Верховный суд согласился, что ипотека считается действительной с момента ее внесения в реестр

С 2014 продолжается харьковское дело относительно многоквартирного дома, который был передан в ипотеку, а квартиры отчуждены в период, когда ипотека была отменена. Как отмечает Юрлига, данное дело примечательно изменением правовой позиции Верховного Суда Украины относительно возможности обращения взыскания на предмет ипотеки, приобретенный в период снятия обременения. 

Отмечается, что вначале (дело № 6-201цс14) суд решил, что предмет ипотеки нельзя отобрать, если он продан в период действия решения суда о недействительности обременения. Однако в 2015 году ВСУ решил изменить свою позицию и придерживался ее.

Во время рассмотрения дел № 6-53цс15, № 6-63цс15, № 6-11цс15 суд изложил противоположную позицию относительно применения ст. 23 Закона “Об ипотеке”, согласно которой ипотека действует с момента записи в реестре ипотек, если решение суда о недействительности ипотеки отменено.

Затем Верховный суд отмечал, что ипотека является действительной с момента внесения о ней первичной записи в Государственный реестр ипотек. Новый Верховный Суд согласился с этим заключением.

В соответствии с постановлением коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда от 13 марта по делу № 643/19761/13-ц при отмене незаконного судебного решения о признании ипотеки недействительной, на основании которого из Государственного реестра ипотек исключена запись об обременении, действие ипотеки подлежит возобновлению с момента совершения первичной записи, которая исключена на основании незаконного решения суда. То есть, ипотека является действительной с момента внесения о ней первичной записи в Государственный реестр ипотек.

ВС заявил, что этот вывод согласуется и с положением статьи 204 ГК Украины, которая закрепляет презумпцию правомерности правовой сделки. Правовая сделка считается правомерной, порождает, изменяет или прекращает гражданские права и обязанности, пока эта презумпция не будет опровергнута, в частности, на основании решения суда, вступившего в законную силу.

Исходя из этого, в случае неопровержения презумпции правомерности договора все права, приобретенные сторонами правовой сделки по нему, должны беспрепятственно осуществляться, а созданные обязанности подлежат исполнению.

Поэтому принятие судом решения о недействительности договора ипотеки, которое впоследствии было отменено, не опровергает презумпцию правомерности правовой сделки, а договор ипотеки (права и обязанности сторон) остается действующим с момента его первичной регистрации в Государственном реестре ипотек.

Неверными являются выводы апелляционного и кассационного судов о неприменении статьи 23 Закона “Об ипотеке” и невозможности обращения взыскания на предмет ипотеки, который принадлежит новому владельцу, если при переходе права собственности на спорную квартиру она не была предметом ипотеки.

В суде отметили, что эффективным возобновлением прав кредитора в связи с отменой незаконного решения является применение предусмотренной соглашением сторон процедуры обращения взыскания на ипотечное имущество, как одного из условий предоставления (получения) кредита. ВС согласился с заключением суда первой инстанции, удовлетворившим исковые требования банка об обращении взыскания на предмет ипотеки, поскольку он согласуется с правовым заключением Верховного Суда Украины от 16 сентября 2015 года в деле № 6-1193цс15.