The Economist оценил лондонскую инвестицию Рината Ахметова

Британский еженедельник The Economist опубликовал статью Unfinished bust, посвященную ситуации на местном рынке недвижимости.

Поводом для этого материала стало появление информации о покупке Ринатом Ахметовым квартиры в Лондоне (учитывая, что СКМ утверждает, что приобрел квартиру еще в 2007 году, утечка могла произойти на стадии получения разрешения на перепланирование двух квартир в один пентхаус). Предлагаем краткий перевод этого материала.

Незавершенное банкротство

Пена фешенебельных районов Лондона скрывает хрупкость национального рынка

В начале месяца лондонская квартира была продана Ринату Ахметову, украинскому бизнесмену, за 136,4 миллиона фунтов стерлингов. Это британский рекорд. Новый дом мистера Ахметова занимает три этажа в One Hyde Park — квартале шикарных квартир в Найтсбридж, спроектированном знаменитым британским архитектором Ричардом Роджерсом. Ожидается, что продажи на стадии девелопмента превысят один миллиард фунтов стерлингов. Как говорят, покупатели из Азии и Ближнего Востока полны желания защитить (или даже просто спрятать) свои инвестиции на Западе Лондона. Цены сделок здесь поражают: такое впечатление, что самого опустошительного спада в истории жилой недвижимости развитого мира никогда и не было.

Некоторые надеются, что оживление на самой верхушке лондонского рынка приведет к восстановлению всей отрасли. Цены на британские дома оказались намного более устойчивыми, нежели на американские, что вселяет оптимизм. Эти цены в своей самой нижней точке были всего лишь на одну пятую ниже, чем в самом начале кредитного кризиса в августе 2007 года. С тех трудных времен они даже немного выросли и сейчас всего лишь на 15% ниже пиковых, в то время как цены на дома в 20 крупнейших американских городах и падали быстрее, и все еще не могут выйти из штопора.

Отважный инвестор может увидеть в этом даже некую возможность. Но за высоким лондонским забором не видно, как будто на ветру колышется национальный рынок. Цены на жилую недвижимость лишь немного приподнялись за последние шесть месяцев. Потенциальные покупатели все еще считают их слишком высокими, потому как банки опасаются, что цены снова упадут и потому требуют неподъемных залогов. Количество одобренных ипотечных займов все еще составляет приблизительно половину от того, что было раньше, а потому намного меньшее количество домов меняет своих владельцев, чем на пике рынка.

Нет и дешевого жилья. Цены на него в среднем на 30% выше, если сравнивать с ценами на то же жилье, но взятое в аренду, согласно методике, используемой The Economist в квартальном обзоре мировой недвижимости. Исходя из нее цены на американском рынке жилой недвижимости намного ближе к реальности. При этом цены на ряде других рынков (включая Китай и Гонконг) начинают выглядеть перегретыми. И в этой связи нынешний рост цен на дорогую недвижимость Лондона — это часть тренда увеличения спроса на развивающихся рынках.

Разные судьбы британского и американского рынков отражают их особенности. В Британии было не в пример меньше вынужденных продаж, в частности, благодаря более плавному росту безработицы. К тому же ипотека во многих американских штатах “без права регресса”: когда выплата займа вдруг прекращается, то кредитор может изъять заложенную собственность, но не имеет права посягать на прочее имущество или источники дохода должника. Таким образом, если цена на дом падает ниже суммы, которая была занята по ипотеке, заемщик может избежать долгов. Многие так и делали: срочные распродажи изъятых домов сильно ударили по ценам. В Британии, где заёмщик не может настолько легко избежать преследования со стороны кредитора, дома в срочном порядке почти не продавались.

Прочие финансовые причуды также имели значение. Американский бум был вызван во многом субстандартными заёмщиками, которые испытывают больше трудностей с выплатами по ипотеке, чем остальные. В Британии таких почти не было. Большая часть ипотечных кредитов в Британии имеет различные процентные ставки, которые могут фиксироваться лишь на несколько лет, и потому резкие снижения ставок в Британии намного больше облегчило участь многих незадачливых заемщиков, чем аналогичные меры в Америке, где большинство ипотек выдаются под фиксированный процент. К концу прошлого года общие процентные выплаты по долгам за домовладения в Британии упали до 7% от располагаемого дохода, то есть достигли самого низкого уровня с 2003 года. Банки проявили снисходительность, и потому смена собственников недвижимости происходила реже, нежели многие опасались.

Но процентные ставки не всегда будут настолько низкими. Комитет по монетарной политике Банка Англии уже который месяц безуспешно пытается их поднять. Рост ставок и проблемный рынок труда приоткроют завесу тайны, обнажив “затянувшийся недуг”, которым болен рынок жилой недвижимости, — считает консультант Пол Диггл из Capital Economics. Он предсказывает вторую волну снижения цен: дальнейшее падение на 20% должно вернуть цены к уровню средних с точки зрения долгосрочной перспективы. Лондон — самый переоцененный регион Британии, считает мистер Диггл. И он не способен вечно сопротивляться гравитации.

Что означает такая перспектива для все еще хрупкого экономического подъема? Борцы за правду утверждают, что дальнейшее падение цен на дома скорее всего приведет к перераспределению собственности. Владельцы домов пострадают, зато их накопления, отложенные на покупку нового дома, окупятся сторицей. Реальность проста. Многие владельцы имеют крайне обременительные долги и мигом сократят расходы на их обслуживание, как только цены упадут. По этой причине рынок домовладений охотнее поддержит решения, направленные на увеличение процентной ставки, нежели на ее снижение. Если те, кто устанавливают эти ставки, будут осторожничать, цены на жилую недвижимость все равно достигнут дна, просто произойдет это медленнее.

Напомним, что в распространенной 19 апреля СКМ информации сообщается, что лондонская недвижимость была приобретена компанией в качестве портфельной инвестиции, поскольку она на протяжении последних четырёх лет демонстрировала “стабильный рост стоимости на уровне 5% годовых даже во время мирового финансового кризиса, когда недвижимость в мире, в том числе в Украине, обесценивалась. По прогнозам экспертов рост стоимости этого актива будет продолжаться на протяжении следующих нескольких лет. Мы считаем инвестицию в лондонский объект очень успешной, а политику диверсификации портфеля объектов недвижимости — эффективной”.