“Дочка” госбанков удешевит квадратные метры

Четыре государственных банка хотят создать агентство по рефинансированию ипотечных кредитов. Основателями публичного акционерного общества выступят “Ощадбанк”, “Укрэксимбанк”, “Укргазбанк” и банк “Киев”. Если идея сработает, то на первом этапе стоимость жилищных кредитов должна снизиться до 14%, а дальше — до 12—12,5% годовых, прогнозирует первый заместитель председателя Национального банка Украины Юрий Колобов.

Этот госагент выпустит ипотечные облигации, надежность которых будет обеспечиваться уже выданными ипотечными кредитами банков-участников. Его уставный капитал составит 35 миллионов гривен. “На создание агентства потребуется некоторое время. Мы выйдем на рынок, наверное, уже ближе к августу, возможно, к сентябрю. Планируем первый пробный транш сделать около 1 миллиарда гривен”, — рассказал о деталях работы нового агентства председатель правления “Ощадбанку” Сергей Подрезов.

По словам советника председателя правления “Ощадбанку” Сергея Волкова, ипотечные облигации, скорее всего, будут среднесрочными — на период 3—5 лет, а их прибыльность превысит государственные, но будет ниже корпоративных банковских облигаций.

Говоря о механизме работы такого финучреждения, Подрезов рассказал, что почти вся его маржа (разница между процентными поступлениями за выданные кредиты и расходами на оплату купона) будет направляться на комиссионное вознаграждение банкам, которые будут продолжать обслуживать кредиты. “Банки, восстанавливая ликвидность через продажу кредитов агенту, не только возобновят получение процентных доходов от предоставления новых ипотечных ссуд, но и станут ежегодно получать комиссионные от ипотечного агента. Такая деятельность создает резерв прибыльности для постепенного уменьшения ставок для конечных потребителей ипотечных кредитов”, — сказал он.

В Нацбанке рассчитывают, что потенциальными покупателями этих бумаг станут Фонд гарантирования вкладов, пенсионные фонды, страховые компании, а также иностранные инвесторы.

Напомним, что, по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, в январе-марте 2011 года объем общего ипотечного портфеля банков сократился на 3,2% — до 90 миллиардов гривен, а во втором квартале прогнозируется сокращение ипотечного портфеля банков.

Комментарии

Светлана Рекрут, аналитик инвестиционной компании “Concorde Capital”:

— Подобная практика успешно работает во многих развитых странах и является рыночным инструментом стимулирования ипотечного кредитования. Успешность данной инициативы на этапе запуска будет во многом зависеть от уровня ее поддержки государством, которое имеет для этого достаточно инструментов. В целом ипотечные облигации имеют все основания стать полноценным ликвидным инструментом финансового рынка.

Александр Охрименко, президент Украинского аналитического центра:

— Идея очень интересная, но ее шансы на успех у нас — 50 на 50. В Украине все предыдущие идеи по развитию ипотеки (Государственное ипотечное учреждение (ГИУ), Молодежный фонд жилищного кредитования) тоже были интересными, но на практике они успешно не реализовались. Украинские банки сегодня имеют ипотечный багаж из 78 миллиардов гривен. Из них проблемных ипотечных кредитов приблизительно 13% или 10 миллиардов. Поэтому надежных, которые могут послужить основой для ипотечных облигаций, почти 60 миллиардов гривен. Таким образом, основа есть. Но проблема в том, что эти ипотечные кредиты не стандартизированы. А проблема номер два — облигации под ипотеку нужно выпускать с доходностью под 11% годовых, чтобы получить на выходе обещанные НБУ 14-12% годовых по ипотечным кредитам. Сегодня достичь этого практически невозможно, потому что нет инвесторов, готовых покупать такие ценные бумаги. Поэтому я не понимаю, кто будет покупать эти облигации. Сегодня на рынке вращаются облигации ГИУ, но внутренние инвесторы покупать их не хотят, иностранные — тоже. Проблема в том, что в Украине сейчас нет иностранных инвесторов с крупным багажом дешевых денег. Поэтому надеяться, что ипотечные облигации от госбанков будут пользоваться большой популярностью, не стоит. Механизм ипотечных облигаций сработает лишь тогда, когда кредитный рейтинг Украины поменяется со спекулятивного на инвестиционный, отношение инвесторов тоже изменится и начнется стабильный приток дешевого капитала в страну. На мой взгляд, это случится не раньше, чем через пять и больше лет.

Евгений Гребенюк, старший аналитик ИК “Тройка Диалог Украина”:

— Это правильная инициатива. И новое учреждение не будет конкурировать с ГИУ. Например, в США есть четыре разных агентства, занимающихся секьюритизацией ипотечных кредитов, — каждое появлялось на определенном историческом этапе в ответ на потребности рынка. Появление в Украине агентства, выпускающего ипотечные облигации без государственных гарантий (вроде Американской Freddie Mac), будет способствовать оживлению ипотечного кредитования. А тот факт, что за новой организацией будут стоять государственные банки, позволит достичь уменьшения ставки купона по облигациям по сравнению со стоящими за ними кредитами. Вместе с тем новосозданное учреждение получит преимущества перед ГИУ в том, что оно будет коммерческим и станет быстрее реагировать на изменения рыночной конъюнктуры. Главное, чтобы новое учреждение и процедура отбора ипотечных кредитов были прозрачными и одинаково доступными для всех банков. Тогда рынок поверит в новые бумаги. Если же это выльется в попытку отдельных банков частично избавиться от проблемной или реструктуризированной ипотечной задолженности, то рынок это быстро поймет и идея умрет еще в самом зародыше.

Наталия БИЛОУСОВА