Игры строительных престолов-2

В первой части материала мы рассказали о том, как работает узаконенная коррупционная система в строительной сфере и холостых предложениях правящей партии в этой отрасли. Которые по сути просто встраиваются в существующую модель, корректируя ее под “своих” застройщиков.

Но почему в стране, где была многомилионная афера с “Элита-центром” и тысячами пострадавших инвесторов, до сих пор поощряются “серые” способы привлечения денег в строительство? По какой причине строительный рынок в Украине финансируют простые нуждающиеся в жилье граждане, а не банки? Создает ли “Слуга народа”, презентуя красивый законопроект о защите прав инвесторов, реальный механизм в законодательстве, способный обезопасить людей от мошенников на рынке?

На самом деле проблема защиты прав инвесторов традиционно выходит на первый план после громких строительных афер и обычно приводит к изменениям в законодательстве, которые, по словам очередных авторов таких изменений, гарантированно сделают рынок первичной недвижимости безопасным.

Однако попытки решить проблему напоминают бег по кругу, в чем легко убедиться. Зарегистрированный недавно законопроект №5091 “О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем”, являющийся следствием краха “Укрбуду” и “Аркады”, как будто и написан для исполнения указа президента Виктора Ющенко от 03.03.2006 №185, который был реакцией на аферу “Элита-центра”.

Так что реально лежит в основе положений законопроекта №5091, на которых делает акцент его соавтор, глава Координационного совета по решению проблемных вопросов в сфере градостроительства при Президенте Украины Елена Шуляк?

Разрешено все, что не запрещено. Классика коррупционного жанра

Так, законопроектом вводятся новый вид объектов “будущий объект недвижимости” и государственная регистрация специальных прав на них, что должно защитить инвесторов от двойных продаж и сделает невозможным привлечение средств при отсутствии разрешительных документов на строительство.

В этом нет ничего принципиально нового, кроме самого выдуманного вида прав, — просто добавлено использование государственных электронных реестров, а двойные продажи и привлечение средств до получения разрешительных документов должны были остановиться, по замыслу законодателей, еще более десяти лет назад.

Сейчас согласно статье 4 Закона Украины “Об инвестиционной деятельности” инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций.

Но любая схема инвестирования с защитой — это дополнительные расходы для инвесторов и неудобства для застройщиков. Так что хоть и были разрешены “исключительно” всего лишь четыре защищенных метода, появились прямо не запрещенные удобные методы привлечения средств без дополнительных затрат — продажа имущественных прав, предварительные договоры купли-продажи квартир, форвардные контракты…

Наиболее уместно сравнить это с выбором вкладчиками между банком и кредитным союзом: кто-то положит деньги на депозит только в банк под меньший процент, но с защитой Фонда гарантирования вкладов физлиц, а кто-то сознательно выберет более высокий риск ради большей прибыли. Так и с инвестициями в строительство: кто-то соглашается переплатить ради большей защиты вложений, а кто-то согласен положиться лишь на порядочность застройщика, потому что большую сумму не хочет или не может заплатить.

Более десяти лет опыта доказали, что подход через “исключительно разрешено” не работает, ведь частным лицам по Конституции разрешено все, что прямо не запрещено. Нужны императивные запреты на использование любых других схем привлечения средств застройщиками со строгой ответственностью за нарушения и эффективным механизмом контроля над соблюдением запрета.

Однако авторы законопроекта идут проверенным и гарантированно неработающим путем — они не запрещают застройщикам другие, кроме специально установленных законами, схемы привлечения средств. Более того, в законопроекте используют и новый, крайне эффективный, способ уменьшить количество пострадавших от инвестирования в строительство.

Кредиты за счет граждан на условиях застройщика

Многие слышали о популярной схеме, при которой пойманный на месте преступления взяточник из коррупционера превращается в мошенника-неудачника. Похожая схема волшебного превращения жертвы недобросовестного застройщика и заложена в законопроект.

В статье 12 проекта закона императивной нормой предусмотрено, что правовой договор, по которому платно приобретается будущий объект недвижимости (в том числе путем прямого или опосредствованного привлечения средств для строительства объекта), заключенный с нарушением требований этого закона, является недействительным.

Все просто: застройщикам не будет запрещаться привлекать средства, заключая договоры с инвесторами с нарушением требований нового закона, но если что-то не сложилось, то такой договор признают недействительным, а инвестор банально не считается пострадавшим от проблемного строительства. Такой пострадавший может требовать только от застройщика возврата уплаченных средств, но никаких прав на построенную за эти средства квартиру он не имеет.

Рассмотрим, как это должно работать, на примере проблемы с достройкой квартир пострадавшим от пирамиды “Укогруп” Анатолия Войцеховского. Если бы такое законодательство уже действовало, то никакие проблемы с достройкой даже не появились бы, — все договоры недействительны, пострадавшие могут идти требовать у компаний-банкротов возврата своих средств, а в Украине сразу на 10 тысяч меньше жертв проблемного строительства, для которых что-то надо достроить.

