Земля и люди

На прошлой неделе Верховная Рада приняла в новой редакции Закон “О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений”, поданный в парламент еще в 2007 г. правительством Виктора Януковича. Если документ будет подписан Президентом, со следующего года регистрация и ведение реестра всех сделок с землей, в том числе и сельскохозяйственного назначения, перейдет от Госкомзема к Минюсту, Что, по мнению авторов законодательной инициативы, позволит эффективнее пресекать незаконные манипуляции с земельными наделами. Однако перекрыть теневую распродажу аграрных угодий сможет только открытый и регулируемый рынок обращения земли.

Только аренда

Начиная с 2001 г., в Украине действует мораторий на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения. Эта норма закреплена в переходных положениях Земельного кодекса. Несмотря на это, у желающих их приобрести периодически появлялась такая возможность, когда действие предыдущего закона о моратории заканчивалось, а продлевающий его документ еще не вступил в силу (изменения в Земельный кодекс о продлении моратория вносятся ежегодно). В этот период особо шустрые латифундисты подписывали с селянами — владельцами паев договор об отчуждении земли в простой письменной форме, после чего в судебном порядке добивались признания их действительными без необходимости нотариального удостоверения, что позволяет Гражданский кодекс.

Однако воспользоваться такой возможностью успевают далеко не все. А скупить за короткий срок большие массивы земли, необходимые для ведения агробизнеса, и вовсе нереально. Поэтому крупные предприятия арендуют ее у крестьян, что разрешено отечественным законодательством. Для производства сельхозпродукции в промышленных масштабах необходимы угодья от 5 тыс. га. При среднем размере пая в 4-5 га договоры аренды необходимо заключить более чем с тысячью крестьян. Поэтому крупные агрофирмы покупают юрлиц, которые уже провели такую работу и имеют арендные договоры на цельный массив земли. “Высчитать стоимость такого предприятия достаточно просто: 1 га приносит в год $100 чистой прибыли. Приемлемый срок окупаемости — три-четыре года. Соответственно, стоимость фирмы рассчитывается исходя из $300 за каждый гектар, имеющийся у нее в аренде”, — рассказал “Деловой столице” президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль.

По данным Госкомзема, на сегодняшний день в аренде находятся до 17,5 млн га земли сельхозназначения из распаеванных 27,8 млн га. От 50 до 250 тыс. га арендованной земли имеют в своем распоряжении около трех десятков агрофирм. Крупнейшие из них — ООО “Украинские аграрные инвестиции”, арендующее порядка 250 тыс. га в разных регионах страны, сельхозпредприятия ММК им. Ильича, контролирующие до 240 тыс. га, ООО “Мироновский хлебопродукт” (порядка 250 тыс. га), аграрные компании группы “Приват” (более 100 тыс. га)

По данным Госкомзема, львиная доля сдаваемых в наем наделов находится в краткосрочной аренде: 59% — на период до пяти лет, 30% — от 6 до 10 лет. Причина кроется в том, что арендные отношения по большому счету не выгодны ни арендаторам, ни крестьянам. Аренда земли делает бессмысленными вложения в развитие инфраструктуры, такие наделы даже нельзя закладывать в банк под получение кредитов. А главное, над арендаторами постоянно висит опасность расторжения договоров владельцами паев, что часто происходит, если предприятие подвергается рейдерской атаке.

Селяне же, сдающие свои наделы, рискуют остаться с “мертвой” землей. Арендаторы особо не заботятся о сохранении ее, выжимая из наделов максимальную урожайность. К тому же зачастую они рассчитываются с владельцами земельных участков в натуральной форме: частью выращенного урожая, стоимость которой специально завышают. “Поскольку официально продажа земли запрещена, крестьяне, которые не могут самостоятельно обрабатывать свои наделы, сдают их в аренду за 500-600 грн. в год, не имея гарантий сохранения их плодородия. Контроль над севооборотом начнет действовать только с августа 2010 г., когда вступят в силу законодательные изменения о сохранении плодия почв. Новые нормы, в частности, предусматривают штрафы до 8,5 тыс. грн. для должностных лиц предприятий, допускающих нарушения севооборота”, — говорит г-н Кошиль.

