Вице-премьер Виктор Тихонов: “Новый закон будет содействовать удешевлению жилья на рынке”

— Существуют ли в мировой практике аналоги той системы, которая предлагается новым законом?

— Градостроение — сложный многоэтапный процесс. В каждой стране он имеет свою специфику, исторические традиции и национальные особенности, хотя основные этапы создания объекта часто подобны. Это планирование территории, сбор исходных данных, разработка проектной документации и проведение ее экспертизы, выполнение строительных работ, принятие законченного строительством объекта в эксплуатацию, осуществление технического надзора и государственного контроля строительства.

При разработке проекта этого закона мы не ставили целью заимствовать чью-то систему градостроительной деятельности в целом. Да это и невозможно. Хотя лучший опыт в отдельных вопросах действительно пытались использовать, максимально адаптировав его к украинским реалиям. К работе над законопроектом были привлечены и международные специалисты.

В основном изучался опыт Российской Федерации, Беларуси, Грузии, Литвы и Эстонии, который был использован при разработке разделов об экспертизе проектов строительства, внедрения декларативного принципа начала строительных работ и введения объекта в эксплуатацию, при установлении принципа молчаливого согласия.

Безусловно, учитывался опыт европейских государств. В системе градостроительной документации введено зонирование территории по аналогии с Германией, сокращен перечень видов градостроительной документации для населенных пунктов.

Страны Европы, да и некоторые страны близкого зарубежья уже давно применяют механизмы саморегулирования в строительстве. Так, в Великобритании это Ассоциация подрядчиков отопления и вентиляции, в Австрии — Палаты гражданских техников, в Германии — Палаты архитекторов и инженеров. В России уже зарегистрировано более 400 саморегулирующих организаций, занятых в строительстве, проектировании и инженерных изысканиях. Законом заложены основы введения и в Украине саморегулирующих организаций в сфере архитектурной деятельности.

Так что международный опыт учитываем, однако в Украине формируется собственная система законодательства в сфере градостроительства, которая будет способна не только обеспечить интересы государства и граждан, но и создаст привлекательный инвестиционный климат в государстве.

— Когда закон заработает на практике?

— Срок определен самим законом: в течение 3 месяцев со дня его опубликования Кабинет Министров должен принять необходимые нормативно-правовые акты и обеспечить приведение в соответствие министерствами и другими центральными и местными органами исполнительной власти их нормативных документов. К этому необходимо подойти добросовестно и внимательно.

При этом требуется финансово “подкрепить” Закон. В частности, для решения вопроса планировочного блока необходимо реанимировать процесс планирования территорий — разработку генеральных планов населенных пунктов, детальных планов, проектов зонирования территорий. Это позволит запланировать застройку и развитие населенных пунктов на перспективу, снять общественное напряжение с вопросов застройки населенных пунктов. Планируется внедрение процесса обновления генеральных планов, разработанных в 80-х годах, которые устарели и не актуализированы на современном уровне.

— Что улучшится или ухудшится для строителей и покупателей жилья?

— Закон предусматривает усовершенствование всех этапов градостроительной деятельности: от планировочной документации до введения в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Мы надеемся, что уменьшение количества разрешительных и согласовательных процедур, сокращение времени их прохождения и перечня необходимых документов улучшит условия ведения бизнеса, будет содействовать притоку инвестиций в строительную отрасль, что, в свою очередь, даст толчок развитию строительства, в частности, жилищного. Уменьшение бюрократических препон и сокращение сроков строительства также будет содействовать удешевлению жилья на рынке.

При этом снижение административного давления должно сопровождаться повышением ответственности всех субъектов градостроительной деятельности, в том числе по вопросам соблюдения законодательства, строительных норм и государственных стандартов на местах, требований по финансированию, исполнительской дисциплине в целом. Этот вопрос важен, поскольку дисциплинированность как строителей, так и потребителей позволит сбалансировать интересы всех участников градостроительного процесса.

Хотел бы подчеркнуть, что эффективность любого закона следует оценивать не по его целям, а по практическим результатам. Если и проявятся какие-нибудь просчеты при реализации этого закона, мы готовы доработать их на уровне подзаконных актов или вносить необходимые изменения в законы, в чем нас поддерживает и профильный Комитет Верховной Рады Украины по вопросам строительства, градостроения и жилищно-коммунального хозяйства и региональной политики.

