“За рухнувшей “Аркадой” на подходе — новая пирамида”. Почему посыпались киевские новостройки

На киевском строительном рынке — очередной скандал. 25 августа Нацбанк признал неплатежеспособным банк “Аркада”. Собственно, на банковском рынке в последние годы “Аркада” особой роли не играла. Но работающие под ее крылом фонд финансирования строительства и строительная компания “Будэволюция” входили в топовый список столичный застройщиков.

Соответственно, эта история ударит главным образом по покупателям квартир, успевшим вложиться в дома “Аркады”, а это порядка 13 тысячи человек.

То есть повторяется ситуация с “Укрбудом” и скандальными стройками Войцеховского, когда в один момент новостройки попросту превратились в мыльный пузырь.

По поручению КГГА стройками “Аркады” уже занялся “Киевгорстрой”, который, напомним, достраивает также дома “Укрбуда”. Хотя пока о полноценной передаче площадок “Аркады” “Киевгорстрою” речь не идет — будет проведен лишь их аудит.

Интересно, что падение строительной пирамиды “Аркады” совпало с другим скандалом — ширится информация о проблемах с компанией “Интергал-Буд” Владимира Зубика, которая якобы тоже превратилась в “пирамиду”. Что, впрочем, в самой компании опровергают. 

Можно сказать, рынок недвижимости начало серьезно лихорадить. Эксперты не исключают, что стройки могут посыпаться одна за другой, а покупатели снова переметнутся на вторичку. Что обвалит цены на новое жилье и взвинтит их в старых домах.

Не исключено, что в итоге все закончится банальным переделом строительного рынка. Есть мнение, что именно под новых игроков сейчас и освобождают место.

“Страна” разбиралась, почему рухнула “Аркада”, будут ли другие “пирамиды” и как это скажется на ценах на жилье.

“Аркада” и ее “пирамиды”

Скандал с “Аркадой” не стал для рынка особым сюрпризом. Новостройки, которые продвигались под этим брендом, уже больше года в черном списке риелторов.

Самым проблемным считается ключевой проект— ЖК “Патриотика на озерах” (43 дома). Его проект признали непригодным с точки зрения планирования. Стройку постоянно атаковали активисты. Что в итоге заставило городские власти разорвать договор аренды земли с застройщиком. Работы на площадке практически остановились. Что спровоцировало “эффект домино”. “Аркада” по-сути, строила по принципу пирамиды — привлекала средства с продажи квартир в одних домах и за их счет достраивала другие. Сама схема не нова — ее использует большинство киевских застройщиков. Но она работает лишь до тех пор, пока с проектами все хорошо. Как только по какому-то из них начинаются проблемы, останавливаются и другие.

В случае с “Аркадой” фактически заблокированная “Патриотика на озерах” не позволяла достроить другие объекты, в частности ЖК “Эврика” и “Патриотика”. Что уже спровоцировало массовые протесты покупателей квартир. Они несколько раз выходили на акции под КГГА и Кабмин, пытаясь привлечь внимание властей к своим проблемам.

В начале лета киевские власти разрешили достроить “Патриотику на озерах”, что позволило бы закончить работы и по остальным проектам — “Эврика” и “Патриотика”. До этого застройщик, который долго судился с городом, сумел добиться положительного решения в Верховном суде и восстановил разрешение на строительство.

И, вполне возможно, все бы обошлось. Но Нацбанк признал неплатежеспособным банк “Аркада”, через который, по-сути, велось финансирование строительства.

Собственно, на решение регулятора повлияли строительные проблемы банка.

Он потерял здание своего главного офиса в центре Киева, которое перешло в качестве обеспечения кредитору. Из-за этого нормативный капитал банка резко уменьшился — до трети от минимально допустимого уровня, что и позволило НБУ признать его неплатежеспособным.

“Аркада” заложила свой главный офис и земельный участок под обеспечение кредита, который взяла “Будэволюция” у некоего “частного лица”. В СМИ сообщали, что застройщик “одолжил” 230 млн гривен у Олега Нелина, экс-помощника владельца компании Burisma Николая Злочевского. 

Но долг обслуживался несвоевременно, что и позволило кредитору  взыскать залог.

“Будэволюция” в свою очередь якобы не могла платить по счетам из-за долгов киевских властей за возведенные ею инженерные сети.

Что подпитывает версию о том, что “Аркаду” специально “уронили”, чтобы убрать ее со строительного рынка, и якобы к этому причастны чиновники КГГА, а процесс курировал “смотрящий” Денис Комарницкий”, — рассказал нам источник на строительном рынке.

Ситуацию усугубила структура самой “Аркады”. Фонд финансирования строительства и застройщик, по законодательству, должны работать как независимые юрлица. Но на практике это условие не соблюдалось, — рассказал нам источник. ФФС “Аркады” привлек от покупателей квартир порядка 9 млрд гривен и судьба этих денег сейчас — под большим вопросом.

