Нацкомиссия по ценным бумагам предупредила о рисках при покупке недвижимости через форвардные контракты

Покупатели недвижимости у украинских застройщиков через форвардные контракты несут определенные риски, в том числе потери денег и доначисления налогов. Об этом сообщает Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку (НКЦБФР), передает бизнесЦензор.

Как пояснили в Нацкомиссии, базовым активом форвардных контрактов, в большинстве случаев, являются имущественные права на жилое помещение, которое станет объектом недвижимости после завершения строительства жилого дома.

Покупатель, приобретая форвардный контракт (базовым активом которого являются имущественные права), приобретает в собственность имущественные права, на основании которых в дальнейшем имеет право получить в собственность жилое помещение, к примеру, квартиру.

“Через продажу покупателям форвардных контрактов застройщик оптимизирует налоги, поскольку упомянутые операции не являются объектом налогообложения, согласно Налоговому кодексу Украины”, — отмечается в сообщении.

Особенностями такой схемы продажи недвижимости является заключение ряда договоров, а именно: форвардный контракт, который заключается между застройщиком и компанией по управлению активами (далее — КУА), действующий в интересах института совместного инвестирования (далее — ИСИ) на товарной бирже, договор купли/продажи форвардного контракта между КУА и покупателем (физическим лицом), договор купли/продажи имущественных прав, который заключается между застройщиком и покупателем-физлицом.

“По этим договорам, оплата покупателем-физлицом средств делится на две части, то есть сначала он покупает форвардный контракт и платит КУА, а затем — покупает имущественные права у застройщика”, — сказано в сообщении.

В то же время, в НКЦБФР указывают, что форвардный контракт и продажа имущественных прав на объекты инвестирования, который еще не был оплачен за счет средств совместного инвестирования, не может быть включен в активы ИСИ в понимании закона “Об институтах совместного инвестирования”. Соответственно, доходы, полученные от их продажи, не считаются средствами совместного инвестирования.

“Таким образом, возникают следующие риски при приобретении форвардных контрактов и имущественных прав на жилые помещения с участием КУА, а именно: невозможность возвращения в полной мере оплаченных средств (в случае расторжения договора купли-продажи имущественных прав), поскольку условия форвардного контракта выполнено (контракт поставлен в срок). То есть, покупатель будет иметь возможность вернуть только средства, уплаченные по договору купли/продажи имущественных прав”, — пояснили в НКЦБФР.

Кроме того, существует риск увеличения цены на жилое помещение, поскольку в случае непризнания форвардного контракта активом ИСИ со стороны налоговых органов возможно доначисление налогов.

Также ввиду отсутствия специального законодательства по контролю за выпуском и обращением форвардных контрактов и ненадлежащим регулированием товарных бирж ценообразование по форвардным контрактам также может быть необъективным.

“Кроме этого, покупатель-физлицо, заключила форвардный контракт с КУА, является лишь стороной по сделке, а не инвестором ИСИ, а следовательно у Комиссии отсутствуют рычаги влияния по защите его прав”, — подчеркивают в НКЦБФР.

В комиссии также отмечают, что зачастую покупатель заключает такой контракт/договор без участия профессиональных участников фондового рынка, что также уменьшает защиту его прав.

“Чтобы принять взвешенное решение по инвестированию в объекты жилья через форвардные контракты, покупатели должны учитывать все эти риски. НКЦБФР готова предоставлять таким покупателям справочную информацию о деятельности компаний по управлению активами, которые предлагают к приобретению такие финансовые инструменты”, — отмечает регулятор.