Кроме того, анализ практики применения этого закона позволит осуществить апробацию нового механизма регулирования деятельности субъектов хозяйствования в строительной отрасли, что будет учтено во время принятия Градостроительного кодекса Украины, который разрабатывается в Верховной Раде.

— Сколько реально времени может потребовать зонирование, например, Киева? Не будет ли на этот период полностью заморожено начало строительства новых объектов?

— Существующая система градостроительной документации предусматривает последовательную разработку разных видов документации: от генерального плана — до детального плана, от детального плана — до проекта застройки территории, от проекта застройки — к проекту раздела. При этом каждый из этих документов требует средств на разработку и времени, не говоря уже о затратах заказчиков строительства на разработку и утверждение градостроительного обоснования.

Новый закон предусматривает другой подход: от генерального плана — к детальному плану территории и зонингу. Это безусловное сокращение как затрат, так и времени. Важно отметить, что на основании генерального плана возможна разработка плана зонирования территорий как отдельного документа.

Для возможности начала разработки проектов зонирования территорий необходимо обеспечить нормативно-правовое регулирование, которое предусматривается Министерством в рамках Плана реализации закона. В частности, будут в самый короткий срок приняты соответствующие инструкции по разработке указанной документации. При достаточном финансовом обеспечении и наличии генерального плана в населенном пункте проект зонирования территорий может быть разработан за шесть месяцев.

На период отсутствия детального плана или зонинга приконечными положениями Закона предусматривается право органам градостроения и архитектуры предоставлять соответствующие исходные данные для проектирования в установленные сроки. Такая норма будет действовать один год, чтобы дать возможность местной власти начать разработку проекта зонирования территорий не сдерживая строительный процесс. Таким образом строительство сдерживаться не будет, однако здесь необходима воля местной власти, это ее полномочия. Следует обратить внимание на то, что в случае бездеятельности местных советов и их исполнительных органов на протяжении вышеуказанного годового срока, могут возникнуть проблемы со строительством объектов.

— В законе есть положение, что при отсутствии зонинга инвестор может обратиться к местной власти с просьбой о его разработке и оплатить эту разработку. Не приведет ли это на практике к тому, что местные власти затраты на зонинг переложат на плечи инвесторов?

— Норма о возможности финансирования разработки зонинга инвестором выписана с учетом уже полученного практического опыта. Инвесторы заинтересованы в наличии планировочной документации на местном уровне. Сотрудничество местной власти и инвесторов в этой плоскости оправдано и взаимовыгодно, поскольку позволит местной власти привлекать инвестиционные средства в планирование территорий, учитывая при этом как интересы инвесторов, так и общины.

Это достаточно прозрачный и логичный выход из ситуации дефицита местного и государственного бюджетов на финансирование разработки градостроительной документации при условии необходимости планирования и застройки территорий.

Указанные положения Закона несут содержательную нагрузку: наличие проекта зонирования территории и отсутствие градостроительного обоснования исключает возможность коррупционных действий при решении вопросов размещения отдельных объектов и дает четкий долгосрочный документ относительно застройки территории, отклонение от которого не допускается.

Такой подход вообще дает возможность упорядочить процесс застройки территории на перспективу. При этом местная власть не должна отстраняться от вопросов финансирования таких проектных работ за счет местного бюджета. Должно быть понимание, что благодаря такой документации возможно формировать политику развития населенного пункта во всех сферах и на выгодных условиях на перспективу и привлекать инвесторов непосредственно к застройке, не отягчая последних этапом планированием территорий.

— Если я хочу что-то построить, каков мой алгоритм действий по новому закону?

— Все зависит от того, что именно вы намерены построить. Жилые дома до двух этажей площадью до 300 кв.м можно будет строить на основании строительного паспорта. При этом разработка проекта и его экспертиза будут проводиться исключительно по желанию заказчика, разрешение на строительство не выдается, а прием в эксплуатацию осуществляется по декларативному принципу. Таким образом, имея земельный участок можно обратиться к соответствующему органу градостроения и архитектуры, который на протяжение 10 рабочих дней обязан бесплатно выдать строительный паспорт, потом следует сообщить о начале строительных работ инспекцию госархстройконтроля, и можно строить.

