Строить, чтобы выжить. Выжить, чтобы строить

Стремительное снижение объемов строительства за период кризиса уже дает о себе знать. Аналитики прогнозируют дефицит готового жилья в 2010-м году, застройщики же пытаются изобрести ноу-хау выживания своих компаний.

Группа крови на рукаве

С начала года объемы строительных работ в Украине сократились на 52,4%, если сравнивать с тем же периодом прошлого года. Доля недостроев здесь составляет 70%.

То есть начатое в 2007-2008 гг. строительство на сегодняшний день практически замерло. За редким исключением. Сегодня невооруженным глазом оживление можно заметить на стройплощадках всего лишь двух-трех донецких компаний. В будущем году общими усилиями в эксплуатацию введутся максимум две-три высотки. Ситуация не идет ни в какое сравнение с темпами двухлетней давности. Тогда, на пике жилищного строительства, солидные застройщики в одиночку сдавали в среднем по два-три многоэтажных дома.

В итоге риэлторы, да и сами застройщики в один голос прогнозируют дефицит готового жилья в будущем году. И в связи с этим — удорожание первички. Только строящиеся квартиры, по данным Донбасской инвестиционно-строительной компании (”ДИСК”), в сентябре подорожали на 1,9%. А ведь с начала года падение цен составляло 17,3%.

Причины такого торможения отрасли — отсутствие финансовой “крови” у строительных компаний. С началом кризиса они практически лишились возможности брать адекватные банковские кредиты или привлекать в качестве соинвесторов будущих владельцев квартир. В первом случае уже набившей оскомину причиной является кризис банковской системы. Дабы остаться на плаву, банки в основном занимаются обслуживанием ранее выданных кредитов, дают деньги под недолгосрочные проекты, а о такой рисковой отрасли, как строительная — даже думать боятся. “Длинные” вложения — на 10-15 лет — и до того не были в приоритетах национальных финансистов, а ныне, когда в моде термин “рефинансирование”, — и подавно.

Припарка для мертвых

Чтобы пустить денежные потоки в “обескровленное” строительство, у власти было по сути три пути: задействовать строителей в реализации государственных программ (дороги и инфраструктура к Евро-2012), дотировать ипотеку либо выкупать у застройщиков виртуальные пока квартиры. Был избран третий путь. Согласно Закону “О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства”, более сотни столичных и региональных компаний должны получить на свои счета в общей сложности 1,582 млрд. гривен. Большинство из них — малоизвестные на строительном рынке игроки, которые смогли предоставить чиновникам некие весомые аргументы значимости своих проектов.

Некоторые донецкие фирмы до сих пор рассчитывают на помощь Кабмина. Но подобных проектов не больше, чем пальцев на одной руке. Крупные же застройщики либо вообще не обращались в государственное ипотечное учреждение, либо так долго пытались выполнить все условия, что плюнули и начали искать иные способы финансирования.

“Мы с августа прошлого года работали с уполномоченными органами, участвовали в конкурсах, подавали документы в разные инстанции, в конце концов достроили свой дом за счет собственных средств и в мае написали отказное письмо — эти деньги по той цене и на тех условиях, которые оговаривались, нам были уже не нужны”, — говорит генеральный директор Ассоциации “Строительный Альянс Донбасса” (”САД”) Олег Миланин. По его словам, механизм получения господдержки не был четко прописан, правила постоянно менялись, а последней каплей стало то, что застройщикам предложили конкурс — кто выставит меньшую стоимость квартир, предлагаемых государству для выкупа.

Предположим, что нашлась строительная компания, потерявшая всякую надежду на выживание без помощи извне, готовая отдать за половину, а то и за треть цены еще недостроенное жилье. Учитывая, что вскоре нужно готовиться к росту цен, например, на бетон и арматуру — она загоняет себя в мышеловку поковарней, чем банковский кредит под 30% годовых. Так что механизм, предложенный чиновниками — в буквальном смысле припарка для мертвых. Ведь правительство берется выкупать квартиры по цене 2500-4200 грн. за 1 м кв. Это при том, что на сегодняшний день в Донецке цена на первичку колеблется в пределах 5000-11500 грн. за квадрат.

Недострои: опасно для жизни

Надо признать, строительные компании, работавшие по принципу “сегодня — деньги, завтра — квадратные метры” ощутили финансовый голод не только по вине мирового финансового кризиса. Давние скандалы, связанные с нечистоплотностью отдельных застройщиков (чего стоит судьба вкладчиков “Элита-Центр” или донецкой “Социальной инициативы”) изрядно подпортили репутацию отрасли в целом и фьючерсных проектов в частности. Люди тогда научились бояться вкладывать средства в “новострой с котлована”. Потенциальные покупатели стали подозревать продавца в желании “кинуть” и предпочитали не ждать, а присматривать жилье готовое, пусть даже и на вторичном рынке.

Отголоски “разводов” до сих пор аукаются сообщениями о том, как некоторые застройщики “скрылись с места преступления”, оставив дома недостроенными или несданными в эксплуатацию. В Донецке, например, не утихает скандал, тлеющий еще с 2005 года. Тогда еще не было такого института как ФФС (когда вкладчику, в случае демарша или банкротства застройщика, гарантируется возврат средств банком, привлеченным в качестве партнера и гаранта в одном лице), и несколько десятков семей, соблазнившись относительно низкими ценами, отдали свои деньги застройщику в обмен на гордое звание соинвестора. Сегодня в сухом остатке (прошло 4 года!): их квартиры в еще не введенном в эксплуатацию доме заложены застройщиком трижды под кредиты в разных банках. Более того, застройщик оспаривает их право собственности. Прокуратура только нынешним летом возбудила уголовное дело.

