (формировать оптимальную рентабельность) у компаний, занятых строительством жилья.

Мечты и жадность риелторов, строителей, чиновников, а также многих квартирных инвесторов, скупавших квадратные метры до кризиса по астрономическим ценам (в расчете на бесконечный рост), собственно, и мешают строительной отрасли сейчас выйти из кризиса.

Есть мнение, что крупнейшие международные строительные компании под нынешние цены Украины способны были бы за считанные годы увеличить жилищный фонд страны чуть ли не на треть. До сих пор они сюда не заходили тоже по ряду причин. Глобальные компании прекрасно понимали, что объективных предпосылок для долговременного спроса с такими ценами в Украине попросту нет. Кроме того, иностранцев в страну и не допускали — всеми мыслимыми и немыслимыми способами.

Ценовое дно

Ценовое дно у рынков бывает двойное. Чуть реже — тройное, но крайне редко — одинарное. Может быть лишь отскок былого уровня ценовой поддержки, но затем — снова падение, ниже первого. Да, так гласит теория. А практика показывает, что так оно чаще всего и бывает. И ситуация в жилом строительстве нашей страны развивается по схожему сценарию. Например, в Украине накопилось немало финансовых проблем, которые пока перекрывались притоком внешних кредитов, но кредиты эти рано или поздно придется отдавать. То есть, в какой-то момент отложенные проблемы еще всплывут.

Более того, с того момента, когда банки начнут активнее реализовывать залоговую недвижимость (сегодня, по ряду оценок, уже около 30% — это проблемная ипотека и даже около 10% уже выставленных квартир — бывшие в залоге), когда начнут полномасштабно работать залоговые аукционы (а они уже заработали и это мировая практика), — возможно и цены продолжат новую коррекцию вниз.

И с того момента, возможно, застройщики отобразят нам и второе, а может и третье дно. Все же сумели они начать снижение цен на квадратные метры, несмотря на жалобы еще до кризиса об утрате рентабельности. Впрочем, и тогда, и сейчас больше всего поражало то, что стоимость готовых квартир одного и того же типа, несмотря на разговоры о сверхвысокой себестоимости строительства (т. е. цен на стройматериалы и работы) в разных городах отличалась и продолжает отличаться в разы. А цены на готовые квартиры напрямую продолжали и продолжают двигаться лишь вслед за среднерыночной ценой на рынке конкретного региона.

В условиях Украины даже для специалистов считается не до конца выясненным вопрос, кто или что на самом деле формирует эту самую “среднерыночную” цену. Вторичный рынок, либо все-таки первичный, который предпочли бы многие потенциальные покупатели жилья, но на котором, возможно, все эти годы было удобнее создавать искусственный дефицит — строить меньше, а продавать с завышенной маржой. По данным, ранее растиражированным многими девелоперами, себестоимость одного квадратного метра в том же Киеве достигает нынче не более 8 тыс. грн. за 1 кв. метр (это почти на 50% ниже нынешней рыночной цены). Правда, это с учетом взяток, стоимости земли и отчислений на развитие инфраструктуры.

Итак, один из ключевых вопросов сегодня заключается в следующем: хватит ли сил и главное — политической воли у нынешней власти перебороть создававшуюся десятилетиями коррупционную систему в секторе строительства?

Пока, 9 сентября этого года, Верховная Рада приняла поправки к закону “О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства”, которые продлили до 1 января 2013 г. мораторий на выплату инвесторам (т. е. покупателям жилья в строящихся домах) компенсаций в случае несоблюдения сроков сдачи объектов. Понятно, что данная поправка не будет способствовать возврату доверия инвесторов к застройщикам и желающих покупать жилье на первичном рынке еще долго не появится. Но действие моратория спасает многих застройщиков от неминуемых дефолтов в результате штрафных санкций от задержек в сдаче объектов. А также, ввиду того, что государство де-факто приняло решение в поддержку строителей без каких-либо дополнительных условий, косвенно позволяет последним... продолжать держать цены на нынешнем высоком уровне.

Треть жилья — уже в аварийном состоянии

Во времена СССР при определении способа, места и целей застройки работала слаженная машина, учитывающая не только аппетиты отдельных категорий граждан, но и демографические, социальные, экономические и прочие факторы. В результате чего, жилье возводилось темпами, недостижимыми для современной Украины. В далеких 80-х его ежегодно строилось почти по 20 млн. кв м. В 2000-м — вчетверо меньше, около 5 млн. кв. м. А в самом рекордном в постсоветской истории 2008-м, когда мировая и украинская экономики были переполнены дешевыми кредитами и инвестициями, мы получили построенными лишь около 10 млн. кв. м. Вдвое меньше, чем было четверть века назад — в 1985-м.

Еще более удручающая динамика по общему количеству квартир и количеству отдельных семей, которые получают (а сегодня очень дорого — через ипотеку — выкупают) жилье. Если в 1990 г. в Украине было сдано в эксплуатацию и заселено гражданами более 279 тыс. квартир, то в рекордном 2008-м — всего 94 тыс. Ровно втрое хуже, чем при Союзе.

Безусловно, за счет стремительного сокращения населения в Украине общий жилой фонд на душу населения понемногу вырастает. Однако какой это фонд? Еще 10, максимум 15 лет — и треть его будет просто опасна для жизни, так как изношено 60—80% внешних и внутридомовых газовых и водопроводных сетей, а по официальным данным Минрегионстроя, уже сегодня каждая третья семья проживает в квартирах, исчерпавших ресурс эксплуатации.

В наиболее критическом состоянии 25% жилого квартирного фонда страны — около 1,2 млн. квартир. Если в ближайшие 10—15 лет ситуация в сфере строительства и модернизации жилья не изменится, сотни тысяч домов, где проживает треть населения страны, столкнуться с массовыми авариями систем ЖКХ (т. е. более частыми выходами из строя водопроводных, электро- и газовых сетей, а также разрушением самих домов). Ситуация будет приобретать масштаб техногенной катастрофы.

Итак, спрос на недвижимость в Украине есть. Отсутствует механизм, по которому сегодняшняя экономическая система могла бы обеспечить гражданам крышу над головой хотя бы по советским стандартам полувековой давности.

Юрий ЛУКАШИН