(Не)доступные квадратные метры

Украинцам не стоит ожидать возобновления банковского жилищного кредитования до конца 2010 и в течение 2011 года. По словам банкиров, главная причина ипотечной задержки — существенные проблемы с возвращением уже выданных кредитов. Так, по словам президента Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Игоря Юшко, объем задолженности по жилищным кредитам на 1 апреля 2010 года составляет 101,1 миллиарда гривен. Причем, с начала года погашено лишь около 3,5% задолженной суммы (3,6 миллиарда гривен). Уровень дефолтов и просрочек по выданным кредитам вырос с 15—20% в 2009 году до 22—25% в 2010 году. А часть “проблемной” ипотеки среди физических лиц в сравнении с октябрем 2008 года выросла в 5,5 раза и составляет 5,8% общего ипотечного портфеля банков.

Ввиду таких не слишком оптимистических результатов, в этом году банки будут уделять больше внимания реструктуризации ипотечных активов. “Мы не ожидаем массовых выбросов жилья на рынок и, соответственно, обвала цен. Этого не будет, но длительный и немножко нудный процесс реструктуризации, переговоров с заемщиками точно будет нас сопровождать в течение этого года, и эта работа будет продолжаться в будущем году”, — объяснил Юшко. По его оценкам, с начала 2010 года уже реструктуризировано около 19,1% от общего количества ипотечных кредитов.

Этот процесс пошел бы быстрее, если бы государство согласилось компенсировать банкам частично разницу процентной ставки, которую финансовые учреждения привлекают для рефинансирования выданных кредитов, объясняет “Дню” генеральный директор Platinum Bank Грег Краснов. Он рассказывает: если банк привлекает средства под 18% годовых, то компенсация 4% со стороны государства удешевила бы ресурс для заемщика. “И тогда в течение 6-12 месяцев проблема невозвращения кредитов исчезла бы”, — добавляет Краснов.

Юшко же прогнозирует, что в течение 2010 года объемы общей ипотечной задолженности снизят на 9—12%, а стоимость одного квадратного метра упадет на 15%. Однако, несмотря на такой позитив, ипотечный портфель банков будет сокращаться, убеждают банкиры.

По словам руководителя департамента розничных продаж “УкрСиббанка” Ивана Истомина, реальный запуск ипотечного рынка появится только после возобновления потребительского спроса населения, который во время кризиса снизился из-за падения доходов. Чтобы спрос восстановился, цены гривневого ипотечного кредитования должны выйти на докризисный уровень — 12—13%. “Вот и будет старт”, — говорит он.

Сейчас же, по словам Краснова, ипотечная ставка под 12—15% в гривне — нереальная. Банковские затраты на заимствование ресурса обходятся в 20%, другие риски “стоят” еще 20%.

Поэтому оправданная в нынешних условиях стоимость гривневой ипотеки, по словам директора департамента организации продаж банка “Финансы и Кредит” Игоря Шевченко, составляет 23—24%. “Возвращение же докризисного объема кредитования, скорее всего, не произойдет в течение следующих двух-трех лет. Возможно, это будет в течение пяти лет”, — дополняет его Грег Краснов.

А вот первый заместитель председателя правления “Государственного ипотечного учреждения” (ГИУ) Виктор Анохов, в отличие от банкиров, проблемы для старта ипотеки не видит, даже уже в 2010 году. По его словам, в этом году государство запланировало выделить 2 миллиарда гривен в виде правительственных гарантий для решения жилищных проблем. Со своей стороны ГИУ выпустит облигации внутренней ссуды и начнет реализовывать Государственную программу по строительству доступного жилья (напомним, по ее условиям 30% стоимости квартиры человеку предоставляет государство, а 70% — человек берет в долг в банке, или отдает сам). “Для обеспечения спроса на жилье в рамках этой программы мы самостоятельно, или с банками, поддерживающими нашу инициативу, начнем ипотечное кредитование граждан для приобретения квартир с годовыми ставками в гривне до 15%. Срок предоставления государственной ипотеки — 30 лет. В 2010 году, согласно плану, жилье должны получить больше пяти тысяч семей”, — уточнил Анохов.

Однако, по мнению кандидата экономических наук Андрея Новака, государственная ипотека появится лишь в случае проведения выборов в местные советы. Чтобы продемонстрировать эффективность работы новой власти, убежден Новак, деньги на ипотеку предоставят каждому райцентру, там выдадут несколько кредитов — и вокруг такого факта раскрутят пиар. “Если же не будет выборов — то все будет зависеть от наполнения бюджета”, — добавляет он. В первую очередь будут проводиться социальные выплаты. Если останутся деньги, тогда будет проводиться финансирование остальных программ. Однако уже в настоящий момент под вопросом находится возобновление кредитования МВФ и получение доходов от приватизации. “Поэтому очевидно, что дефицит бюджета будет большим, чем заявленная в бюджете сумма. А, значит, и финансирование государственной ипотеки может оказаться в зоне риска”, — подытоживает Новак.

СПРАВКА “Дня”

На 1 января 2010 года объем ипотечного портфеля составлял 12,8% ВВП. Часть жилищных ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле банков превышает 14,5%. При этом 77% всех ипотечных кредитов выдано в валюте, и только 23% — в гривне, то есть нерешенной остается проблема большого уровня валютизации рынка. 62% ипотечного капитала сосредоточено в 5 регионах — Киев и Киевская область — 36%, Одесская — 13,9%, Днепропетровская — 7,9%, Донецка — 4,9% и Харьковская — 4,6%. Квадратные метры в кредит выдают только 16 банков, тогда как в 2008 году их предлагало свыше 90 банков. Причем 18% от общего объема ипотечного кредитования приходится на “Укрсиббанк”, 12,1% — “Райффайзен Банк Аваль”, 11,7% — “Укрсоцбанк”, 11,4% — OTP Bank, 6,8% — “Надра Банк”. Ставки в иностранной валюте остались неизменными — 15—16%, в гривне составляют 12—30%. Срок кредитования уменьшился с 15—30 лет до 1—30 лет. Средний размер кредита наоборот повысился с 252тысяч гривен (в 2009 году) до 281 тысячи гривен в 2010 году.

Наталия БИЛОУСОВА