Трехзвездные войны

Причина — длительная окупаемость гостиниц эконом-класса: около десяти лет против семи в сегменте более дорогих отелей. Однако за последние полгода ситуация изменилась коренным образом — инвесторы занялись строительством целых сетей трехзвездных отелей, к управлению которыми сразу же привлекли крупнейших международных операторов.

Премиальный бум

До минувшего года трехзвездные гостиницы мало интересовали девелоперов. Большая часть средств вкладывалась в отельную недвижимость премиум и бизнес-класса — здесь уже представлены Global Hyatt Corporation (отель St Sofia Hyatt Regency в Киеве), Rezidor Hotel Group (Radisson SAS в Киеве и Radisson Resort в Алуште) и сеть “Премьер Палац”. На стадии строительства находятся отели, которыми будут управлять сети InterContinental, Hilton, Accor Group, Starwood Hotels & Resorts и Fairmont Raffles Hotels.

Бум пятизвездых гостиниц в Украине вызван стремлением инвесторов вернуть затраты в максимально короткий период, пока свои отели не построили конкуренты, говорит член совета директоров “Национальной резервной корпорации” (владеет несколькими гостиницами в Украине) Вячеслав Юткин. “В условиях существующего в Киеве дефицита легче построить пятизвездный отель, который будет реализован по любой цене, — отмечает он. — Сейчас номера раскупаются за 600-700 евро в сутки”. Хотя строительство подобных гостиниц обходится инвестору достаточно дорого, при хорошей заполняемости пятизвездный отель окупается за пять-семь лет, тогда как трехзвездный — за семь-десять лет, считают в Heliopark Group. Для сравнения: затраты на обустройство одного квадратного метра в пятизвездном отеле оцениваются застройщиками в 3,5-5 тыс долл ., в четырехзвездном — в 3-3,5 тыс долл ., в трехзвездном — в 2,5 тыс долл .

Места ограничены

Между тем количество городов для пяти- и четырехзвездных отелей ограничено — Киев, Одесса, Донецк, Львов и Ялта. В меньших городах поддерживать их заполняемость сложно, поэтому более перспективным является строительство трехзвездных отелей. “Не во всех городах рынок принимает гостиницу класса люкс. Например, в Казани построили очень хорошую пятизвездную гостиницу 'Мираж', которой управляет турецкий оператор. Там заполняемость не превышает 50%”, — рассказывает заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Марина Смирнова.

Похоже, это стали понимать и инвесторы. В прошлом году компания Clubhouse Group совладельца розничной сети “Фуршет” Игоря Баленко объявила о намерении инвестировать около 95 млн долл в строительство к 2009 году девяти трехзвездных гостиниц “7 дней” на 1853 номеров. Тогда же корпорация “Астрон-Украина” получила права от американской Wyndham Hotel Group на открытие 15 бизнес-отелей (80-200 номеров каждый) международной сети Ramada Encore . А InterContinentals Hotels Group заявила, что в Киеве сделает основной упор в развитии на трехзвездные отели Holiday Inn — к 2012 году компания завершит строительство двух гостиниц.

“Трехзвездные отели — самый работающий сегмент. Во многих городах “пять звезд” не построишь, а “три звезды” нужны везде. Кроме того, их строительство обходится дешевле”, — рассуждает член совета директоров компании “XXI век”, развивающей сеть отелей совместно с французской Accor Group, Андрей Миргородский. В Украине Accor Group развивает трехзвездную Ibis — за пять-семь лет “XXI век” рассчитывает построить около 12 отелей. О планах развития сети гостиниц эконом-сегмента в прошлом году заявляла и Rezidor — к 2010 году компания намерена открыть отели Park Inn в городах с населением свыше 500 тыс. человек.

Место для роста

Основную конкуренцию новым “трем звездам” в Украине составят старые советские гостиницы. “Номинально эти отели по своим параметрам подходят под определение 'три звезды', — говорит Марина Смирнова из Colliers International. — Но даже после ремонта они не дают такого же качества, как брэндовый отель. Вы сразу можете увидеть огромную разницу между той же Park Inn и обычной старой гостиницей”. “Номера в этих отелях маленькие, с низкими потолками, некачественным напольным покрытием и тесным санузлом. Это не тот уровень, ради которого иностранный гость отдаст свои деньги”, — считает руководитель направления “Гостиницы” FIM Group of Companies Екатерина Швед.

Номерной фонд трехзвездных отелей в Киеве — всего 4553 комнат, подсчитали в FIM Group of Companies. На пятизвездные гостиницы приходится 661 номер, четырехзвездные — 1036 номеров, двухзвездные — 591 номер. В областях ситуация еще более плачевна: например, в Днепропетровске на пятизвездные отели приходится 71 номер, четырехзвездные — 100, трехзвездные — 527, двухзвездные — 195. На одну тысячу человек в Киеве приходится 6 номеров, подсчитали в Astera Group. По данным FIM Group, эта цифра еще меньше — всего 3 номера, тогда как нормой для развитых стран Европы является 10-17 номеров. Таким образом, в сегменте трехзвездных гостиниц не хватает как минимум 20 тыс. номеров.

Коренным образом ситуацию может изменить строительство отелей в рамках подготовки к чемпионату Евро-2012. “Необязательно строить гостиницы эконом-класса только для того, чтобы обеспечить потребности чемпионата. Можно просто регулировать цены в этот период. Ведь нужно смотреть в будущее — кому эта гостиница потом будет нужна, — уверена Марина Смирнова. — Но в Украине иная ситуация: большинство принимающих городов — крупные центры с большой деловой активностью, где востребован среднеценовой сегмент”.

Популярность трехзвездного отеля может повысить привлечение международного гостиничного оператора, уверена Екатерина Швед. “Их отталкивает то, что за это нужно много платить: годовые отчисления, проценты за каждый проданный номер (около 3-6%) и другие платы на уровне прибыли. То есть можно работать в ноль, но при этом гордиться тем, что у тебя есть управляющая компания”, — считает Вячеслав Юткин.

По данным FIM Group of Companies за 2007 год, в активный сезон заполняемость в трехзвездных отелях составляла 80-85%. Господин Юткин отмечает, что гостиничный бизнес начинает приносить прибыль при заполняемости от 50% и считается высокорентабельным, если заполняемость отеля находится на уровне 75%. “По некоторым подсчетам, при грамотной политике и управлении за счет оборота 'трешка' окупится быстрее, чем четырехзвездный отель”,— говорит госпожа Швед. Владельцы трехзвездных отелей могут рассчитывать на чистую доходность на уровне 10-12% годовых при среднегодовой загрузке отеля 70%, подсчитали участники рынка. В то же время у отелей эконом-сегмента самая высокая среднегодовая заполняемость — 70-80%, добавляют в Swiss Realty Group.

Елена СИНИЦЫНА