“Шансы получить квартиру — 10%”

Главный вопрос — что будет дальше с домами “Аркады” и покупателями квартир.

По поручению КГГА площадками “Аркады” уже занялся “Киевгорстрой”. Компания проведет их аудит, после чего будут решать, что делать дальше.

Эксперты считают, что КГС — первый в списке “наследников” проблемных объектов “Аркады”, и именно ему передадут дома. Впрочем, в самом “Киевгорстрое” нам эту информацию не подтвердили.

Пока открыт и вопрос денег. Непонятно, за чей счет будут достраивать дома. На проблемные объекты “Укрбуда” Киев уже выделил порядка 2 млрд гривен. Понятно, что городу придется финансировать и дома “Аркады”.

Глава МВД Арсен Аваков уже заявил, что полиция начала расследование по Фонду финансирования строительства “Аркады”. 

“Открыто уголовное производство в отношении 9 млрд грн средств, собранных в банке “Аркада”, которые мы сейчас проверяем, какие там были нарушения”, — сказал он на недавней пресс-конференции. 

Также Аваков заявил, что вкладчики не пострадают, ни по финансовой, ни по строительной линии.

“Если в ходе следствия будет установлено, что были злоупотребления, была задействована преступная схема хищения средств, а дело ведется по ст. 191 и 364 Уголовного кодекса Украины, считаю, что виновные лица в любом случае должны быть привлечены к ответственности”, — отметил и глава СБУ Иван Баканов.

Впрочем, юристы настроены менее оптимистично. “Сейчас людям нужно добиться ареста новостроек, чтобы исключить их отчуждение в интересах третьих лиц. Если выстроится армия кредиторов, покупателям квартир может ничего не достаться, тем более тем, кто приобрел жилье у “Аркады” в кредит, и оно по-сути находится в залоге. Поэтому вероятность того, что люди останутся без квартир — 90%”, — говорит глава адвокатской компании “Кравец и партнеры” Ростислав Кравец.

 По его словам, ситуация, в которую попали покупатели квартир в домах “Аркады” для нашего рынками нова. “Люди покупают “воздух” — их право на квадратные метры ничем не подтверждено. Эту ситуацию давно пора решать изменениями в законодательство. Скажем, в России работает схема, при которой Фонд финансирования строительства или застройщик может продавать жилье в недострое лишь в том случае, если уже имеет аналогичную квадратуру в готовых домах, то есть в случае проблем может обеспечить покупателей квартирами в других объектах. У многих наших застройщиков такая возможность также есть, так как в Киеве настроили жилья на годы вперед. При этом за счет ликвидации надстройки — Фонда финансирования строительства — можно добиться даже удешевления жилья”, — говорит Кравец.

Нардеп Елена Шуляк не так давно анонсировала новый законопроект по защите прав инвесторов. В нем прописано, что жилье может продаваться только после оформления прав собственности на него. Но это, как считают эксперты, может привести к подорожанию новостроек, ведь , понятно, что на этапе фундамента (а именно тогда цены самые низкие) оформить право собственности нереально.

Кто следующий?

Главная версия — почему рухнула “Аркада” — по мнению самих застройщиков, это передел рынка.

“Рынок активно качают, а к проблемам  ”Аркады” приложили руку и чиновники, которые тормозили выплаты застройщикам за инженерные сети. Думаю, попросту решили забить ее площадки, так как свободной земли в столице мало и, чтобы строить, нужно у кого-то забрать”, — сказал нам один из застройщиков на правах анонимности.

По его версии, дома официально передадут одному из именитых киевских застройщиков, но формально это будет только “вывеска”. Под этот проект привлекут деньги крупных частных инвесторов, которые не против вложиться в строительство, а таких сейчас немало.

“Даже по нынешним временам на строительстве можно поднять до 30-40% рентабельности, поэтому желающие вложиться есть. Ни один банк не дает такой прибыльности, плюс многие уважаемые люди не против прокрутить деньги, которые не сильно хотят светить”, — рассказал нам источник.

По его мнению, передел рынка — только в самом начале. “Не успели похоронить “Аркаду”, а на подходе — новая пирамида”, — говорит застройщик.

Сейчас раскручивается скандал вокруг другого крупного столичного застройщика — компании “Интергал-Буд” Владимира Зубика. Ее все чаще также причисляют к “пирамидам” и советуют покупателям не связываться с этим застройщиком.

В компании заявили, что в последнее время увеличилось количество “информационных медиавбросов недостоверной информации” против нее и  попросили критически относиться к заявлениям о нарушении ею законодательных норм или срывов сроков строительства. Также в компании заверили — никакой пирамиды нет, и строят они все по графику.

Собственно, застройщики отчасти стали заложниками ситуации, которую сами же и создали. Годами земля в Киеве выделялась с нарушениями, а чиновники закрывали глаза на проблемы с документами и проектами. Так что сейчас при желании можно найти недочеты в работе едва ли не любого киевского застройщика.

