Глубинные инвестиции

Руководство строительной компании “Юджин” недолго грустило из-за сноса ТРЦ “Троицкий” возле НСК “Олимпийский” в Киеве. После демонтажа наземной части своего детища девелопер серьезно взялся за подземную. В недрах столичной земли компания построит паркинг на триста автомобильных мест и несколько торговых помещений. Сделать это планируется до 2011 года.

Такой подход позволит компании не только эффективно использовать имеющийся участок, но и неплохо заработать на эксплуатации подземной парковки, особенно в нынешний период. В то время как во всех сегментах коммерческой недвижимости из-за кризиса происходит снижение арендных ставок, места в паркингах продолжают дорожать. И тенденция эта долгосрочна ввиду дефицита и высокого спроса на данный продукт.

Тормозят риски

Сегодня только Киев нуждается более чем в 4 тыс. дополнительных парковочных мест, и эта цифра постоянно увеличивается. Удовлетворить потребность можно только за счет подземного строительства, учитывая, что участков для оборудования наземных стоянок уже не осталось. Около двух лет назад городскими властями был разработан план строительства 50 паркингов under ground. Но тогда реализовать проект не удалось, поскольку муниципалитет хотел это сделать своими финансовыми силами. Сейчас к вопросу паркингов снова вернулись, однако теперь воплощать план в реальность будут частные инвесторы, привлечь которых чиновники должны до первого июня. На сегодня желающих “припарковать” свои деньги нашлось всего пятеро — компании “Глобал-Инвест”, “Маркон”, “САВВАС”, Swedbank и французская Vinci Park.

По словам экспертов, в настоящее время отечественный рынок подземных паркингов только формируется, и инвесторы еще не успели осознать привлекательность этого типа строительства. Большинство из них отпугивают связанные с ним сложности и дороговизна. Стоимость строительства оценивается приблизительно в $10-15 тыс. за одно машиноместо, а таких мест в самом маленьком паркинге должно быть 150-200. При этом наземная конструкция того же предназначения обойдется инвестору в пять-десять раз дешевле. Если речь идет о многоуровневом паркинге, стоимость строительства увеличивается на 30% с каждым уровнем по мере углубления.

Кроме того, эти проекты специфичны, что обуславливает ряд сложностей, связанных с их строительством. “Хороший паркинг должен быть автоматизирован, иметь систему диспетчеризации въезда-выезда и т. д.”, — перечисляет Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании Т.М.М.

С точки зрения “построить-продать” это невыгодное строительство, а вот эксплуатация подземного паркинга в центральном районе города может быть достаточно доходным занятием, считает Алексей Бутенко, владелец инвестиционного холдинга “Восточная инвестиционная группа”. Несколько лет назад компания инвестировала в строительство подземного паркинга на 151 машиноместо в столице. Тогда проект обошелся инвестору в $5 млн. Боксы были распроданы владельцам квартир из близлежащих домов по цене $17-20 тыс. за одно место. “Сейчас там один бокс стоит около $100 тыс.”, — оценивает Алексей Бутенко. Срок окупаемости подобных проектов составляет 5-7 лет с доходностью на уровне 10-20%.

Позывные доходности

Наличие вместительного паркинга — это неотъемлемая часть успешного проекта, поскольку при принятии решения о покупке недвижимости клиент обязательно учитывает, где он будет хранить и ставить машину. Паркинг увеличивает стоимость жилого или коммерческого здания в случае его продажи и является неплохим дополнительным источником дохода для собственника здания. В прошлом году стоимость места в подземном паркинге в столице выросла на 25%. Сегодня час пребывания в нем обходится в 40 грн. Купить паркоместо площадью 15 кв. м можно по цене от $40 до $155 тыс., что в несколько раз превышает стоимость наземного кооперативного гаража. Аренда подземной площади такого же размера обходится в $150-500 в месяц.

С такой динамикой цен и возрастающей активностью эвакуаторов, которые забирают машины автомобилистов, не нашедших место для парковки, доходность подземных паркингов будет только увеличиваться. Не исключено, что со временем этот бизнес “уведет” львиную долю привлекательности у других сегментов рынка недвижимости, а руководство компании “Юджин” поблагодарит случай, заставивший его зарыть деньги под землю.

Дария ИСАКОВА