Понятно, что сама концепция: быть мелким инвестором вместе со строительной компанией поддерживала свою привлекательность исключительно за счет репутационного ресурса застройщика. Кризис только усугубил шаткость такого положения, доказав между делом, что и система ФФС — не панацея. Так, один из вполне солидных донецких застройщиков, выручив деньги от продажи пяти верхних этажей будущего 25-этажного дома, был застигнут кризисом на уровне первых десяти. И замер. Сегодня он не в состоянии продолжать работы, а соинвесторы стали перед выбором: требовать возврата денег (которые со временем имеют свойство дешеветь), вербовать новых неосмотрительных пайщиков или же либо дожидаться, пока застройщик самостоятельно найдет средства, что вряд ли — никто этого даже не обещает.

В сравнении с подобными случаями текущие проблемы иных, уже состоявшихся, новоселов вообще кажутся мелочами. Ну что стоит состоятельным людям, выложившим за “элитную квартиру” порядка сотни тысяч у.е., вселиться в невведенный в эксплуатацию дом и затем бесконечно “скидываться” на подключение к коммунальным сетям, приведение в божеский вид фасада, оснащение подъезда лифтами, а дома — парковками? Подумаешь, какие мы нежные. Есть крыша над головой — и на том спасибо.

В приватной беседе один из руководителей крупной донецкой строительной компании признался, что у нынешних покупателей нового жилья лишь недавно стали формироваться навыки разборчивости при покупке жилья: “Раньше как было? Посмотрели квартиру, спустились за пачкой денег в машину — и сделка состоялась. Сегодня по две недели только проверяют документы”. Сказывается опыт, накопленный друзьями, знакомыми и просто людьми из дальнего окружения — первая “волна” жильцов новостроев, ожегшись на молоке, активно транслирует в пространство самые жесткие критерии по-настоящему качественного и удобного жилья.

Кто банкует дефицитом, тот его и танцует

Кризис расставил на свои места очень многое. И покупатели стали осмотрительней, и нечистые на руку предприниматели уже не считают трендом строительную отрасль. Эксперты утверждают, что с рынка первичной недвижимости ушел спекулятивный капитал. Если в прошлые годы 40-60% договоров продажи жилья на первичном рынке заключались не с целью проживания, а для перепродажи, то на сегодняшний день этот показатель упал до нуля.

Второй вопрос, что покупать скоро будет нечего. Те же эксперты уверены, что ближайшие 5-10 лет сделок по покупке недостроенного жилья ожидать не стоит. Большинство застройщиков Донецка, не имеющих в активе хоть один готовый дом, уже год не видели покупателей — помогать им достраивать за свои кровные желающих нет. Переборчивый покупатель, налегающий на готовое жилье, медленно, но неуклонно сметает с прилавков накопленный застройщиками “задел”. По данным Ассоциации “САД”, которая год назад вообще отказалась от продаж “незавершенки” и выбрасывает на рынок партиями исключительно квартиры в уже построенных домах, динамика продаж с началом кризиса вовсе не сократилась. “Ни одного месяца мы не оставались без покупателей. Наоборот, мы вовремя перестроились и за счет предложений только готовых квартир переключили весь покупательский поток на себя. В “предкризисном” сентябре прошлого года было продано 5 квартир, в сентябре нынешнего года — 16. Мы убедились, что в самый махровый застой спрос на первичку есть. Пока мы периодически экспериментируем с ценой, но в ущерб себе ни строить, ни продавать не будем”, — говорит руководитель “САДа”. И добавляет: “Сегодня на рынке стало все понятно… Хуже уже не будет”.

Его можно понять: дефицит нового жилья налицо, и перспективы действительно определены: менталитет испуганного кризисом покупателя сегодня не изменить, участнику рынка достаточно подстраиваться под клиента и предлагать только безрисковые варианты. То есть, по сути, конкурировать со вторичным рынком, как сегодня это делает “САД”. Проблемы выбора для покупателей первички уже практически не существует, так как, кроме “САДа”, некоторое количество готовых квартир есть только у еще одного серьезного застройщика — “ДИСКа”. И новых конкурентоспособных поступлений на рынке до середины 2010 года не предвидится.

Естественно, цена на уже сегодня ощутимый дефицит по мере его дальнейшего формирования будет меняться в сторону роста. В Донецке — обязательно. Не надо быть гением, чтобы увидеть, как следующим катализирующим фактором на рынке готовых квартир станет так называемый отложенный спрос, ведь существующий жилой фонд изнашивается, а желающих жить в Донецке не уменьшается. Ремонтировать хрущевки, сталинки и девятиэтажки бесконечно — невозможно, а жить-то где-то надо. Отложенный спрос, понятно, будет только расти, и на пару с ним — соответственно расти цена на квадратные метры. Поэтому компании-лидеры ожидают новый приток покупателей не позднее, чем к новому году.

Главным же “антикризисным” уроком для большинства донецких застройщиков станет, похоже (если еще не стал), следующий: выживет лишь тот, кто строит. А построит лишь тот, кто может предложить готовое жилье уже сегодня. Тем, кто в этой схеме видит замкнутый круг, придется, увы, думать о банкротстве и на вопрос “Есть ли жизнь после кризиса?” ставить в лучшем случае прочерк.

Александр СТАРЫХ