Для более сложный зданий требуется разрабатывать проектно-сметную документацию. Сроки разработки проекта зависят от объема проектных работ. При этом проекты объектов І-ІІІ категорий сложности (а это жилые дома усадебного и коттеджного типа, многоэтажки до 9 этажей, объекты розничной торговли и общественного питания, турбазы, оздоровительные лагеря, аптеки) соответственно новому закону не требуют проведения обязательной экспертизы. На их строительство не требуется получать разрешение (достаточно подать в инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля соответствующую декларацию). Принятие в эксплуатацию также осуществляется по декларативному принципу.

Объекты ІV и V категорий сложности, а это многоэтажные объекты с массовым пребыванием людей (стадионы, аэропорты, аквапарки, высотные жилые дома), потенциально опасные объекты (атомные и гидроэлектростанции, предприятия химической промышленности и так далее), а также объекты в сейсмических зонах и те, которые строятся в сложных горно-геологических условиях, и в дальнейшем будут подлегать жесткой проверке как с точки зрения их прочности, надежности и эксплуатационной безопасности, так и на соответствие нормативам по всем другим вопросам. Для их строительства разрешение, как и раньше, требуется, и акт готовности объекта к эксплуатации также должен быть.

Однако и в этом случае законом предусмотрено значительное упрощение процедур на всех этапах строительства. Например, этап проектирования. Проектная документация не требует согласования с соответствующими органами исполнительной власти, органами местного самоуправления. Существенно упрощается также экспертиза этих объектов строительства. Во-первых, по каждому проекту она будет осуществляться одной организацией, а не шестью ведомствами, как это было раньше. Специалисты по вопросам санитарного и эпидемиологического благополучия, экологии, охраны труда, энергосбережения, пожарной безопасности будут работать в одном офисе. Это что-то вроде единого окна. Во-вторых, экспертиза проекта строительства отнесена к стадии проектирования, ее прохождение обеспечивается проектировщиком, а не заказчиком, что совершенно оправдано — устранение замечаний по этой документации и ее доработка осуществляется именно проектной организацией. Заказчик должен получить конечный качественный продукт.

В случае отсутствия экспертизы, ответственность за следование в проектах нормам законодательства, государственным строительным нормам, правил и стандартов полностью несет генпроектная организация и главные архитектор и инженер проекта.

Что касается разрешительных процедур, то сокращено количество документов разрешительного характера, четко определена их суть, установлены сжатые сроки их предоставления и предусмотрена ответственность за нарушение этих сроков, определены основания для отказа в предоставлении и введен принцип молчаливого согласия.

— Какие теперь у простых жителей будут возможности для защиты от уничтожения под предлогом застройки скверов, парков, детских площадок и т.д.?

— Сегодня инструментом такой застройки в подавляющем большинстве является градостроительное обоснование. Именно этим документом сейчас регулируется застройка территорий в “ручном режиме”, что не всегда на пользу жителям, поскольку такая застройка происходит исключительно в интересах застройщика за счет скверов и парков, спортивных площадок, придомовых территорий. Это постоянно вызывает общественный резонанс.

Законом предусматривается новый подход к строительству объектов: только на основании градостроительной документации. А положения Закона предусматривают, что вносить изменения в генеральный план, детальный план и проект зонирования территорий можно только один раз в пять лет. Генеральный план утвержденный в установленном порядке не может быть изменен по инициативе местной власти. При этом градостроительное обоснование отменяется. Такой подход имеет целью упорядочить застройку территорий исключительно в соответствии с генеральным планом, независимо от смены местной власти и застройщиков. Проектирование и строительство объектов не предусмотренных градостроительной документацией, не допускается. Выполнение положений генерального плана обязательно. Досрочное внесение возможно только по решению высших органов власти. При разработке генерального плана учитываются интересы общественности. Таким образом стабильность генерального плана определенным образом гарантирует защиту интересов граждан.

Константин РЯПОЛОВ