В Украине готовят очередную госпрограмму льготного приобретения жилья

Власти собираются по-новому простимулировать ипотечное кредитование в Украине — в долг (за счет ОВГЗ) и с подключением дополнительных структур. Для этого Верховная Рада приняла в первом чтении законопроект №5308. Этим документом подразумевается два главных шага:

• слияния двух госструктур: Государственного ипотечного учреждения, принадлежащего Кабмину, и ЧАО “Украинская финансовая жилищная компания”, созданного Минфином;
• выпуск под единую (после слияния) организацию облигаций внутреннего госзайма на 20 млрд грн, и внесение этих средств в ее капитал.

То есть ипотеку собираются развивать за счет увеличения госдолга, и для этого законопроектом №5308 повышается граничная сумма для государственного долга на 2021 год — с 2,545 трлн грн до 2,565 трлн грн. На вышеупомянутые 20 млрд грн.

Однако не все 20 млрд грн пойдут на новые ипотечные кредиты украинцам, о которых так любит говорить Офис Президента и Кабмин. Где-то четверть этой суммы уйдет на латание старых долгов новой структуры, которая будет создана слиянием ГИУ и “Украинская финансовая жилкомпания”. Слияние будет не равноценным из-за долгов, которые накопило Государственное ипотечное учреждение: его убыток за 2020 год составил 4,65 млрд грн, а обязательства — 7,7 млрд грн.

ЧАО “Украинская финансовая жилищная компания” — это пока еще пустая структура. У нее нет ни капитала, ни долгов, ни даже полного штата работников. Минфин создал ее, как говорится, “под елочку” (28 декабря 2020 года), и назначил туда руководителем замминистра финансов Василия Шкуракова. Заявлялось, что ее основали под запуск в Украине льготной ипотеки для населения под 7%.

Однако уже в январе 2021-го, когда Президент Зеленский начал требовать готовую ипотечную программу, выяснилось, что “Украинской финансовой жилкомпании” ничего для нее нет: ни срезервированных средств, ни договорной базы с банками, ни отработанных технологий.

Стало ясно, что новосозданная компания-пустышка ни к чему не готова. Потому было решено запустить “Доступную ипотеку 7%”, обещанную Президентом, через другую госструктуру — через Фонд развития предпринимательства, который к тому моменту успел обкатать с банками спецпроект для малого и среднего бизнеса — “5-7-9%”. Сейчас к ипотечной программе уже подключилось 7 банков.

Но после этого сразу пошли разговоры на тему, зачем в Украине так много госструктур, занимающихся льготной ипотекой? Вместе с недавно подключенным Фондом развития предпринимательства их оказалось уже четыре:

• Агентство по рефинансированию жилищных кредитов;
• Фонд развития предпринимательства;
• Государственное ипотечное учреждение;
• Украинская финансовая жилищная компания.

Самая старая из всех структур — это ГИУ: создавалась еще в 2004 году по инициативе Всемирного банка, Кабмин сразу выделил ему в уставный капитал 1 млрд грн. Дальше предполагалось, что госучреждение будет привлекать капиталы на фондовом рынке и таким образом помогать финансировать украинскую ипотеку. Однако это ему удалось лишь раз, когда ГИУ выпустило ипотечных облигаций на 200 млн грн, но этим все закончилось. Тогда власти (при Януковиче) обещали народу ипотеку под 3%, но ничего из этого не вышло. После 2014 года госучреждение фактически свернуло свои проекты из-за нехватки финансирования, которое уже не поступало из госбюджета и не привлекалось другим образом.

Для работы на рынке капитала в 2012 году было создано Агентство по рефинансированию жилищных кредитов, оно должно было создавать второй уровень ипотеки. Так, чтобы ипотечные кредиты не нуждались в постоянном финансировании из госбюджета. Предполагалось, что АРЖК будет организовывать выпуски ипотечных облигаций и за счет них будет привлекать дешевые ресурсы. Был запущен проект на два выпуска ипотечных бумаг на общую сумму 500 млн грн (по 250 млн грн каждый) под кредитный портфель Ощадбанка, однако госбанк не довел его до логической концовки, и он был свернут. Сейчас АРЖК работает над нормативной базой.

После принятия законопроекта №5308, останется три госструктуры, занимающихся ипотекой:

• Агентство по рефинансированию жилищных кредитов продолжит создавать механизмы для формирования капитала под ипотеку (чтобы она функционировала не только за счет бюджетного финансирования);
• Фонд развития предпринимательства, реализующий проект “Доступная ипотека 7%”;
• новая структура после слияния ГИУ с “Украинской финансовой жилкомпанией”.

Предполагается, что новосозданное после слияния предприятие будет делать ставку не столько на классическое ипотечное кредитование, сколько на финансовый лизинг.

Между этими понятиями есть большая разница даже, когда они предоставляются в целом на похожих условиях — скажем, оба на 20 лет и оба под 7% годовых:

• Ипотечный кредит предполагает сразу покупку жилья: человек покупает квартиру и селится в ней, она становится его собственностью и передается в залог финучреждению. Заемщик получит жилье в полную собственность только после полного погашения займа. Но может раньше его перепродать (покупающая сторона догасит кредит), и вернуть себе те деньги, которые долгие годы платил по кредиту.
• Жилье в лизинг больше напоминает аренду — человек получает квартиру и может в ней сразу жить, только в собственность ее сразу не получает. Права собственности оформляются только, когда будет выплачена вся стоимость. Выгнать семью из жилья не могут, но и прав собственности на нее нет. Если лизинг рассчитан, например, на 20 лет, а человек жил и платил 15 лет, и хочет съехать до завершения выкупа, то, когда он будет съезжать — квартира не будет его. Он не сможет ничего продать и вернуть себе все средства, которые помесячно платил 15 лет подряд. Он останется без собственности и без денег. Как будто арендовал жилье все эти годы.
• Ипотечное кредитование в Украине постепенно раскачивается. Хотя в банках признают низкий спрос на него даже после запуска госпрограммы под 7% годовых.

Жилье же в лизинг вообще же никто централизовано не развивал. Предполагается, что этим займется структура, которая будет создаваться слиянием ГИУ и “Украинской финансовой жилкомпанией”.

В пояснительной записке к законопроекту №5308 говорится, что обкатывать ее планируют на работниках Нацполиции и Госслужбы по чрезвычайным ситуациям. Таким образом собираются обеспечить жильем 13 тыс. семей полицейских и спасателей. После планируют подключать к проекту и остальных украинцев. Официально в очереди на жилье сейчас стоит 650 тыс. семей, более 100 тыс. из них — госслужащие. Также авторы законопроекта напомнили, что на помощь жильем рассчитывает 1,5 млн переселенцев из Крыма и Донбасса.