Чому, попри війну, нерухомість залишається об’єктом для інвестування

Новобудови

Природно, що під час широкомасштабного вторгнення окупантів загальна площа введеного в експлуатацію житла значно зменшилася. Так, 2022 року вона становила лише 7,1 млн кв. м (18 300 приватних будинків і 74 300 квартир), що на 38% менше, ніж 2021-го. Набагато скоротилися й інвестиції у житлову нерухомість.

Як результат, суттєво знизилися обсяги нового будівництва майже в усіх регіонах (див. рис.). Забудовники в основному намагаються завершити те, що розпочато ще до вторгнення, нових проєктів вони не розпочинають.

Ціни на нерухомість сьогодні

Відбулося суттєве переформатування всього ринку нерухомості. В результаті, на думку багатьох експертів, вартість житла вже визначається не первинним, а вторинним ринком, як це було перед широкомасштабним вторгненням. Ба більше, вартість визначає оренда існуючої нерухомості, оскільки нерухомість усе ще залишається єдиним інструментом, доступним пересічним громадянам для інвестування та отримання хоч якогось прибутку на вкладення.

При цьому сьогодні ті, хто погоджується інвестувати в нерухомість, готові це робити при звороті на капітал (вартість квартири) у 5% річних, що означає 20 років окупності. Тобто через 20 років інвестиція повністю окупається, і ви отримуєте дохід у розмірі початкового вкладення, і у вас ще залишається квартира. Саме це і визначає сьогодні вартість нерухомості.

Наприклад, якщо оренда квартири становить 10 тис. грн на місяць, то вартість такої квартири буде:

10000 х 12 : 5% = 2 4000 000 грн, або близько 65 тис. дол. США.

Чому інвестори погоджуються з такою низькою ставкою звороту на капітал? Невже вони такі благодійники? Звичайно, ні, але вони все ж таки сподіваються на те, що війна закінчиться й ринок піде вгору, і тоді вони зможуть заробити набагато більше. Можливо, перепродадуть квартиру або орендні ставки піднімуться.

Слід також зазначити, що на сьогодні оренда ціною в 10 тис. грн на місяць є досить популярною. За такою ціною здається в оренду багато квартир у спальних районах Києва та містах-супутниках, таких як Обухів, Українка, Вишгород тощо.

Звичайно, конкретна ціна оренди залежить від локації об’єкта, від ремонту й якості меблів, від техніки на кухні чи сантехніки. У разі, якщо квартира розташована в житловому комплексі, який має гарні відгуки від власників, а в квартирі виконано дизайнерський ремонт, то вартість оренди буде набагато вищою.

Найпопулярнішими сьогодні є запити на однокімнатні квартири біля метро або у 15—20 хвилинах пішки від метро (або одна зупинка на громадському транспорті). Також є чимало запитів на оренду кімнат у квартирі із сусідами чи власниками. Їх здають за 4—5 тис. грн на місяць за кімнату залежно від району та оздоблення й оснащення.

Оренда двокімнатної квартири в столиці обійдеться сьогодні в середньому у 12—14 тис. грн, а трикімнатної — у 15—18 тис. При цьому остаточна вартість залежатиме ще й від якості всього житлового комплексу, наявності паркування та наближеності до метро, магазинів, побутових послуг тощо. Значення мають також наявність підземного паркінгу або навіть сховища, підключення до більш надійних джерел електроенергії, які не відключають так, як звичайні підключення.

Дехто шукає оренду в будівлях із газопостачанням, так званих брєжнєвках і хрущовках, але все ж таки має значення, що ці квартири не такі просторі й не такі комфортні, а також мають інші недоліки, такі як відсутність лічильників на тепло, “старі” ліфти та інше. Все ж сьогодні наші громадяни вже звикли до певного комфорту і не дуже хочуть повертатись у минуле, іноді навіть пишуть у запитах, що хочуть квартири “без килимів і стінок”.

Аналіз показує, що ці ціни оренди майже зрівнялися з тими, які були 2020-го, тому й ціни на продаж квартир повернулися майже на той рівень, як до вторгнення. Цей факт зазначає багато хто з ріелторів, і на перший погляд це може дивувати, бо великий вплив на вартість квартир мала можливість їхнього продажу іноземним інвесторам, які сьогодні відсутні в Україні.

Причини відновлення цін

Перша причина суто психологічна: люди пристосувалися до війни, нас захищає система ППО (не скрізь, але в Києві майже на 100%, тому тут попит найвищий). Ми розуміємо, що війна — це надовго, але жити хочеться сьогодні. Треба мати можливість нормально працювати, щоб донатити на ЗСУ, і гарно відпочивати, виховувати дітей та онуків і не сподіватися на якесь примарне “відновлення”.

Тому багато хто вже не чекає закінчення війни, а планує життя тут і зараз, а багато хто навіть повернувся з Європи й інших місць, бо немає країни кращої для них. І все це позначається на прийнятті рішення про оренду або придбання нерухомості.

Друга причина — багато хто сподівався купити задешево, бо війна... Але власники просто відмовлялися знижувати ціни, вони здавали в оренду і чекали, коли ціни зростуть. Тому пропозиція на ринку продажу зменшилася.

Третя причина — це відкладений попит, коли покупці відкладають покупку в надії на падіння цін. Але ціни на хорошу нерухомість (біля метро, з ремонтом і якісним обладнанням тощо) майже ніколи не падають, тому попит і пропозиція балансуються.

Четверта причина — втрата житла в результаті руйнувань у прифронтових зонах. Цікаво, що при цьому покупцями стають не ті, хто втратив житло, а ті, хто має гроші й намір здавати його в оренду переселенцям, які здатні сплачувати ту оренду.

П’ята причина — це неможливість пересічним громадянам інвестувати в інші інструменти, бо для них альтернативи просто не існує. А оскільки попит на оренду виріс, бо багато переселенців приїхали до Києва, щоб бути подалі від ракет і мати можливість знайти роботу, то це призвело до появи тих, хто купує житло для здачі в оренду. Адже переселенці орендують сьогодні, вони не готові чекати, поки добудують нові будинки, тому інтерес до нового будівництва суттєво впав.

Окрім того, на сьогодні вже достатньо сучасних будівель, побудованих за останні 20 років, які користуються чималим попитом. Тим більше що загальна кількість покупців нового житла різко скоротилася (див. табл.). Не треба забувати, що квартири в цих будинках пропонують із ремонтом, а іноді й мебльовані, як то кажуть, “заходь і живи”.

Обсяги продажів

На жаль, Мін’юст усе ще не опублікував даних щодо кількості угод із нерухомістю 2023 року, є тільки дані за 2022-й. Проте загальна тенденція абсолютно зрозуміла.

Кількість угод на ринку нерухомості

Джерело: дані Мін’юсту.

А висновки невтішні. Бо в результаті війни загальна кількість угод лише 2022 року впала в 2,6 разу порівняно із 2021-м. Тобто лише третину угод уклали покупці 2022-го порівняно із 2021 роком.

Ситуацію дещо виправлять угоди із земельними ділянками, особливо сільськогосподарського призначення. Але не можна не помітити, що кількість покупців квартир і домів скоротилася утричі, і це дуже багато, фактично ринок обвалився за кількістю, але вирівнявся за вартістю.

На жаль, ця тенденція, як і війна, ще триває.

Людмила СІМОНОВА, член Ради з матеріальних активів Міжнародного комітету зі Стандартів оцінки (IVSC), Президент фірми IRE (Ukraine) LLC та Партнер “Томас & Сімонова”