На свой страх и риск

Обоюдовыгодный вариант — это продажа земли, и за время действия моратория отработаны несколько схем увода ее в обход закона. До 2007 г. наиболее активно использовалась следующая схема: пай, отведенный под товарное сельхозпроизводство, перепрофилировался хозяином-физлицом под ведение личного крестьянского хозяйства, а затем продавался. Поскольку до принятия 19 декабря 2006 г. Закона №490-V “О внесении изменений в Земельный кодекс Украины относительно запрета продажи земель сельхозназначения до принятия соответствующих законодательных актов” мораторий на продажу земель личного крестьянского хозяйства не распространялся. Именно в этот период были сформированы основные латифундии в центральных регионах страны и вокруг крупных городов для дальнейшей перепродажи под коттеджную застройку.

Однако с 1 января 2007 г. изменять целевое назначение паев, выделенных под товарное сельхозпроизводство, запретили. “Для того чтобы продать участок, который является личным крестьянским хозяйством, или зарегистрировать его в кадастре, нужно предъявить справку о том, что он не из распаеванного фонда, а, к примеру, выделен из земель запаса городского или сельского совета. Конечно, ее можно получить незаконным путем у сельского головы. Но первая же проверка вскроет эту махинацию”, — отмечает в комментарии “Деловой столице” управляющий партнер адвокатской фирмы “Васько и Назарчук” Вадим Васько.

Установление запрета на продажу земель личного крестьянского хозяйства породило две основные схемы теневой продажи наделов. Согласно первой владелец земли якобы одалживает деньги и не рассчитывается с кредитором, по иску которого суд принимает решение о взыскании земельного участка в качестве погашения долга. “За то, что при этом судья закрывает глаза на действующий запрет отчуждать сельхозземли, приходится отстегивать (в зависимости от региона и размеров пая) $5-10 тыс.”, — разоткровенничался с “Деловой столицей” один из правоведов. И пока вердикт служителей Фемиды не обжалован, он будет действовать. “Согласно п. 9 ч. 3 ст. 129 Конституции Украины одной из основ судопроизводства является обязательность исполнения решений суда. На практике это означает, что решение суда подлежит исполнению, пока оно не признано незаконным”, — говорит г-н Васько.

Вторая схема — заключение договора аренды с отложенными условиями. В нем отдельно прописывается, что в случае отмены моратория участок должен быть тут же передан во владение арендатору. При этом последний рассчитывается за него с хозяином надела сразу же. “Отсроченное право покупки земли — это прямое нарушение моратория, поскольку он запрещает любое отчуждение распаеванной земли, ведь стороны, по сути, заключают договор купли-продажи на будущее. Однако, согласно ст. 9 Закона “Об аренде земли”, арендатор имеет первоочередное право на покупку участка после отмены моратория. И его можно даже не прописывать в договоре — оно все равно будет действовать в силу положений этого закона”, — отмечает г-н Васько. Впрочем, чтобы быть уверенными, что земля после отмены моратория действительно перейдет арендатору, обычно договор с отложенными условиями заключают со ссылкой на ст. 212 Гражданского кодекса, согласно которой любую сделку можно обусловить обстоятельствами, в наступлении которых нет однозначной уверенности. По сути, это договор на страх и риск сторон, так как оспорить его могут и сам хозяин пая, и наследники в случае его смерти, и прокуратура.

Главным недостатком теневых схем приобретения земель в собственность является достаточно длинная и непрозрачная процедура “обходных маневров”. Причем зачастую без гарантии сохранения права собственности на купленную землю. “Районные и областные управления Госкомзема имеют указание сообщать обо всех подобных сделках в СБУ. Нет гарантии, что и у продавца не дрогнет рука и он не захочет признать сделку мнимой. А мнимая сделка недействительна с момента подписания”, — объяснил  г-н Кошиль.

Чтобы рынок продажи земли стал цивилизованным, необходимо запустить регулируемый рынок обращения сельхозземель. Это предполагает не только отмену моратория на продажу аграрных наделов, но и утверждение законов “О рынке земли” и “О земельном кадастре”, которые вводят в действие единый электронный земельный кадастр, без которого определить реальное происхождение того или иного земельного участка и, соответственно, доказать причастность к схемам нелегальной торговли землей практически невозможно. Однако утверждение упомянутых законов тормозится из года в год по простой причине: существование теневых схем обращения земли выгодно чиновникам. Во-первых, именно они зарабатывают на том, что закрывают глаза на незаконные продажи наделов. Во-вторых, многие из них сами являются совладельцами достаточно большого количества участков сомнительного происхождения. И первая же попытка инвентаризации и систематизации всех операций по переходу их от одного владельца к другому раскроет такие схемы. В-третьих, снятие моратория и внедрение рыночных механизмов обращения земли вынудит местные советы продавать наделы исключительно с аукционов. А это усложнит возможность реализовывать их приближенным компаниям за бесценок.

Алексей НАБОЖНЯК