Відбудова і корупція. Які й у кого плани на сільськогосподарську землю?

 Схожу історію торік лобіював заступник голови Офісу Президента, ексрегіонал Ростислав Шурма, але цей план у сесійній залі провалився. За схожих обставин на Банковій завжди діяли так: проєкт переписували, у Раду подавали його легший варіант, аби потім перед другим читанням внести потрібні зміни й спробувати отримати голоси знаскоку. Роблять так і зараз.

Посилання на текст закону на сайті Верховної Ради дали лише в п’ятницю близько 00:00 ночі, для ознайомлення залишився по суті лише один робочий день — понеділок. Але навіть за цей час вдалося виявити серйозні ризики. Ініціатива не тільки блокує євроінтеграційні процеси, а й є корупціогенною.

Будь-який забудовник чи інвестор хотів би змінювати цільове призначення землі без додаткових проблем з громадою чи місцевою владою. Так от, попри європейську практику, нова ініціатива дозволяє робити це поза межами населеного пункту, якщо немає містобудівної документації. І для цього не потрібен проєкт землеустрою. Мова йде про будівництва промислових і сільськогосподарських підприємств.

“Ми працюємо зараз над містобудівним кодексом у робочій групі й вивчаємо кращі світові практики. Якщо громада не запланувала нічого поза межами населеного пункту, це не означає, що можна робити там що хочеш. Громада може це вирішити в будь-який момент. А якщо дозволити робити те, що пропонують у цій ініціативі, то думка людей про те, як розвивати свої громади, не буде врахована взагалі”, — наголошує народна депутатка й голова робочої групи Ганна Бондар (“Слуга народу”).

Схожі правила для будівництва промислових об’єктів уже діють, але лише для евакуйованих із зони бойових дій підприємств. І термін дії цих правил — до кінця воєнного стану. Тобто в новому законопроєкті мова не про вирішення нагальної проблеми під час війни. А чинним він буде ще п'ять років після її завершення.

“Законопроєкт регулює процедуру зміни цільового призначення землі. Тобто ситуацію, коли власник може змінити призначення своєї ділянки із сільськогосподарської на промислову. Зараз ця процедура є надзвичайно корупціогенною. Корупція під час зміни цільового призначення землі оцінюється мільярдами гривень на рік. Також це надзвичайно довготривалий процес — від одного до трьох років. Прийняття закону дозволить скоротити процедуру до півтора місяця й ліквідує багатомільярдний корупційний ринок”, — пояснює Кисилевський.

По-перше, твердження про строки зміни цільового призначення землі не відповідає дійсності, адже ніхто не знає, скільки в середньому займає така процедура зараз.

Причина банальна: за останні роки провели кілька реформ для дерегуляції та спростили цю процедуру (основні закони — 711-IX і 1423-IX). Зміни набували чинності поступово аж до травня 2022 року, а через повномасштабне російське вторгнення на практиці їх фактично не застосовували.

При цьому зміна цільового призначення сільськогосподарських земель за межами населених пунктів з липня 2021 року і до червня 2022-го була повністю заблокована в тому числі за підтримки нардепа Дмитра Кисилевського.

Одна з двох законодавчих ініціатив заборонила розробку детальних планів території за межами населених пунктів за відсутності комплексних планів просторового розвитку територій територіальних громад, а без цих планів неможлива зміна цільового призначення земель. А після повномасштабного вторгнення цю проблему виправляли іншим законом (2254-IX). Розробляти детальні плани територій дозволили за відсутності комплексних.

Вимоги до самих детальних планів територій також принципово змінили (№ 711-IX), і досі ніхто не перевіряв, як ці норми працюють.

Тобто вже вносили зміни до законодавства за участю Кисилевського, але вони були такими провальними, що їх одразу ж довелося виправляти іншими законодавчими ініціативами. І отут постає питання: чи дасть проєкт 9627 заявлені результати, якщо вже були хибні спроби й відверто шкідливі прорахунки?

По-друге, твердження Кисилевського про ліквідацію корупції під час зміни цільового призначення землі суперечать змісту цього проєкту.

Законопроєкт передбачає зміну цільового призначення ділянки на основі “мотивованого висновку уповноваженого органу містобудування та архітектури сільської, селищної, міської ради щодо можливості розміщення на земельній ділянці відповідного об’єкта згідно з вимогами нормативно-правових актів, будівельних норм, інших нормативних документів, обов’язковість застосування яких встановлена законодавством”.

А от запобіжники, які заважали б видавати цей висновок лише “своїм” чи за хабарі, відсутні. Тому корупція нікуди не подінеться — зміниться лише побудова корупційної схеми, адже ключовий орган в процедурі залишається той самий і він буде в ручному режимі вирішувати, кому надати висновок про можливість, а кому — про неможливість.

Завдяки корупційним схемам можна буде вирішити дійсно дуже швидко, а без них знадобляться роки, лише щоб отримати потрібний висновок за рішенням суду.

