Ілюстрація проблем у земельному законодавстві на прикладі “Рошену”

9 вересня цього року на сайті “Радіо свобода” з’явився анонс розслідування програми “Схеми” Радіо Свобода та телеканалу “UA:Першого”: “Рошен” хоче отримати 20 гектарів під новий завод у Борисполі в обхід земельного аукціону”.

Що, власне, відбулось?

Бориспільська міська рада передала в оренду 20 га землі у Борисполі своєму комунальному підприємству тільки для того, щоб ця ділянка потім була передана в суборенду Кондитерській корпорації “Рошен” для будівництва промислових потужностей (бісквітного комплексу).

Згодом корпорація підтвердила цей факт.

Не хочу все зводити до розмов політичного характеру. Охочі зробити це, без сумніву, знайдуться. Пропоную поглянути на цю ситуацію через призму земельного законодавства, оскільки вона дуже показово висвітлює цілий букет проблем у ньому.

По-перше, для чого така складна схема? Чому “Рошену” не можна було просто купити землю? Справа ось в чому. Стаття 134 Земельного кодексу вимагає передавати державні і комунальні землі в оренду лише через аукціон. Але є певна кількість випадків, коли аукціон може не проводитись. Одним з таких випадків є передача земельної ділянки в оренду комунальному підприємству. А воно вже може передавати землю в суборенду без жодних обмежень.

Тому ця схема сьогодні є цілком законною. Чи є вона прийнятною зі, скажемо так, моральної точки зору?

Тут питання неоднозначне. Зразу скажу, нічого дуже страшного саме в даній ситуації немає. І міську раду цілком можна зрозуміти. Прихід у місто великого інвестора — це завжди користь для громади. Це робочі місця, податки, сприяння у розбудові інфраструктури тощо. У всьому світі місцеве самоврядування приваблює інвестиції землею. Бориспіль у цьому плані не є виключенням.

З іншого боку, в околицях столиці достатньо приватної землі для будівництва промислових об’єктів. Звичайно, вона буде коштувати набагато дорожче, ніж комунальна. Але не факт, що таку землю знайдуть саме у Борисполі, і інвестиції підуть саме туди. Тому питання складне.

Але, все ж таки, погодимось, що зазначена “дірка” у земельному законодавстві не є нормальним явищем. І її треба закривати.

Законопроект (http://w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb2/webproc4_1?pf3511=54246) із цього питання є. Щоправда, він, хоч і підтриманий профільним аграрним комітетом ВР, але вже півроку пилиться у парламенті, і, схоже, ніхто не поспішає його приймати.

Більш того, є, навіть, висновок Головного науково-експертного управління Апарату ВР, у якому написано, що позбавлення державних і комунальних підприємств можливості отримувати в оренду землю без аукціону дуже шкідливе, оскільки, ці підприємства, цитую, “економічно не можуть конкурувати з суб‘єктами підприємницької діяльності при вирішенні питання щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах”. Звісно, не можуть. Але вони можуть отримати землю на іншому праві — праві постійного користування, яке ще й набагато вигідніше оренди, — термін не обмежений, платити треба не орендну плату, а лише невеликий земельний податок. І ніяких аукціонів поводити не треба. Щоправда, і передати ділянку ще комусь підприємство не може.

Взагалі, державне і комунальне підприємство — специфічний суб’єкт, головна його мета — не заробляння грошей будь-якими методами, як у приватному секторі, а, так би мовити, реалізація певної суспільно-корисної мети. І закріплена за ним земля має використовуватись виключно з цією метою. Тому приймати законопроект треба, і чим скоріше, тим краще.

Поки більш прозорого механізму реалізації земельних ділянок, чим аукціон, не вигадали. А з прозорістю у земельній сфері у нас проблеми.

Але ця ситуація висвітлила і іншу сумну проблему. Проблему будівництва на тимчасовому праві користування землею.

Давайте подивимось у цивільне законодавство. Що таке оренда? Це тимчасове володіння і користування майном. Тимчасове! Це означає, що після закінчення строку оренди майно повертається власнику у тому ж стані, що й до укладення договору оренди.

Із землею на практиці все з точністю до навпаки. Ділянка передавалась незабудованою, а після закінчення строку оренди на ній стоїть будинок. І що робити? Зносити будинок?

Вже багато років у експертному середовищі говорять про те, що така ситуація не є нормальною. У всьому світі будують лише на ділянках, що є у власності забудовника. Але в Україні ми маємо категоричне несприйняття цього з боку великих будівельних компаній, що будують багатоквартирні будинки. Їм будувати на оренді набагато вигідніше. Жодних великих коштів за землю платити не треба, тільки орендна плата.

А от місцеві бюджети втрачають суттєво. Замість реальної ціни земельної ділянки, бюджет отримує лише орендну плату, і то, — лише декілька років, на період будівництва. А потім, після продажу квартир і закінчення строку оренди забудовника не цікавить, що буде із ділянкою. Щоправда, певна (і дуже немала) сума все рівно сплачується забудовником, тільки не у бюджет, а у кишеню того, хто “протягнув” рішення про передачу ділянки в оренду.

Повним ідіотизмом є також поширене у нас надання в оренду земельних ділянок під існуючими будинками. Договір оренди тимчасовий. І строк експлуатації будівлі набагато її перевищує, будинки іноді стоять сотні років. А кожне продовження договору — привід орендодавцю вимагати хабар (загрожуючи при цьому підняти орендну плату, зменшити розмір ділянки тощо). Тут доречно буде сказати, що строк договорів оренди під будівлями у нас часто складає 5, 7, 10 років. Коментарі зайві.

Будуватись на суборенді з комунальним підприємством, взагалі, дуже ризикована операція для інвестора. Чому? Тому, що треба не тільки продовжувати договір суборенди, а ще й слідкувати, щоб було все нормально з договором оренди, бо саме на ньому тримається договір суборенди (і разом з ним же припиняється). А міській раді розірвати договір оренди зі своїм же комунальним підприємством — ніяких проблем (звичайно, з “Рошеном” цього не відбудеться, принаймні, у найближчий час, але все ж таки).

Тому будівництво на тимчасових правах користування землею треба заборонити, раз і назавжди. А разом з цим — надати можливість власникам будівель викупити землю під ними на максимально комфортних умовах (наприклад, з великою розстрочкою). Але необхідно нарешті, знищити це ганебне викривлення у земельному законодавстві, яке ми маємо зараз.

От так, одне невеличке рішення Бориспільської міської ради висвітлило цілий пласт проблем у земельному законодавстві. І, на мою думку, доцільніше зосередити зусилля саме на вирішенні цих проблем, чим шукати і намагатись боротись з кожним рішенням владних органів з питань розпорядження землею. Треба боротись із причиною, а не з наслідками.

Сергій БІЛЕНКО, експерт із земельного права, член ради асоціації “Земельна спілка України”