Строителей разберут по частям

Отечественные застройщики одними из первых почувствовали на себе негативные последствия финансового кризиса. Сворачивание ипотечного кредитования отсекло частных инвесторов, а ужесточение условий выдачи займов для юрлиц и их непомерная дороговизна окончательно лишила компании источников финансирования собственных проектов. В результате уже к концу года строительный бизнес оказался на грани выживания, что активизирует в будущем году сделки по слиянию и поглощению в этом секторе .

По мнению аналитиков, одной из самых привлекательных сделок в будущем году может стать полная или частичная продажа строительной компании “ХХI век” (если, конечно, ее владелец Лев Парцхаладзе решится на столь отчаянный шаг). В августе компания открыто заявила о начале оптимизации затрат, сократила часть персонала и продала логистический бизнес. Однако самые тяжелые времена для нее еще впереди — в мае 2009 года “ХХI век” должен расплатиться по краткосрочным обязательствам. По данным Лондонской фондовой биржи, где котируются ее акции, ценные бумаги “ХХI века” уже подешевели на 95%. “Текущая цена на акции “ХХI века” на LSE в большей степени отражает психологическую оценку инвесторами происходящего и краткосрочный дефицит ликвидности участников рынка, нежели реальную стоимость активов компании. В случае получения контроля над их частью инвестор с “длинными” деньгами уже через 3—4 года, вероятно, сможет не только окупить свои вложения, но и рассчитывать на солидную прибыль. Компания грамотно структурирована, располагает значительным потенциалом участков и проектов, а главное, солидным строительным опытом”, — рассказал управляющий партнер консалтинговой компании “Диалог-Классик” Артем Новиков.

C учетом последних негативных новостей эксперты не исключают также возможность привлечения в будущем году инвестора и компанией ТММ. Недавно международное рейтинговое агентство Fitch присвоило одной из крупнейших отечественных девелоперских компаний наихудший среди украинских эмитентов долгосрочный рейтинг СС с прогнозом “негативный”. По словам финансистов, такой рейтинг свидетельствует о преддефолтном состоянии.

Сейчас у компании слишком много законсервированного строительства и огромные долги. Как пояснило Fitch, компании будет сложно привлечь внешнее долговое финансирование при относительно небольших масштабах бизнеса (по итогам прошлого года ее выручка составила 61 млн долл .), слабой ликвидности и уязвимости к возможному снижению маржи EBITDAR (прибыль до уплаты процентов, налогов, амортизации и арендных, лизинговых платежей), которая, по результатам 2007 года, составила 15%. Впрочем, как утверждают в самой ТММ, компания пролонгировала краткосрочные долговые обязательства и продлила имеющуюся кредитную линию, что улучшило ее текущее финансовое положение. Однако долги ТММ (по состоянию на 20 ноября — $88 млн., из которых только 66% — обеспеченные) не позволяют ей чувствовать себя уверенно. Поэтому в будущем году она вполне может созреть для продажи, по крайней мере, части активов.

Впрочем, как полагают наблюдатели, большинство столичных компаний сможет пережить смутное время благодаря близости к власти их собственников. Лоббистские усилия строителей уже начинают вознаграждаться. Депутаты поддержали законопроект, предлагающий направить средства, предусмотренные бюджетной программой поддержки строительной отрасли, на достройку жилья с высокой степенью готовности. Эксперты не сомневаются, что строительные магнаты смогут добиться утверждения программы, предусматривающей значительные средства на ее реализацию. Причем львиная их доля осядет именно в Киеве. “Выискивать привлекательную столичную компанию для покупки — пустое занятие. В первую очередь продаваться будут региональные строительные компании или часть бизнеса тех, для кого строительство является непрофильным видом бизнеса. В этих случаях инвестор сможет обеспечить себе существенный запас прочности в виде хорошего дисконта”, — считает директор управляющей компании “Тект” Юрий Бойко. По утверждению экспертов, запрашиваемые ныне цены на выставляемые на продажу строительные компании в разы меньше той, по которой собственники готовы были расстаться со своим детищем в докризисное время. Так, если ранее компания оценивалась в 500 млн долл., то теперь ее можно приобрести за 100—70 млн долл . и это, как уверяют сами оценщики, еще далеко не предел ценового снижения.

“При таких сделках в первую очередь будет учитываться не величина компании, а имеющиеся в ее портфеле проекты. Учитывая это обстоятельство, можно предположить, что скорее всего будут продаваться даже не сами компании, а ее проекты в розницу. Как правило, компании выставляют на продажу сначала малоинтересные проекты или проекты, находящиеся на ранней, предпроектной стадии. За вырученные средства застройщики будут стремиться достроить более интересные объекты, чтобы иметь готовый к продаже или аренде продукт. Такая тактика обусловлена особенностями рынка — сейчас практически нет покупателя, тем более покупателя с большими объемами финансовых ресурсов”, — полагает Юрий Бойко. С молотка могут пойти строительные компании, имеющие не более 1—20 проектов, причем их отличительной чертой должно быть уникальное место расположения объектов, перспективный вид недвижимости и, конечно же, приемлемая в условиях острого финансового дефицита цена.

“В следующем году активность иностранцев на рынке сделок M&A будет не очень высокая. Многие не захотят инвестировать в рискованную украинскую экономику, поэтому результаты выборов и действия нового правительства для них могут быть определяющим фактором. Хотя нельзя не отметить, что текущая ситуация открывает возможности для новых игроков. Например, у компаний, которые планировали войти на рынок, но не могли этого сделать в связи с дефицитом участков, появится возможность скупить ряд привлекательных проектов в крупнейших городах Украины”, — считает Артем Новиков. Большинство наблюдателей сходятся во мнении, что на рынке первую скрипку будут играть местные инвесторы. Поскольку они не обладают большими свободными средствами и сами страдают от кризиса, суммы сделок будут небольшими. Покупатели постараются снизить их до минимума, буквально придираясь ко всем недостаткам приобретаемых проектов.

Татьяна СМЕТАНИНА