Пузырь сдувается

Но большинство потенциальных покупателей ожидают, что будет дальше.

В прошлом месяце по сравнению с январем темпы падения продажных цен заметно замедлились.

Согласно статистике “Планеты Оболонь”, в феврале квартиры продавались примерно на 37% дешевле средних цен предложений в каждом сегменте рынка. В январе же эта разница -40,3%.

“Оживление деловой активности чувствуется достаточно явно, если судить по количеству заявок на покупку”, — отмечают аналитики “Планеты Оболонь”. Другое дело, что в большинстве этих заявок максимальная цена, которую готов заплатить покупатель, существенно ниже минимальных цен, по которым продавцы согласны отдать квартиры. “Еще недавно большинство продавцов цены придерживали. Сейчас они сбрасывают их значительно охотнее. А те продавцы, которые раньше спешили резко сбросить цены, все чаще стали их придерживать, в отдельных случаях — даже немного повышать”, — отмечают в компании.

На вторичном рынке проявляют активность и те, для кого практически любые цены неподъемны. Они все настойчивее ищут способы решить свои проблемы путем обменов. “Количество предложений обмена невелико, но оно постоянно растет. Это дает основания предположить, что во время кризисного периода подзабытые методы непосредственного обмена жилья получат развитие и применение”, — добавляют в “Планете Оболонь”.

По данным компании SV Develop­ment, с 1 февраля по 1 марта 2009 г. средняя цена продажи на вторичном рынке в Киеве снизилась на 11,07%, до 1880 долл /1 кв. м. Самым дешевым оставался Дарницкий район, со средним показателем 1414 долл /1 кв. м, самым дорогим — Печерский (3219 долл /1 кв. м).

В “Планете Оболонь” приводят еще меньшие цены. По данным компании, средняя стоимость квадрата в составила 1514 долл 1 кв. м по сделкам компании и 1479 долл /1 кв. м — по всем сделкам, по которым есть достаточно полная и проверенная информация.

На первичном рынке, утверждают аналитики Delphi Capital, снижение цен вызвано в значительной степени банками, которые требуют от девелоперов, застройщиков и частных заемщиков возврата кредитных средств. Недвижимость, как залоговое имущество, в случае дефолта заемщика реализуется с существенными дисконтами (не менее 30%).

“Второй фактор снижения предложения — изменение структуры потребления на первичном и вторичном рынках. Ранее было выгодно инвестировать в первичный рынок по причине более высокой доходности. Теперь ситуация изменилась — количество желающих взять на себя дополнительные риски практически упало до нуля”, — объясняют в Delphi Capital.

В “Украинской торговой гильдии” отмечают, что положительным эффектом для вторичного рынка стала инициатива Нацбанка по предоставлению частным заемщикам возможности покупки валюты по сниженному курсу для погашения кредита. Если НБУ не будет понижать официальный курс гривни, то средний курс для заемщиков по ежемесячным выплатам составит около 7,8-7,9 грн./1 долл . Это позволит максимально снизить количество малых персональных банкротств среди столичных клиентов рынка недвижимости.

“Для первичного рынка будет характерно снижение цен в рамках проектов эконом-класса (это наблюдается и сейчас). Поскольку у эконом-класса изначально небольшой запас в цене, за счет которого можно сыграть на понижение, в ближайшие месяцы возможна стабилизация на первичном рынке. Проекты бизнес- и премиум-классов имеют более стойкие позиции. В них снижать цены в ближайшие месяцы не будут”, — сказал начальник отдела маркетинга “Украинской торговой гильдии” Ярослав Иванов.

В “Планете Оболонь” отмечают, что в марте цена предложения на вторичном рынке будут снижаться достаточно быстро. Основной вклад в это снижение внесут продавцы, которые до сих пор цены придерживали. “Что же касается цен реальных продаж, то они, на наш взгляд, достаточно близки ко дну (пусть к так называемому первому дну, но все-таки дну). Не зря некоторые продавцы, поспешившие резко снизить цены, вновь стали их повышать (есть и такие, кто вообще снял квартиры с продажи). Вследствие этого сузился ассортимент очень дешевых квартир: выбрать квартиру с тем соотношением цены и качества, к которому уже привыкли покупатели, стало значительно сложнее”, — прогнозируют аналитики “Планеты Оболонь”. И добавляют, что жители квартир, находящихся в ипотеке, поняли: никто их пока выселять не будет, а государству и банкам придется входить в их положение. В результате паника немного поутихла, соответственно, снизилась активность.

В Delphi Capital прогнозируют, что вначале упадут цены на первичную жилую недвижимость эконом-класса в наихудших местах расположения (по экологическим, инфраструктурным и транспортным показателям). Коррекция цен в 2009 г. может составить свыше 50% от исторических максимумов.

В Delphi Capital сравнивают темпы падения средних цен со снижением индекса ПФТС. По мнению аналитиков, поскольку основными игроками фондового рынка и рынка жилой недвижимости были инвесторы, природа этих рынков идентична. Инвесторы, кроме собственных ресурсов, использовали заемный капитал. “На рынке как фондовом, так и жилой недвижимости образовался пузырь, который уже скорректировали на фондовом рынке ПФТС, где индекс упал ниже уровня 1997 г. А на рынке жилой недвижимости данный процесс коррекции только на начальном этапе. Наш аргумент состоит в том, что индекс ПФТС может служить индикатором, как будет корректироваться цена только на период 2009 г.”, — отмечают в Delphi Capital.

Нина МИЩЕНКО