Цены медленно ползут вниз

События октября, похоже, заморозили его еще больше.

В значительной степени продажи блокировали и резкие колебания курсов валют, запреты на выдачу ипотечных кредитов и досрочное закрытие депозитных вкладов, пессимистические прогнозы и ожидания. “Дисбаланс между предложением и спросом в октябре увеличился: количество предложений выросло, а заявок на покупку снизилось. Упала и без того невысокая деловая активность: по предварительным данным, сделок в октябре было на 32% меньше, чем в сентябре”, — констатируют аналитики компании “Планета Оболонь”. По их оценкам, сложившиеся обстоятельства продавцы и покупатели нередко трактовали как форс-мажорные, разрывали достигнутые ранее договоренности или переносили сроки их выполнения. “В большинстве сегментов рынка усредненные цены предложений снижались достаточно плавно — в пределах 2% в месяц”, — сообщается в итоговом отчете компании за октябрь.

На первичном рынке средние цены предложений жилья за месяц выросли. По данным аналитического отдела строительно-инвестиционной компании “Київ Житло-Інвест”, “в октябре стоимость жилья на первичном рынке Киева в гривневом эквиваленте увеличилась в среднем на 4,9%. Так стоимость жилья эконом-класса увеличилась на 7,4%, бизнес-класса — на 6%, а стоимость в премиум-сегменте увеличилась в среднем на 3,3%. В компании отмечают, что существенное изменение стоимости жилья вызвано, прежде всего, снижением курса национальной валюты по отношению к доллару. Однако на фоне ослабления гривни более чем на 18% по официальному курсу НБУ, стоимость жилья изменилась несущественно. При этом по подсчетам “Київ Житло-Інвеста” цены на продаваемое жилье преимущественно в объектах со сроком ввода в эксплуатацию в 2009-2010 гг. были снижены в 13 объектах, из них 6 объектов эконом-класса (снижение стоимости от 500 до 3840 грн.), 2 — бизнес-класса (снижение от 280 до 2000 грн.), 5 — премиум-класса (снижение от 500 до 3000 грн.).

Однако, реальные продажи из-за заморозки ипотеки все-таки идут очень медленно. Застройщики придумывают все новые и новые акции. А их величина зависит в большинстве от суммы первоначального взноса. “Акционные снижения стоимости квартир в отдельных случаях доходят до 18%. И это при том, что цены преимущественно в национальной валюте, курс которой существенно снизился. Так что в долларах снижение цен весьма ощутимо”, — отмечают аналитики компании “Планета Оболонь”. Другие риелторы называют суммы скидок в единичных сделках и до 30%.

На вторичном рынке выросла величина торга. По данным “Планеты Оболонь”, если в сентябре скидывали в среднем 1,9%, то в октябре уже 4,5%. “Средние цены продажи снизились с 3195 до 2859 долл за кв. м (или на 10,5%). Разница между ценой компьютерной оценки квартир (конкретного сегмента рынка) и реальной ценой продажи за месяц увеличилась с -5,5% до -9,8%”, — сообщается в отчете.

В “Планете Оболонь” отмечают два очень важных фактора. С одной стороны, продавцы уступали намного охотнее, чем раньше (в отдельных случаях уступки доходили до 15% и более). А с другой — увеличилось количество объектов, цены на которые существенно ниже средних. “Разнобой в ценах сейчас очень значителен. Рынок адаптируется к новым реалиям”, — рассказывают аналитики “Планеты Оболонь”.

Как будет реагировать рынок в ближайшие несколько месяцев и в 2009 г., аналитики прогнозируют очень аккуратно. “На сегодняшний день увеличение цены на продаваемое жилье не является признаком растущего покупательского спроса, а лишь реакцией на нестабильность национальной валюты”, — говорят аналитики “Київ Житло-Інвест”. — Не исключено, что по итогам 2009 г. квартиры бизнесс-класса могут подешеветь на 15-20% относительно сложившихся на сегодняшний день цен. Это, прежде всего, может коснуться тех объектов, которые расположены в 4-й зоне (на окраине Киева). Кроме этого ожидается, что объекты премиум-класса, которые располагаются в 3-й зоне (не в центре), могут стать дешевле на 10-15%”, — говорится в отчете компании. По их мнению, снижение средней стоимости жилья эконом-класса в 2009 г. будет незначительным: в пределах 5-10%, так как рентабельность строительства жилья этого класса на сегодняшний день не превышает 60%”.

“Ожидать в ноябре существенного увеличения числа сделок вряд ли стоит. Если же говорить о более дальнем прогнозе, то полагаем, что слишком уж большую паузу рынок вряд ли сможет сделать. Жизненные ситуации заставят действовать и продавцов, и покупателей. Сторонам придется договариваться. Сейчас же разрыв между ценами предложений и спроса весьма значителен”, — резюмируют аналитики “Планеты Оболонь”.

Нина МИЩЕНКО