Звільнити землю. Чому потрібно ухвалити законопроєкт №8178-1

 Наша команда ініціювала законопроєкт №8178-1 про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення зміни цільового призначення земельних ділянок.

Це вкрай важливий документ, який створює умови для приходу в Україну мільярдних інвестицій, знищує корупцію на земельному ринку та значно полегшує життя бізнесу.

Розглядатимуть його вже в четвер-п'ятницю цього тижня.

Як один із прихильників і співавторів цього документа, розповім, чому він має бути ухвалений і що саме дає.

Навіщо це потрібно

Ми вже домовилися з низкою найбільших інвестиційних компаній про початок їхньої роботи в Україні після нашої перемоги. Йдеться про інвестиції близько ста мільярдів доларів.

Але, щоб почати будівництво індустріальних комплексів, будинків, електростанцій, складів, потрібна земельна ділянка, інженерні мережі та дозволи. 

Найкращий світовий досвід показує, що це в хороших країнах такі дозволи робляться за 4-6 місяців. Причому більша частина цього часу витрачається на проєктування та інженерну частину.

В Україні, на жаль, це не так. Перша проблема, з якою ми стикаємося, це обмеженість земельних ділянок через їх категоризацію. Якщо ми подивимося на земельні ділянки, то в нас лише поодинокі ділянки мають правильне цільове призначення. 

Відповідно, вони перебувають у якихось приватних руках і за них передбачена неадекватна ціна, яка у будь-якого інвестора зразу відбиває бажання щось будувати в Україні.

З іншого боку, понад 70% наших земель — це сільськогосподарські землі, які потенційно можуть бути використані під напрямки з набагато більшою доданою вартістю для економіки. 

Сільське господарство насправді дає найменшу додану вартість для економіки з точки зору ВВП, робочих місць, податків тощо. 

Так додана вартість із гектара, засіяного кукурудзою чи ще чимось, максимум $2-3 тисячі. Земельна ділянка, яку використовують у найпростішій індустрії, даватиме щонайменше $100 тисяч доларів із гектара, а скоріше за все $1 млн + із гектара. Для економіки це набагато продуктивніше.

Після перемоги необхідно створити умови для розвитку і відновлення країни, створення нових виробництв, енергетичної, логістичної інфраструктури, розвиток території, створення нових робочих місць. Один з основних ресурсів для відновлення є земля.

Наразі процес переведення сільськогосподарської землі можливий лише через розробку нової містобудівної документації на рівні територіальних громад те величезної кількості додаткових погоджень. Це створює суттєві корупційні ризики для потенційного інвестора.

Фактична доступність до земельного ринку регулюється керівництвом територіальної громади, і цілої групи чиновників різних рівнів і з різних відомств, що створює штучне завищення вартості земельної ділянки, на якій інвестор хоче збудувати нове виробництво чи створити громадський простір.

Також треба врахувати, що процес переведення земельної ділянки сільськогосподарського призначення до інших категорій земель займає до 12 місяців, що неприйнятно для інвестора, який ухвалив рішення побудувати виробництво і створити нові робочі місця.

Одним словом, ми чекаємо інвестицій у відновлення. Тож давайте спустимося на землю і поставимо себе на місце інвесторів

Велика частина з них втрачає бажання щось робити через дефіцит землі або через її неадекватну вартість.

Що ми пропонуємо

Законопроєкт, який ми пропонуємо, дозволить зменшити кількість різного виду погоджень, що спростить процес переведення земельної ділянки в інші категорії. 

Фактично — виключається процес розроблення містобудівної документації, яку часто свідомо гальмують самі чиновники. 

Також він зменшує час процесу переведення до 2-3 місяців. Фактично, інвестор від моменту ухвалення рішення до моменту виходу на будівництво буде обмежений лише часом на проєктування.

Які наслідки очікуються:

1. Зменшення корупційних ризиків;

2. Доступність більшого вибору земельних ділянок для будівництва;

3. Зменшення часу процесу переведення сільгоспземель з 9-12 до 2-3 місяців;

4. Зменшення вартості будівництва за рахунок доступності землі;

5. Дає поштовх розвитку у першу чергу сільських громад та територій поза містами.

Міфи про наш законопроєкт

Навколо законопроєкту вже склалося безліч міфів і казок, більшу частину з яких просувають корупціонери, по бізнесу яких б'є наш документ.

Але, що нам треба зрозуміти, що те, що коїться зараз — це корупція чистої води. В окремих регіонах можна говорити про $2-3 тисячі за сотку, для того щоб пройти кілька десятків інстанцій і ще втратити 12 місяців на всю процедуру.

Отже, міф номер один. Усю сільськогосподарську землю переведуть під індустрію. Це явне пересмикування. Навіть якщо досягти рівня індустріалізації, який сьогодні є в Японії, Німеччині, Південній Кореї, на це буде потрібен всього лише 1% від усієї сільськогосподарської землі. 

Один лише земельний податок із такої землі в 5-100 разів (залежно від того, що побудовано) більший, ніж із землі сільгосппризначення.

Другий міф — це те, що ми залишимося без їжі. На сьогодні ми використовуємо тільки 20% продовольства для внутрішніх потреб, для того щоб повністю забезпечити власну продовольчу безпеку. 

Решта — це експорт. Тобто жодних ризиків для внутрішнього ринку немає. З точки зору держави найкраще експортувати продукти переробки, а не аграрну сировину. З іншого боку, навіть комплекси з агропереробки не можуть бути побудовані на землі сільгосппризначення без моторошної процедури погоджень.

Третій міф про так звані особливо цінні землі, які не можна чіпати.

З прогресом у розвитку добрив, гербіцидів, засобів захисту рослин принципової різниці між землями на території України вже давно немає. Якісь трохи кращі, якісь гірші, але вже точно немає такої історії як особливо цінні землі.

Четвертий міф — це те, що громади та міста нібито після ухвалення законопроєкту втратять контроль за плануванням територій за схемами розвитку. Не втратять. 

Міста зберігають за собою абсолютно всі основні елементи контролю через видачу містобудівних умов і обмежень, де вони визначають, що і як можна будувати.

Нарешті п'ятий міф. Законопроєкт нібито збільшить навантаження на інфраструктуру. Навпаки, він розвантажить інфраструктуру оскільки не буде сенсу будувати висотки в передмісті великих міст.

Висновки

Отже, які основні плюси нашого документа.

Перший. Ми з одного боку, сильно розширюємо пул земельних ділянок доступних для відбудови, розвитку індустріального, урбаністичного, енергетичного, логістичного бізнесу.

Другий. Власники земельних ділянок — звичайні люди отримують можливість заробити більше коштів, ніж вони можуть отримати від агрохолдинга, який монопольно обробляє їхню землю.

Третій. Ми прискорюємо процес післявоєнного освоєння України. Процес виходу на початок будівництва скоротиться в середньому втричі.

Четвертий. Законопроєкт допоможе плануванню міст. Зараз через обмеження кількості земельних ділянок усі намагаються максимально вичавити з них і будувати вгору. Тепер з ділянками буде простіше, а отже, з'явиться набагато більше 3-5 поверхових будинків.

Ми розуміємо, що обсяг корупційного ринку з переведення цих земельних ділянок навколо основних найбільших міст — це десь 20 мільйонів доларів на місяць. Саме стільки щороку платиться хабарів, за ускладнення життя бізнесу. А держава і громадськість через це втрачають мільярди.