Все дороги ведут к ипотеке

Помешать реализации этих планов могут разве что вторая волна кризиса да “неповоротливость” кабминовских чиновников. Ведь, несмотря на неоднократные призывы к снижению банковских процентных ставок, у самого правительства в нынешнем проекте бюджета денег на эти нужды выделено крайне мало.

За годы независимости ни одно правительство так и не смогло предложить эффективный способ решения одной из острейших социальных проблем граждан Украины — жилищной проблемы.

На квартирном учете сейчас стоит почти 1,2 млн украинских семей. На одного жителя страны приходится около 23 кв. м жилья, что в среднем вдвое меньше, чем в Европе, и почти втрое, чем в США. За последнее двадцатилетие рекорд по введению жилья в эксплуатацию был установлен в 2008 году — 10,5 млн кв. м, однако это — лишь чуть больше половины соответствующего показателя 1990 года (17,5 млн кв. м). По данным Национального института стратегических исследований, для приобретения 2-комнатной квартиры на 75 кв. м среднестатистическому украинцу следует проработать 20-30 лет, а гражданам, например, Чили — 4 года, Гондураса — 4,7, Турции — 5,5, Бразилии — 6,3.

Поддержка жилищного строительства осуществляется Кабмином в основном через Государственное ипотечное учреждение и Госфонд содействия молодежному строительству. Однако эффект от этого не слишком впечатляющий. Как показала практика, не только из-за ограниченных объемов бюджетного финансирования, но и зачастую из-за не всегда продуктивного использования средств.

При таких условиях хорошим стимулятором развития жилстроя могла бы стать банковская система. Однако с начала кризиса ипотечное кредитование фактически заморожено. Общее оживление экономики в 2010-2011 гг. принципиально ситуацию не изменило. За январь-август объем кредитов на недвижимость уменьшился почти на 5,5% (4,5 млрд грн.). При этом за 7 месяцев текущего года банки выдали населению новых ипотечных кредитов в 25 раз меньше, чем новых потребительских займов (1,8 млрд грн. и 47,2 млрд грн. соответственно).

В поисках решения этой проблемы Национальный банк развернул активную деятельность, чтобы стимулировать банковский сектор интенсивно работать на рынке ипотеки. Благодаря усилиям регулятора, парламент принял в новой редакции (с учетом корректив главы государства) Закон “Об урегулировании отношений между кредиторами и потребителями финуслуг”. Этот документ существенно уменьшил кредитные риски банковских учреждений, одновременно сняв многие подводные камни и для заемщиков, а соответственно — дает основания ожидать оживления ипотечного кредитования и удешевления займов.

Способствовать снижению процентных ставок на рынке призван также инициированный отечественным центробанком Украинский индекс ставок по депозитам физических лиц (UIRP). Индекс рассчитывается независимой институцией — авторитетнейшим международным информационным агентством Thomson Reuters. Главное предназначение показателя — он дает рынку адекватные ценовые ориентиры рыночной стоимости ресурсов, побуждая банки снижать стоимость кредитов. Многие финучреждения уже используют UIRP как базис для расчета плавающих кредитных ставок. Этот механизм, кстати, тоже активно продвигается Нацбанком в банковские “массы”. Плавающие кредитные ставки, как правило, ниже, чем фиксированные, так как позволяют кредиторам не закладывать в стоимость займов премию за процентный риск, неопределенность на рынке. Риски манипулирования этим показателем сводятся к нулю участием одного из мировых грандов в сфере распространения финансово-деловой информации, придающего огромное значение собственной репутации.

Чтобы сосредоточить внимание банков на ипотечном рынке, а также параллельно решить комплекс других макроэкономических вопросов (как-то снизить инфляцию, обезопасить гривну от “лишних” курсовых колебаний из-за динамичного увеличения дефицита торгового баланса), регулятор планирует “охладить” рынок потребительского кредитования. Предполагается, в частности, ввести новый норматив “максимального общего размера потребительских кредитов” — Н8-1 (будет рассчитываться как соотношение портфеля потребительских кредитов в основной капитал и не может превышать 300%). Как отмечал директор департамента управления валютными резервами Национального банка Александр Дубихвост, переориентация банков на ипотеку поддержит экономический рост в государстве. “Это реально даст толчок экономике. И, безусловно, приведет к замещению национальным продуктом (жильем) импортных автомобилей, импортных мобильных телефонов и т.д.”, — прогнозировал А. Дубихвост.

Председатель НБУ Сергей Арбузов неоднократно подчеркивал, что центробанк готов смягчить свою денежно-кредитную политику в случае активизации банков на ипотечном рынке. “Как только запустятся первые операции по ипотечному кредитованию, Нацбанк сразу ответит”, — уверял С. Арбузов. По его словам, появление новой гривны может произойти не только валютными каналами, но и через “разблокирование денег банков” (очевидно, речь велась об обязательных резервах банков, которые по итогам августа достигли 13,9 млрд грн).

Еще одной фишкой НБУ в активизации ипотечного рынка может стать создание под его эгидой “Ощадбанком”, Укрэксимбанком, Укргазбанком и банком “Киев” специализированной финансовой структуры, которая будет заниматься рефинансированием ипотечных кредитов. Ожидается, что это учреждение будет выпускать 3-5-летние ипотечные облигации, обеспеченные выданными банками ипотечными кредитами. Доходность этих бумаг будет выше, чем ОВГЗ, но ниже по сравнению с корпоративными банковскими облигациями. Таким образом, банки смогут трансформировать более короткий гривневый ресурс (депозиты населения) в более длинный: выдав ипотечный кредит с помощью короткого ресурса, банки смогут продавать ипотечные облигации сроком на один-три года. Как сообщал предправления Нацбанка С. Арбузов, Кабмин уже подписал разрешение на участие в этой программе банковского “квартета”. “Мы рассчитываем совместно с правительством до конца этого года предложить гражданам ипотечные кредиты под 14% годовых”, — отмечал главный банкир страны.

Ожидаемой активизации ипотечного рынка может помешать разве что вторая волна кризиса да … безразличие отечественных чиновников. Несмотря на неоднократные призывы к банковскому сообществу предпринять активные усилия по снижению стоимости кредитов в сфере недвижимости и строительства, само правительство в собственном проекте бюджета на следующий год закладывает на эти нужды смешные суммы.

Так, на Госпрограмму строительства (приобретения) доступного жилья на 2010-2017 в проекте главной сметы страны выделено всего 200 млн грн., что позволит профинансировать строительство от силы… пятисот-тысячи квартир. А на программу “Предоставление льготного долгосрочного государственного кредита молодым семьям и одиноким молодым гражданам на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья” проектом госбюджета предусмотрено всего 120 млн грн., что позволит, если судить по пояснительной записке к документу, выдать всего … 196 кредитов. На частичную компенсацию процентной ставки по кредитам для все тех же молодых семей выделяется и вовсе смешная сумма — 110 тыс. грн.

Как видно, до обидного мало. Конечно, ипотечные наработки НБУ в любом случае не уйдут в небытие. Любой кризис завершается, а иметь крышу над головой любому человеку хочется всегда. Вот только обидно, что при наличии реальной правительственной поддержки этот процесс мог бы стартовать намного быстрее и интенсивнее.

Сергей АНТИПОВ