В ожидании спроса

Сегодня в столице насчитывается около 1,17 млн. кв. м офисных площадей или более 150 профессиональных бизнес-центров (БЦ). Это без учета государственных учреждений и офисных зданий, которые компании возводили для собственных потребностей. По данным консалтинговой компании “Аврора-Девелопмент”, совокупная доля БЦ класса “А” и “В+” составляет около 45%, а класса “В” и “С” — 55%. При этом уровень вакантности в среднем по рынку остается достаточно высоким — около 11,9%, что на 0,8% ниже, чем в конце прошлого года. Другими словами, около 140 тыс. кв. м офисных помещений сейчас пустуют. Из пяти офисных зданий, которые были сданы в эксплуатацию в этом году, ни одно не было полностью заполнено арендаторами. В БЦ “Риальто”, общей арендуемой площадью 15 тыс. кв. м, уровень заполняемости не достиг 30%. “Трудности с привлечением арендаторов связаны с невысоким качеством объектов”,— поясняют в консалтинговой компании DTZ. Исключением является БЦ на Кловском спуске. Но девелопер этого проекта компания “Житлобуд” вспомнил практику десятилетней давности и не сдавал в аренду, а продавал офисные помещения в БЦ многочисленным владельцам.

Шило на мыло

По словам замдиректора мувинговой компании “Мувинг Трансавто” Александра Щербины миграция арендаторов из офиса в офис практически завершилась. Он отметил, что если в начале кризиса многие компании уезжали из профессиональных бизнес-центров в условия похуже, то теперь наметилась обратная тенденция. “Но меняют шило на мыло”,— отмечает Щербина. В качестве примера он привел одну столичную компанию, которая еще недавно арендовала для своих сотрудников складские помещения и квартиры, а теперь переехала в здание бывшего НИИ. До кризиса же офис компании находился в БЦ “Ильинский”.

Впрочем, в целом по рынку наблюдаются тенденции по восстановлению. В январе-июне доля сделок аренды помещений более 3 тыс. кв. м составила около 18% от общего количества трансакций на рынке. Так, крупнейшими сделками на рынке за семь месяцев стала аренда нефтяной компанией “ТНК-ВР” 6 тыс. кв. м офисных площадей в БЦ “Eleven” и сдача в аренду Сведбанку двух верхних этажей (площадь 4,6 тыс. кв. м) в БЦ Rialto.

По данным консалтинговых компаний, спрос на офисные помещения в Киеве формировали предприятия, оперирующие в отрасли информационно-коммуникационных технологий, а также сельскохозяйственные, фармацевтические и финансовые компании. Совокупная доля этих компаний в общем объеме офисных помещений, арендованных в течение первого полугодия, составила приблизительно 42%. Аналитики отмечают оживление спроса со стороны банков: заключено несколько крупных сделок аренды, несколько банков активизировали поиск новых офисных помещений. По данным директора по маркетингу консалтинговой компании “Аврора Девелопмент” Натальи Долговой, высоким спросом на аренду пользуются отдельно стоящие здания и особняки, однако предложение в данном сегменте крайне ограничено, поскольку данный вид недвижимости преимущественно представлен на продажу.

Плата за риск

Кризис научил арендаторов тщательно контролировать свои расходы и поэтому просчеты девелоперов при реализации проектов БЦ стали более выпуклые. “В связи с расширением мы рассматривали возможность переезда ближе к центру в БЦ более высокого класса. Но не нашли подходящего предложения. Или офисное здание неудачно располагается, или качество БЦ не соответствует заявленному классу, или слишком дорого”,— рассказывает управляющий партнер юридической фирмы Arzinger Тимур Бондарев. Завышение классности, маленькие парковки, низкое качество инженерных систем — это далеко не весь перечень проблем рынка. Этим активно пользуются владельцы качественных БЦ, расположенных в центре города (около 10% в структуре предложения), которые с начала года подняли арендные ставки на 2%-15%. Небольшое снижение, на уровне 5%-10%, продемонстрировали ставки в некоторых офисных здания класса “С”, которые расположены на окраине города.

В целом же по рынку изменения арендных ставок не было. По данным компании DTZ, арендные ставки в БЦ классов “А” и “В+” составляют $38-$42 за кв. м в месяц, а офисные помещения класса “В” и “С” предлагают по $23-$35 и $8-$25 за кв. м в месяц. Один из владельцев столичных БЦ, который попросил сохранить его инкогнито, согласился, что арендные ставки на рынке завышены. “Но это плата за риск. Для иностранцев мы готовы и ставки немного снизить, и договоры заключить долгосрочные, потому что они беспроблемные и платят в срок. С нашими же компаниями постоянно какие-то истории случаются. Сначала они не платят, потом звонят их “высокие” покровители и просят простить долг. Или в качестве уплаты долга предлагают решить мои проблемы, которые они же заблаговременно и создали”,— сетует бизнесмен.

Шаг навстречу

Однако, высокая конкуренция в борьбе за арендатора по-прежнему заставляет владельцев БЦ делать определенные шаги навстречу спросу. Кардинально улучшить существующие офисные здания они не могут, поэтому продолжают практику, рожденную кризисом, и предлагают базовую отделку сдаваемых в аренду помещений. Если же у потенциального арендатора есть желание получить отделку согласно индивидуальной спецификации, и стоимость такого ремонта существенно превышает ту сумму, которую арендодатель готов потратить, то это уже предмет переговоров. Обычно обе стороны находят некий компромисс: разница в стоимости ремонта закладывается в арендную плату или арендатор выплачивает авансовый платеж, покрывающий соответствующую сумму. Возможен также вариант, когда арендатору предоставляют бесплатный период аренды, покрывающий такую разницу либо ее часть.

Арендные каникулы сейчас встречаются достаточно редко, и владельцы БЦ готовы пойти на этот шаг только для крупных арендаторов. На самом деле наличие тех или иных бонусов чаще всего зависит напрямую от аренды и арендуемой площади: чем она выше, тем больше бонусов может иметь арендатор.

Некоторые из девелоперов, таких, как “Житлобуд”, предпочитают не искать арендаторов, а находить покупателей на отдельные офисные помещения в БЦ. Как уже писали “i”, похожая тенденция существует и на рынке торговой недвижимости. Такая практика в дальнейшем усложняет процесс управления зданием и чревата возникновением возможных бытовых проблем, например, отключением электроэнергии всему зданию из-за просрочки платежей отдельными владельцами.

Прогноз

До конца текущего года в эксплуатацию будет введено около 22 тыс. кв. м новых офисных помещений. При этом эксперты отмечают, что ввод в эксплуатацию крупных объектов, которые заявлялись к открытию в текущем году, будет перенесен скорее всего на 2012 г. Стабильность объемов предложения на фоне увеличения спроса позволит рынку уменьшить вакантность до конца года на 2%-3%. Арендные ставки останутся без изменений. Исключением являются БЦ, расположенные в центре города, которые поднимут ставки в этом году еще на уровне 5%. Таким образом, собственники БЦ создают люфт для возможного снижения ставок, на которое они, возможно, будут вынуждены пойти в следующем году. Дело в том, что более 65% строящихся БЦ позиционируется в сегментах класса “А” и “В+”. После окончания их строительства в сегменте профессиональных БЦ произойдет ужесточение конкуренции, которая станет сдерживающим фактором для роста ставок и создаст предпосылки для удешевления аренды. Осенью владельцы БЦ будут предпринимать попытки отказаться от арендных льгот, но из-за потенциального увеличения предложения эта тенденция будет носить краткосрочный характер.

Дарья КУТЕЦКАЯ