“Если раньше бытовало мнение, что с рынка уберут мелкие компании, то, как мы видим, “уходят” в первую очередь крупных. Еще в 2018 году в топе были “Укрбуд” и “Аркада”, и где они сейчас”, — говорит Луханина.

Когда на первичке лопнет “пузырь”

“Аркада” входит в топовый список киевских застройщиков. В 2018 году, пока не начались проблемы по строительным площадкам, компания стала одним из лидеров по вводу в эксплуатацию жилья, сдав более 100 тысяч квадратных метров. На данный момент на стадии строительства несколько десятков домов.

“Новостройки “Аркады” охотно покупали. Во-первых, там были невысокие цены. По прайсу — порядка 24 тысяч гривен за квадрат, но на практике отдавали и по 16 тысяч. Это намного ниже, чем средняя цена по Киеву — 1150 долларов за квадрат”, — пояснил эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов.

Плюс — можно было взять выгодный кредит в банке “Аркада”. Как указано на официальном сайте финучреждения, ипотеку могли получить клиенты, заключившие договор с Фондом финансирования строительства и внесшие 20% от стоимости квартиры. Кредит — до 30 лет под 4,75% годовых по ЖК “Эврика” и “Патриотика” до 1 июля этого года и под 16% — с 1 января 2021 года. Банк анонсировал также возможность отсрочки погашения, минимальные требования к заемщику, в том числе к его финансовым возможностям. 

Получить такие условия по другим новостройкам в Киеве крайне сложно. Поэтому недостатка в желающих купить квартиры у “Аркады” не было. В том числе удалось продать более 500 квартир даже в замороженной “Патриотике на озерах”.

Поэтому некоторые эксперты предположили, что эффект от падения строительной пирамиды “Аркады” будет не менее громким, чем после “Укрбуда”. Тогда, напомним, пострадали буквально все застройщики. Люди попросту боялись покупать жилье в новостройках, и, чтобы расшевелить рынок, компаниям пришлось объявлять различные скидки и акции.

“Уход в течение года двух крупных застройщиков — “Укрбуда” и “Аркады” — очень плохой знак для рынка. 

Это может вселить в покупателей панику и срикошетить по другим застройщикам. Ведь если люди станут выжидать, пока достроят еще пару этажей и не понесут деньги на этапе котлована, может оказаться, что и строить будет не за что. А такая ситуация вполне возможна, так как под обломками этих двух пирамид уже пострадало в общей сложности около 45 тысяч покупателей”, — говорит директор компании “Еврорейтинг” (исследования рынка недвижимости) Григорий Перерва.

Как считает руководитель агентства недвижимости Best&Seller Ирина Луханина, в этот раз скандал кажется менее резонансным, так как был в общем-то ожидаемым.

“Разговоры о падении “Аркады” муссируются уже как минимум год. Были многочисленные пикеты покупателей квартир. Те, кто хотел, уже вышел из этих проектов, хотя переуступка прав по домам “Аркады” была непростой — бюрократическая волокита могла заткнуться на 3-4 месяца, а у некоторых покупателей занимала и до полугода. Потому сейчас массовая паника на рынке вряд ли будет. Хотя, конечно, усилятся упаднические настроения. 15-25% потенциальных  покупателей первички может передумать и вернуться на так называемую вторичную первичку (относительно новые дома, но уже введенные в эксплуатацию). А некоторые будут искать варианты в старых домах. Все зависит от бюджета”, — говорит Луханина.

По ее словам, изменения потребительских настроений может повлиять и на цены. С 1 сентября многие застройщики анонсировали повышение цен на 5-10%. Формально оно, может, и будет, но не исключены скидки под конкретных покупателей.

В то же время, если покупатели вернутся на вторичку, ожидаемого снижения цен в старых домах может и не произойти. “На фоне укрепления гривны и кризиса прогнозировался обвал цен на вторичке. Но теперь, думаю, его не будет, а возможен и рост цен до 10%”, — говорит Луханина.

Но, по ее словам, покупатели жилья эконом-класса, у которых есть всего 25-30 тысяч долларов, будут и дальше смотреть на первичку, так как найти приличную квартиру на вторичном рынке за такие деньги сложно. “Возможно, будут искать в пригороде, а возможно — и дальше станут охотиться за дешевыми предложениями от застройщиков. Пока менталитет у таких покупателей не меняется — все надеются, что авось пронесет”, — отмечает Луханина.

Впрочем, если потрясения на киевской первичке не закончатся и будут новые ЧП, рынок может накрыть масштабный кризис. И тогда все ужасы “мыльного пузыря” — застывшие стройки, десятки тысяч обманутых покупателей и никому не нужные даже за копейки квартиры в новостройках — которые эксперты предрекали еще несколько лет назад, могут статья явью.

Людмила КСЕНЗ