Сейчас львиная доля всего жилищного строительства в стране финансируется с использованием именно незапрещенных (“серых”), а не прямо предусмотренных законами (“белых”) схем привлечения средств. Во многих городах у потенциальных инвесторов просто нет выбора: строят мало и только с использованием наименее затратных в обслуживании “серых” схем финансирования. А законопроект №5091 не содержит положений, которые могут заставить застройщиков перейти на законодательно защищенные “белые” схемы, но он существенно снижает защиту инвесторов при использовании неурегулированных, но незапрещенных “серых” схем.

В отличие от покупателей, недобросовестные застройщики получат неплохие возможности зарабатывать честно, как Остап Бендер: взять деньги за квартиру у покупателя по себестоимости строительства на этапе котлована, построенную квартиру продать в полтора раза дороже, полученные ранее деньги по “недействительному договору” вернуть доверчивому покупателю. И все это при полнейшем уважении к Уголовному кодексу — этакая государственная программа предоставления беспроцентных кредитов за счет граждан на развитие строительного бизнеса.

Ловушка “гарантированной части”

Но вернемся к предложенному механизму защиты прав осторожных инвесторов, которые согласятся отдать деньги лишь по защищенной схеме привлечения средств на строительство.

В законопроекте прописано, что без согласия покупателей запрещается менять отдельные технические характеристики объекта (например, количество этажей, если на соседних уже есть проданные будущие квартиры, или общую площадь будущего объекта недвижимости на 10 и больше процентов), и это подается как значительное достижение в защите инвесторов.

Возникает резонный вопрос: а зачем вообще позволять застройщику по собственному усмотрению корректировать проект строительства, когда он уже начал привлекать средства? Почему просто не запретить корректировать проект, если это не связано с необходимостью устранения выявленных ошибок или нарушений при разработке проекта?

Например, сейчас законодательство запрещает изменять технические показатели объекта строительства при инвестировании через фонды финансирования строительства, и управляющий ФФС обязан это контролировать. А согласно законопроекту №5091, застройщик может сначала не выставлять на продажу верхний этаж и в дальнейшем сколько угодно без согласования с инвесторами добавлять новые этажи, постепенно выставляя на продажу новые нарисованные квартиры.

Безусловно, позитивная новация законопроекта — введение так называемой гарантийной доли строительства объекта недвижимого имущества, права на которую отягощаются с целью гарантировать достройку соответствующего объекта незавершенного строительства другими лицами (в том числе в связи с банкротством или финансовой несостоятельностью застройщика).

Принципиальное значение имеет размер этой доли, но закон ее не устанавливает и наделяет соответствующими полномочиями Кабмин. Автор законопроекта Елена Шуляк утверждает: размер гарантированной доли будет минимум 10% от стоимости объекта, что обеспечит достройку, когда что-то пойдет не так.

Проверим, действенны ли механизмы, заложенные в законопроекте, на примере проблемы со строительством банка “Аркада”, которая и заставила депутатов не откладывать изменения законодательства на потом.

Средства привлекались по прямо предусмотренной и отдельно урегулированной схеме — через фонды финансирования строительства. Двойных продаж квартир не было, разрешительные документы были, проект без согласия инвесторов никто не изменял.

Финансовые показатели возьмем из отчетов банка и результатов аудита, проведенного новым застройщиком Stolitsa Group. Банк “Аркада” собрал деньги и не передал квартиры инвесторам на 9,3 млрд грн. Новый застройщик посчитал, что можно продать помещения еще почти на 4,3 млрд грн (32% стоимости), а на достройку понадобится около 7,3 млрд (54% собранных за все время средств).

Как видим, даже 30% в гарантированной доле совсем не гарантируют возможность достроить без значительных доплат со стороны инвесторов, — для ситуации наподобие “Аркады” необходимы 50%. И это в Киеве, где самая высокая в стране рентабельность строительства, а в регионах и этого не хватит, потому что существенно меньшая часть средств с продажи гарантированной доли может быть направлена на компенсацию выведенных недобросовестным застройщиком средств.

Таким образом, предложенный в законопроекте механизм не может надежно защитить даже инвесторов по “белым” схемам финансирования, если не увеличить гарантированную долю в несколько раз от ныне запланированного. Но увеличение гарантированной доли — это увеличение себестоимости строительства для застройщика и повышение цены для покупателя. Чем больше разница в цене между “белыми” и “серыми” схемами, тем более охотно покупатели и застройщики работают по “серым” схемам, при которых покупатели согласно законопроекту должны стать вообще незащищенными.

Именно такой интересный парадокс заложен в законопроект №5091: чем лучше с его использованием обеспечат защиту инвесторов, тем больше инвесторов станут полностью беззащитными.

Почему не инвестируют банки?

Украина далеко не первой столкнулась с необходимостью защищать инвесторов в строительство жилья, и единственный гарантированный надежный путь уже изобрели другие: застройщик не может получить деньги за квартиры, пока не достроит дом. Это могут быть запрет на привлечение инвестиций от физических лиц до завершения строительства, эскроу-счета и т.п.

