Війна рейдерству не перешкода: ще одна загроза вашій нерухомості

Офіс протидії рейдерству в Україні за останні сім років розглянув понад 12,7 тис. справ. Кількість звернень зростала щороку, сягнувши піку 2021-го, коли було розглянуто 3187 скарг. І навіть воєнний стан не вплинув на апетити правопорушників. Тільки за травень ухвалено рішення за результатами розгляду 188 скарг у сфері державної реєстрації.

Перерозподіл власності

Більшість справ стосувалися корпоративних прав, а також рейдерства, пов’язаного із земельними ділянками. Голова Ради Федерації роботодавців України Дмитро Олійник стверджує, що жодного тижня не минає без повідомлень про рейдерські напади.

У ФРУ, куди часто скаржаться потерпілі, це називають не окремими випадками, а системою. Там вважають, що група зацікавлених осіб, які отримали державні повноваження в різних гілках влади, працюють як єдиний механізм, прагнучи перерозподілити власність.

Так, бізнес масово кошмарять фальсифікованими карними справами. З огляду на ступінь свавілля та скоординованість дій у ФРУ припускають, що рейдери мають політичне прикриття на найвищому рівні. Самі ж захоплення здійснюються силами працівників Нацполіції, прокуратури та корумпованих суддів. Тобто держслужбовці працюють на приватний інтерес.

Останнім часом найбільш кричущим випадком стало захоплення ТОВ “Красногірське” на Черкащині. Йдеться про силове захоплення за допомогою “тітушок” — такого за час воєнного стану ще не траплялося. Зрештою ці незаконні реєстраційні дії скасувало Міністерство юстиції, але так буває не завжди.

Прикладів, коли власник потерпає й від агентів Росії, й від злодійкуватих земляків, які незаконно набивають собі кишені, не бракує. Тож як для юридичних, так і для фізичних осіб украй важливою є швидка реакція на протиправні дії та можливість захистити свої активи.

Саме задля цього кілька обʼєднань підприємців вирішили протистояти здирникам, згуртувавшись на платформі під назвою “Свавіллю стоп!” Вони збиратимуть інформацію про ініціаторів і виконавців рейдерських атак, аби внести їх до публічного реєстру та змусити владу притягти всіх винних до відповідальності.

Оскільки рейдерство давно стало проблемою національної безпеки, до нього врешті починають застосовувати системний підхід. Так, на час воєнного стану для підвищення безпеки відомостей щодо прав громадян на нерухомість і прав бізнесу було запроваджено додаткові обмеження доступу державних реєстраторів до відповідних реєстрів.

Зокрема не отримують доступ до відповідних реєстрів ті державні реєстратори, щодо яких раніше в Єдиному державному реєстрі/Державному реєстрі прав проводили спеціальну перевірку, за результатами якої вони не вважаються такими, що пройшли перевірку.

Однак несподівано виникла ще одна загроза з огляду на зміни законодавства. Офіс протидії рейдерству та Мін’юст втратять повноваження скасовувати незаконні рішення про реєстрацію нерухомості, ухвалені рейдерами у співпраці з недоброчесними нотаріусами та “чорними” реєстраторами. Ряд фахівців вважають, що це може створити значні ризики для активів.

Ідеться про ухвалення 3 травня 2023 року Верховною Радою загалом проєкту Закону України про внесення змін до деяких законів України щодо забезпечення непорушності майнових прав (реєстр. №9156-д). Документ було розроблено з метою приведення нормативного регулювання положень профільного законодавства у відповідність до положень Конституції та рішень Конституційного суду.

КС у листопаді минулого року звернув увагу на наявність правових колізій, визнавши неконституційною законодавчу норму, що надає повноваження Міністерству юстиції скасовувати незаконні рішення про державну реєстрацію. На те, щоб Верховна Рада привела цю норму у відповідність до Конституції, відвели шість місяців (до 16 травня 2023 року).

Проте опозиція заблокувала закон. Якщо він зрештою не набере чинності, адміністративний порядок оскарження через колегію Мін’юсту буде втрачено. Тобто остання не матиме змоги скасовувати рішення державних реєстраторів за результатами розгляду скарг у сфері реєстрації прав.