Окрім корупційних ризиків, коли приймають кожен проєкт, має бути чітке розуміння, чи шкодить він євроінтеграції. Ця законодавча ініціатива шкодить. Вона фактично пропонує не виконувати ЗУ “Про стратегічну екологічну оцінку”, який ухвалили, аби реалізувати відповідну директиву Європейських парламенту та ради.

Але народний депутат Кисилевський, який подав цей проєкт у співавторстві з Мар’яною Безуглою, Артемом Чорноморовим, Олександром Гайду та кількома іншими колегами, із цим не згодний:

“Законопроєктом не передбачено відмову від виконання інших законів України. Додатково відзначу, що ця спрощена процедура вже діє в Україні із середини 2022 року. Даний законопроєкт розширює її дію на ряд об’єктів промисловості та енергетики”.

Насправді всі промислові й сільськогосподарські об’єкти негативно впливають на екологію. Україна, виконуючи свої зобов’язання згідно з Орхуською конвенцією та іншими документами, уже ухвалила два ключові закони — про оцінку впливу на довкілля та стратегічну екологічну оцінку.

Оцінка впливу на довкілля необхідна перед будівництвом окремим об’єктам, що мають характеристики вищі від певних обмежень. Але, по-перше, у багатьох випадках забудовники можуть обійти цю оцінку так само просто, як це роблять з вимогами для тендерів під час публічних закупівель: на папері один великий об’єкт перетворюють на кілька допорогових.

По-друге, велика кількість невеликих промислових об’єктів різних власників буде шкодити екології не менше, ніж один великий, але проводити оцінку впливу на довкілля для них не потрібно.

Для комплексної оцінки впливу на екологію проводять стратегічну. Причому саме під час розробки містобудівної документації. Отже, дозволяючи змінити цільове призначення без містобудівної документації, одночасно скасовують стратегічну екологічну оцінку й залучення громадськості до вирішення питань, що мають вплив на екологію.

І цей крок назад у вже виконаних міжнародних зобов’язаннях з екології може мати вкрай негативні наслідки для євроінтеграції.

Щодо актуальної процедури, з 2022 року чинні схожі правила для будівництва об’єктів промисловості, але лише для евакуйованих із зони бойових дій підприємств і до кінця дії воєнного стану. Тобто мова про реальну необхідність в умовах воєнного стану.

І постає питання: як мають вносити в Державний земельний кадастр обмеження на використання земель, а саме санітарно-захисних зон нових підприємств, якщо законопроєкт передбачає зміну цільового призначення землі і без розробки містобудівної документації, і без розробки проєктів землеустрою

Ось як це пояснює ключовий автор законопроєкту:

“Спрощена процедура застосовуватиметься за межами населених пунктів і там, де немає розробленої містобудівної документації. Підставою для зміни цільового призначення земельної ділянки є мотивований висновок уповноваженого органу містобудування і архітектури місцевої ради, який враховує наявність санітарних зон і інших обмежень”.

Насправді законопроєкт не передбачає механізму встановлення санітарно-захисних зон і їх внесення в Державний земельний кадастр.

Ось тільки такі обмеження у використанні земель, відповідно до Земельного кодексу (ст. 111), чинні з моменту їх реєстрації в Державному земельному кадастрі.

Законопроєкт створює вкрай загрозливу ситуацію, коли забруднення від нових підприємств будуть, а обмежень на використання земель у зоні забруднень не буде.

І мова йде про досить великі території, адже ширина санітарно-захисних зон може сягати 1000 метрів і більше. Тобто навколо заводу може бути до кількох сотень гектарів земель інших власників, використання яких слід обмежувати залежно від типу забруднення. Але цього не робитимуть, бо де-юре обмежень не існуватиме. Вам сподобаються продукти із солями важких металів й інші не менш шкідливі наслідки такої дерегуляції?

Із санітарними зонами є й інша проблема.

Самовпевнений бізнесмен, що скористається новою “спрощеною” процедурою зміни цільового призначення землі, автоматично стане потенційною жертвою і протестів громадськості, і тиску власників прилеглих ділянок, що потрапляють у санітарно-захисні зони.

Швидше розпочати будівництво зовсім не означає швидше його завершити.

“Громади віддаватимуть під промисловість й інфраструктуру в першу чергу не орні землі, які приносять їм прибуток, а природні території. Степи, луки, самосійні ліси. Також у нас досі не внесені в земельний кадастр усі природно-заповідні території. І є ризик, що за цією спрощеною процедурою інвестор отримує землю, наприклад, у заказнику”, — наголошує Керівник експертного відділу ГО “Українська природоохоронна група” Петро Тєстов.

Процедура розробки й громадського обговорення містобудівної документації, яка зараз передує зміні цільового призначення землі, якраз і була запобіжником від таких випадків.

Прибираючи розробку містобудівної документації та залучення громадськості на ранніх стадіях проєкту, законодавці лише збільшують ризики зупинки інвестиційного проєкту на більш пізніх стадіях, коли вкладено значні гроші. Це не покращення економіки й інвестиційної привабливості країни, а погіршення.

Сільськогосподарську землю не можуть купувати ні іноземці, ні наші юридичні особи з іноземними власниками. Тобто створюють схему для того, хто знає про неї і може скористатися, а іноземці будуть купувати вже дорогу землю, після зміни цільового призначення.

