Хто платитиме податок із нерухомості двічі

 Нещодавно уряд погодив Національну стратегію доходів до 2030 року. Одним із важливих її елементів є новий підхід до обчислення податку на нерухомість. До чого слід готуватися власникам об’єктів нерухомості?

Середньовічний податок

На сьогодні в Україні маємо два податки на нерухомість: плату за землю та податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.

Плата за землю обчислюється від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Нормативна грошова оцінка вираховується залежно від того, скільки фактичних вкладень здійснено в земельну ділянку. Вона не є ринковою вартістю земельної ділянки, натомість є цифрою на папері, яка дає змогу легко розрахувати плату за землю.

Практика свідчить, що вартість, визначена нормативною грошовою оцінкою, може бути як нижчою, так і вищою за ринкову. Як закономірний наслідок такого стану речей, порушується принцип справедливості сплати податків, закладений у Податковому кодексі, бо хтось переплачує, а хтось недоплачує.

Щодо податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, то його обчислення є ще несправедливішим. Нині цей податок обчислюється, як у середньовіччі, — за квадратними метрами. Для нього немає жодного значення, де саме розташоване житло — на Хрещатику чи на Борщагівці (в Києві). І в тому, й іншому випадку він буде однаковим, адже залежить від відсотка від мінімальної зарплати та кількості квадратних метрів у квартирі/будинку.

Звісно, коли власник дешевого житла платить такий самий податок, як і власник дорогого, це також порушує принцип справедливості сплати податків. І Національна стратегія доходів націлена на реформування цих податків на нерухомість. Але як...

“Чорна дірка” місцевих бюджетів

Нерухомість — це земельна ділянка з усім, що на ній побудовано і з нею поєднано, тому в цивілізованих країнах податок на нерухомість обчислюється від єдиного об’єкту — земельної ділянки разом із будівлями на ній. Нерухомого майна, відмінного від земельної ділянки, просто немає в законодавстві цих країн.

Окрім того, в нас сьогодні обчислення податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, взагалі ведеться без урахування вартості нерухомості. Тому саме собою намагання обчислювати податок на нерухомість від її ринкової вартості (у Нацстратегії) можна вважати правильним, це відповідає практиці розвинених країн. Інша річ — як це втілюватимуть на практиці.

Але почнімо з самого початку. По-перше, в Стратегії немає нічого про те, як “нерухомі” податки використовуватимуть. У розвинених країнах, де цей податок є основним наповнювачем місцевих бюджетів, саме місцеві мешканці голосують на щорічному референдумі за його цільове використання.

За підсумками такого голосування будують нову школу чи місцеву сонячну підстанцію. При цьому спочатку складають кошторис на будівництво, а потім вираховують відсоток від ринкової вартості всіх об’єктів, який сплачуватимуть мешканці.

До речі, в деяких регіонах відсоток може бути вищий чи нижчий, можуть передбачатися пільги для певних категорій мешканців. У деяких місцевостях цей податок може бути заохочувальним (нульовим), аби стимулювати мешканців переїжджати туди. Все це вирішується на місцевому рівні, а мешканці відчувають відповідальність за таке рішення.

Нічого такого в Стратегії немає — уряд і далі грає в “чорну діру” місцевих бюджетів аж до повного відсторонення мешканців від участі у використанні їхніх податків.

Реальна ринкова вартість — лише за гроші

По-друге, в Стратегії ринкову вартість часто називають оціночною вартістю. У нас полюбляють слово “оціночна”, тобто визначена за результатами оцінки й простих математичних розрахунків. Але справжня ринкова вартість формується на базі даних ринку, переважно за даними фактичного продажу нерухомості. Але ж сьогодні ці дані закриті. В публічному доступі є лише ціни пропонування, які можуть дуже відрізнятися від цін фактичного продажу.

Дехто каже, що сьогодні доступні ціни в договорах купівлі-продажу нерухомості, за якими реалізуються земля та нерухомість. Але вважати ці ціни ринковими також було б великою помилкою, бо це переважно вартість, визначена оцінювачами або отримана з довідки Фонду державного майна. Ті, хто стикався з довідками, розуміють, наскільки вони далекі від ринкової вартості.