Сейчас строительство жилья — это заработок на самом процессе строительства, а не на его результате. И пока у застройщика будет возможность получать всю желаемую прибыль независимо от результата, будут и пострадавшие инвесторы.

Но если при реформировании архитектурно-строительного контроля тотальную либерализацию объясняют именно проверенным иностранным опытом, лучше которого наша страна все равно ничего не придумает, то с защитой инвесторов та же команда реформаторов придерживается прямо противоположной позиции: Украина не может использовать проверенный иностранный опыт, потому что у нас его применить невозможно.

Главная озвученная проблема — застройщики не имеют возможности привлекать дешевые кредитные ресурсы для строительства, потому что банки считают слишком рискованным кредитовать возведение жилых домов. Но если даже банки считают это слишком рискованным, то, может, тем более надо запретить инвестирование рядовым гражданам?

Как уже было показано выше, разработанный законопроект инвесторов не защитит и не сделает инвестирование граждан безопасным. Но банк, в отличие от рядового гражданина, может эффективно контролировать застройщиков, и застройщик сможет обмануть банк лишь в том случае, если руководству банка это понадобится. Так что причины, почему банки считают слишком рискованным выдавать кредиты на строительство жилья, глубже, чем обычное опасение мошенничества со стороны застройщиков.

О чем забыли авторы законопроекта?

В большинстве случаев триггером, запускающим остановку строительства, является не намерение застройщика обокрасть инвесторов как таких, а проблемы, связанные с незаконностью строительства: с самостроями “Укогруп” вообще все понятно, “Укрбуд” не вылезал из судов по искам как местных жителей, так и Генеральной прокуратуры, а “Аркада” споткнулась о незаконный подробный план территории, который Киеврада тихонько приняла в три часа ночи еще 27 ноября 2006 года.

На большинство объектов “Укогруп” существовали разрешительные документы, а “Укрбуд” и “Аркада” имели документы на все свое строительство. Но в условиях дерегуляции, отягощенной коррупцией, само по себе наличие документов отнюдь не является доказательством законности строительства.

Тотальная либерализация отношений в строительстве и защита инвесторов государством — это по своей сути противоположные вещи.

Фундамент, без которого невозможно создать надежную систему защиты инвесторов, — это стопроцентная гарантия законности строительства. Но государство в процессе либерализации строительства уже фактически сняло с себя ответственность за законность начала строительства, а сейчас планируется снять с государства и остатки ответственности.

Как именно можно защитить инвесторов, если собранные деньги уже потрачены на строительство, а строительство незаконное и его надо сносить?

Когда раньше государство подтверждало фактом выдачи разрешения, что строительство законное, то оно и несло ответственность за убытки инвесторов вследствие ненадлежащего выполнения обязанностей должностными лицами органов власти. А сейчас инвестор вынужден дважды верить на слово застройщику: и что все законно, и что деньги не украдут.

Как отмечалось в первой части статьи, вследствие дерегуляции разрешительных процедур в Киеве почти невозможно найти полностью законное строительство многоквартирных домов, а в других крупных городах ситуация не намного лучше. И именно поэтому проверенный иностранный опыт у нас применить невозможно: банки не будут выдавать кредиты на рискованное незаконное строительство, а застройщики не будут рисковать собственными деньгами, тратя их на незаконное строительство.

Вся система сверхприбыльного, благодаря нарушениям, строительства держится исключительно на людях, мечтающих купить собственное жилье и готовых финансировать строительство, потому что так дешевле. Эти люди одновременно и источник финансов, и живой щит, который защищает незаконное строительство от остановки и сноса.

Законопроект №5091 не сможет защитить инвесторов не потому, что современные законотворцы не в состоянии написать нормальный проект, а потому, что реальная цель законопроекта иная — это обычный лоббизм застройщиков, которые зарабатывают на процессе строительства жилья с нарушением законодательства.

Именно поэтому законопроект не отсекает возможность финансировать незаконное строительство путем усиления контроля над законностью сооружения таких объектов. Он сам по себе самим фактом принятия с широкой оглаской просто должен вселять в потенциальных покупателей уверенность в защищенности инвестиций в жилищное строительство.

А еще в законопроект вшит очень мощный механизм защиты незаконного строительства от сноса и одновременно основа последующей окончательной легализации — ту самую государственную регистрацию специальных прав на начатый “будущий объект недвижимости”. В случае принятия этого законопроекта государство автоматически будет признавать наличие права на эти будущие объекты недвижимости просто по факту наличия разрешительных документов (которые не являются доказательством законности в условиях либерализации).

Однако законопроектом не предусмотрено, что это право исчезает в случае аннулирования или отмены разрешительных документов. А если есть признанное государством право на будущий объект недвижимости, значит, появятся и документы на достройку.

Не очень оптимистичное начало второго десятилетия реформ, не так ли?