Однак не все так безнадійно, якщо закон набере чинності. У прикінцевих і перехідних положеннях законопроєкту №9156-д є норми, згідно з якими повноваження Мін’юсту щодо визнання ухваленими з порушенням закону та анулювання рішень державного реєстратора поширюватимуться також на рішення, ухвалені до набрання чинності цим законом.

Іншими словами, і фізособи, й бізнес після розблокування закону та набрання ним чинності зможуть звертатися до Антирейдерської колегії зі скаргами щодо незаконних реєстраційних рішень, ухвалених до набрання чинності законом №9156-д.

Ось як бачить ситуацію керівник Офісу протидії рейдерству Віктор Дубовик. За його словами, хоча повноваження Офісу та Мін’юсту буде урізано (йдеться про неможливість скасовувати незаконні рішення у сфері державної реєстрації прав на нерухомість), це не позбавляє Мін’юст і територіальні органи повноважень розглядати скарги, а громадян і бізнес — права такі скарги подавати.

Тобто зміни торкнуться лише оскарження рішень державного реєстратора щодо прав на нерухоме майно, а повноваження щодо розгляду скарг у сфері бізнесу зберігаються в повному обсязі, як і повноваження стосовно застосування санкцій до державних реєстраторів за результатами розгляду скарг.

Щоправда, з огляду на законодавчі зміни власникам нерухомості, аби уникнути проблем, фахівці радять періодично моніторити стан відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. І якщо буде встановлено факт безпідставних змін у цих відомостях, то одним із варіантів захисту, як і раніше, буде оскарження їх у Мін’юсті.

А в разі звернення особи до суду для вирішення спору та недопущення будь-яких реєстраційних дій щодо нерухомого майна треба бути дуже уважними. Адже трапляються випадки, коли судове рішення про заборону вчинення реєстраційних дій ухвалено, але не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Слід також зважати на те, що накладення арешту не є тотожним забороні державної реєстрації. Трапляються випадки, коли суд скасовує лише арешт, але не заборону проведення реєстраційних дій. Словом, вчасне та коректне внесення відомостей про наявні заборони та їх припинення до Державного реєстру прав допоможе уникнути негативних наслідків у процесах захисту майнових прав на нерухомість.

Адже саме в цій сфері найбільше скарг, які надходять до Офісу (65—70%). Решта припадає на реєстрацію бізнесу. За кількістю реєстраційних дій, які вчиняються в межах країни, пропорції подібні: 65—70% реєстраційних дій стосуються безпосередньо реєстрів речових прав на нерухоме майно, а 30% — реєстрів юридичних осіб.

Статистика в конкретних цифрах виглядає так: середня кількість скарг, які до війни надходили впродовж місяця, становила десь 200—250 у сфері реєстрації нерухомого майна й 50—100 — у сфері бізнесу. В умовах повномасштабної війни з початку літа минулого року поступово зростала й кількість вчинених реєстраційних дій, і скарг на них.

У травні цього року вже було близько 120—130 скарг на місяць у сфері реєстрації нерухомого майна і 30—40 — щодо реєстрації бізнесу. З погляду середнього навантаження на одного фахівця в сфері реєстрації нерухомості, це близько 20 скарг, а в сфері державної реєстрації бізнесу — п’яти скарг. Однак останнім не доводиться розслаблятися, адже державна реєстрація бізнесу є набагато складнішою, ніж реєстрація нерухомості.

Насамкінець варто зазначити, що нині розглядають переважно скарги, що стосуються безпосередньо тих реєстраційних дій, які вчинялися в дуже короткий проміжок часу. Тобто до уваги беруть звернення щодо подій, із часу яких минуло не більше року.

Абсолютним лідером є скарги у сфері орендних відносин щодо земельних ділянок. Тут навіть війна нічого не змінила: вони становлять близько третини всіх звернень. А ось скарг щодо іпотечних правовідносин майже немає. Річ у тім, що на час воєнного стану впроваджено мораторій щодо позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки в забезпечення споживчого кредиту громадян.

Тетяна КИРИЛЕНКО