Щодо оцінки, здійсненої оцінювачем, то вона може збігатися з ринковою, а може й відрізнятися. А найважливішим є те, що ціна угоди в 90% випадків відрізняється від зазначеної в договорі. Тобто реальної ринкової вартості там немає.

Багато країн стикалися з цією проблемою, і єдиний шлях отримати ринкові ціни угод — це стимулювати учасників купівлі-продажу нерухомості. Їм має бути вигідно зазначати ці ціни, наприклад, у річній декларації, отримуючи за це певні пільги.

Подвійний податок

Але уявімо, що ми вже маємо ринкову вартість нерухомості. Питання: чи залишиться при цьому плата за землю? Адже земля — це частина нерухомості, і якщо оподатковувати весь об’єкт нерухомості, а потім іще й землю під цим об’єктом, то це вже, як кажуть бухгалтери, подвійний рахунок.

Тобто якщо ділянка не забудована, то нарахування від її ринкової вартості буде правильним. А от якщо вона забудована, то маємо сплачувати за будівлю і землю як єдиний об’єкт, а не за об’єкт плюс землю окремо.

Ба більше, в Кабміні кажуть, що мають намір здійснити суцільну переоцінку земельних ділянок за ринковою вартістю, тому в багатьох випадках ця вартість буде набагато вищою за нормативну. Якщо до вартості ділянки ще додати ринкову (оціночну) вартість об’єкту, то сума вийде завелика для оподаткування. Даруйте, але де громадяни візьмуть на це гроші?

Дехто каже, що в багатоквартирних будинках земельна ділянка зазвичай неоформлена, тому платити за неї не треба. Насправді той факт, що вона неоформлена, — це дуже погано, бо може призвести до невизнання об’єкту нерухомості. Краще б Стратегія вирішила питання з оформленням земельних ділянок під багатоквартирними будинками.

Кадастр нерухомості

Втім, є ще одне важливе питання, яке Стратегія намагається вирішити, — це інвентаризація об’єктів нерухомого майна та земельних ділянок. Але це неможливо здійснити без кадастру нерухомості, про що ZN.UA писало неодноразово. Зі Стратегії незрозуміло, куди заноситимуть результати інвентаризації — в табличку Excel чи все ж таки в кадастрові карти ГІС (геоінформаційних систем)?

Україна на сьогодні — єдина країна в Європі, яка не має кадастру нерухомості. В нас є державний земельний кадастр, якого немає в інших країнах (бо він не потрібен там, де є кадастр нерухомості), але ж і там облік земельних ділянок не суцільний, а вибірковий — тільки тих, які зареєстровані. От і виходить, що оподатковуються не всі об’єкти. Навіть переоцінювати Стратегією передбачено тільки ті об’єкти, які обліковуються в реєстрі Мін’юсту.

Тому подвійне оподаткування буде лише для офіційно зареєстрованих об’єктів, а незареєстровані не оподатковуватимуть ніяк. Тобто частині наших громадян платити податки не доведеться, бо державі невідомо, що їхня нерухомість існує.

Щоправда, Стратегія розраховує на те, що органи місцевого самоврядування проведуть інвентаризацію майна на своїй території, виявлять тих, хто не облікований у реєстрах, занесуть дані на якісь носії. На які саме? Чи не буде це безсистемним хаосом інформації в різних форматах?

Може, слід усе ж таки мати уніфіковані софти для збирання та фіксації цієї інформації й нарешті створити кадастрові системи в Україні? А також не доводити до абсурду ситуації з оподаткуванням об’єктів двічі: за весь об’єкт і за земельну ділянку окремо.

Людмила СІМОНОВА, член Ради з матеріальних активів Міжнародного комітету зі Стандартів оцінки (IVSC), Президент фірми IRE (Ukraine) LLC та Партнер “Томас & Сімонова”