Автор законопроєкту обіцяє в офіційних документах залучити і вітчизняні, і іноземні інвестиції. Ось тільки його законопроєкт зменшує привабливість України для іноземних інвесторів, бо робить їх неконкурентоздатними порівняно з нашими.

Українському бізнесу можуть дозволити за копійки купувати землі сільгосппризначення і швидко їх перетворювати на землі промисловості. А іноземні інвестори зможуть лише задорого купувати землю в українських посередників.

Щоб залучити інвестиції та швидко відновити країну, необхідно створювати не тепличні умови виключно вітчизняному бізнесу, а конкурентні ринкові умови, щоб іноземці були зацікавлені також інвестувати в Україну.

Потрібні інвестори? Створюйте більше технопарків, де на рівних конкурсних умовах землю для будівництва зможуть отримувати і вітчизняні, і іноземні інвестори.

Ще одне і не менш важливе питання: чи є економічне обґрунтування — чи підраховували, як зросте вартість будівництва проєктів державного й регіонального рівня, коли доведеться відчужувати для суспільних потреб уже не дешеві землі сільгосппризначення, а в десятки разів дорожчі землі промисловості?

Кисилевський твердить, що законопроєкт геть не про це: “Він регулює ситуації зміни власником земельної ділянки її цільового призначення”.

Але саме у спрощенні процедури зміни цільового призначення земельної ділянки і криється проблема. Державі вигідно викуповувати землі сільгосппризначення у приватних власників, щоб будувати об’єкти критичної інфраструктури, — це може зекономити лише на цьому етапі від сотень тисяч до кількох мільйонів бюджетних доларів.

Проте законопроєкт 9627 дозволяє дешеві приватні сільськогосподарські землі швидко, до їх викупу перетворювати на дорогу землю промисловості. І той, хто має вплив на процес відбудови чи доступ до інсайдерської інформації, може легко озолотитися на продажі державі землі за завищеною ціною.

Чинне законодавство передбачає запобіжник від таких схем: установлює певні заборони в містобудівній документації, забороняє змінювати цільове призначення земель усупереч їй чи взагалі за її відсутності. Але законопроєкт 9627 ці захисні механізми прибирає.

Утім цим список проблем не вичерпується. Можливі банківські афери, коли беруть кредити під заставу землі, яка стала фіктивно дорогою завдяки зміні цільового призначення із сільськогосподарського на промислове.

Кисилевський вважає, що це питання теж не пов'язане із законопроєктом. Але це не так. Землю завжди вважали ліквідним активом, тому схема кредитування під забезпечення землею із завищеною оцінкою, аби вивести активи з банків, була і залишається дуже популярною в оборудках.

Законопроєкт 9627 створює майже ідеальні умови для таких афер, адже дозволяє дуже легко в десятки разів віртуально підвищити вартість землі. Навіщо комусь використовувати “сміттєві цінні папери”, що досить пильно відстежується Нацбанком, якщо можна швидко й дешево створювати “дорогу” землю?

Заступник голови фракції “Слуга народу” Андрій Мотовиловець теж доклався до цієї законодавчої ініціативи і вніс доволі шкідливу правку. До речі, саме Мотовиловець має вплив на формування порядку денного під час погоджувальної ради, тому й не дивно, що законопроєкт у такому турборежимі йде в сесійну залу.

Що ж задумав Мотовиловець? Подав правку, яка передбачає встановлення МАФів у лісі. Схоже, “реформи” лісової галузі, яка вилилася у створення “Лісів України” й котру курує заступник голови Офісу Президента Ростислав Шурма, комусь в ОП виявилося замало. Якщо цей законопроєкт ухвалять, то рекреаційні споруди можна буде встановлювати в лісах без аукціону. Що це за споруди? Готелі, спортивні комплекси чи цілі мисливські господарства й загони для диких тварин. Тобто всі умови для того, щоб можновладці створювали свої “межигір’я”.

Причому схема робити щось із землею без аукціонів і конкурсів не нова. У голови партії “Слуги народу” Олени Шуляк, яка подала законопроєкт про “морські порти”, була схожа із сервітутом, як і в містобудівній реформі.

До речі, коли НАЗК аналізувало цю “реформу” до першого читання, то вказало на корупціогенність такого механізму. Але чомусь не побачило цього в ініціативі щодо морських портів. І, схоже, не помічає ризиків законопроєкту, який сьогодні буде в сесійній залі.

Не менш цікаву ініціативу додав у фінальну редакцію голова профільного комітету Олександр Гайду: у ст. 28 ЗУ “Про землеустрій” прибирають антикорупційні норми, якими землевпорядникам заборонено працювати в умовах конфлікту інтересів.

Ці антикорупційні норми лише два роки тому додали в рамках попередньої реформи земельних відносин.

Громадський сектор і журналісти мають пильно стежити за поіменним голосуванням за цей законопроєкт, щоб розуміти, хто підтримує корупціогенні правила відбудови України і створює загрозу для євроінтеграції.