Склады продолжают пустовать

Ставки аренды с начала кризиса снизились как минимум вдвое. И вряд ли до конца года ситуация наладится.

Негативные тенденции, возникшие в результате экономического спада в конце 2008 г., усилились в первой половине 2009 г. С начала года на рынке наблюдалось дальнейшее снижение спроса со стороны пользователей складских помещений и, как следствие, увеличение уровня вакантности.

По данным компании CB Richard Ellis в Украине, по итогам первого полугодия доля свободных площадей в складских комплексах превысила 25%. “Данный показатель учитывает только те помещения, которые предлагаются в прямую аренду. Помимо этого на рынке присутствует значительное количество предложений по субаренде, что еще более увеличивает объем доступного предложения. Во втором полугодии возможно незначительное увеличение вакантности, что в большей степени будет спровоцировано вводом в эксплуатацию новых проектов, однако мы не ожидаем, что по итогам 2009 г. доля вакантных площадей превысит 30% от общего предложения на рынке”, — рассказал Радомир Цуркан, управляющий партнер CB Richard Ellis в Украине. По оценкам CBRE, с начала 2009 г. стоимость аренды снизилась практически на 30% в долларовом эквиваленте, достигнув значения $6,5 кв. м/месяц в наилучших проектах. В годовом измерении снижение арендных ставок составило 55%, что является рекордным показателем среди рынков региона ЕМЕА.

“Можно четко констатировать, что в средне- и долгосрочной перспективе ставки не упадут ниже уровня рентабельности, при котором девелопмент складских помещений становится невыгоден. Сейчас они уже находятся очень близко к такому уровню”, — объяснил Аркадий Вершебенюк, директор департамента инвестиционных услуг и департамента промышленной недвижимости Colliers International (Украина). По его словам, по состоянию на июнь месяц, средний уровень арендных ставок в складском сегменте (triple net) для помещений класса “А” достиг $6,5-$7,5, снизившись с $10-12 от пиковой стоимости, или немногим более 35%. Уровень незанятых помещений вырос с 21% (конец декабря 2008 г.) до 23,4%. “По нашим ожиданиям, во втором полугодии вакантность должна снизиться даже с учётом выхода на рынок новых площадей. Так, совокупный объём сделок по аренде в данном сегменте может составить 130-160 тыс. кв. м, что приблизительно будет соответствовать 55-60% объема поглощения 2007-2008 гг.”, — считает господин Вершебенюк. И добавляет, что в первом полугодии 2009 г. новых объектов на рынок выведено не было. Согласно ожиданиям компании, во втором полугодии новое предложение может составить порядка 87 тыс. кв. м за счёт ввода в эксплуатацию второй очереди “БФ-Склад” (36 тыс. кв. м), логистического центра “ММК” (26 тыс. кв. м) и ряда мене крупных проектов.

По оценкам DTZ, уровень вакантности складских помещений Киева и области достиг 21,5%. И, по прогнозам, в течение 2009 г. эта цифра будет колебаться на уровне 23-28%. Арендные ставки сохранят тенденцию к понижению, находясь в пределах $5,5-7 за кв. м (при условии стабильного валютного курса и в зависимости от качества помещений).

“Складская недвижимость в данный момент является наименее привлекательным сегментом для инвестиций. Инвесторы прежде всего рассматривают качественные офисные и торговые объекты и гостиницы, генерирующие денежный поток”, — отмечает Роман Антонов, старший агент отдела инвестиций компании DTZ. По его словам, в складском сегменте интерес инвесторов вызывают холодильные склады, в которых арендные ставки как правило выше, а ставки капитализации ниже по сравнению с сухими складами, что связано с более устойчивым спросом на продукцию, хранящуюся в таких складах, даже в сложных рыночных условиях.

По мнению Сергея Омельянюка, регионального директора группы транспортно-логистических компаний AsstrA в Украине, привлекательность сегмента будет зависеть от спроса на услуги логистических провайдеров. “Рынок “логистических операторов”, когда провайдер перебирал клиентами, вряд ли будет в обозримом будущем. Холодный душ, который задал кризис, заставит выживших операторов скрупулезно подходить к вопросам ценообразования и адаптации своих технологических складских процессов под потребности клиентов. Сейчас обнадеживают отчеты исследовательских компаний, которые говорят об улучшении потребительских ожиданий в Украине в последние три месяца. Будут расти продажи: увеличится объем импорта и востребованность складов”, — объяснил господин Омельянюк. По его словам, ожидается, что 2010 г. принесет некоторое оживление в ВЭД и, как следствие, в сферу складской логистики. “Но уверенно можно сказать сейчас — резкого роста цен на услуги логистических центров не предвидится. Нужно помнить о резерве складских площадей, окончание строительства которых было заморожено. Они будут вводиться под четко проанализированный спрос”, — считает Сергей Омельянюк.

“Во втором полугодии 2009 г. темпы снижения арендных ставок замедлятся.

Основная волна коррекции планов среди пользователей складских помещений уже прошла, и на рынке аренды заметно некоторое оживление. При отсутствии резкого ухудшения экономической ситуации и дальнейшей девальвации национальной валюты ожидаемое снижение стоимости аренды составит не более 10-15% ниже текущего уровня”, — прогнозирует Радомир Цуркан.

Нина МИЩЕНКО