Від спрощення до неконтрольованої забудови один крок

Проєкт ЗУ “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України для залучення інвестицій з метою швидкої відбудови України” (№9627 від 21.08.2023) покликаний спростити процедуру зміни цільового призначення земельних ділянок. На переконання законотворців, це сприятиме ефективному відновленню промисловості нашої держави та залученню іноземних інвестицій на відбудову країни. Але спрощення — це завжди ризик того, що контроль над процесами взагалі буде втрачено, особливо за наявності правових колізій і відсутності дієвих обмежень.

Що змінює законопроєкт

Пропоновані зміни є логічним продовженням ЗУ №2247-IX, який спростив процедуру надання та зміни цільового призначення земельних ділянок для розміщення підприємств, що евакуюються із зони бойових дій, об’єктів для тимчасового перебування внутрішньо переміщених осіб, сталого функціонування газотранспортної та газорозподільної систем, водопостачання, теплогенерації тощо.

Так, законопроєкт №9627 передбачає внесення змін до Земельного кодексу України (ЗКУ), які спрощують порядок встановлення та зміни цільового призначення земельних ділянок на територіях за межами населених пунктів для розміщення будівель сільськогосподарського призначення, лісівництва та рибного господарства, комплексних промислових споруд, промислових будівель і складів, трубопроводів, комунікацій і ліній електропередачі, у разі, якщо стосовно таких територій відсутня затверджена містобудівна документація на місцевому рівні.

При цьому законодавчі зміни не стосуватимуться:

• використання земель, віднесених до категорій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, земель історико-культурного призначення, земель водного фонду, рекреаційного, лісогосподарського призначення;

• розміщення підприємств і споруд підприємств зі збагачення та перероблення ядерних матеріалів;

• розміщення споруд і печей для спалювання відходів, а також атомних електростанцій;

• розміщення магістральних нафтопроводів і магістральних газопроводів.

Крім того, для досягнення цілей законопроєкту №9627 запропоновано внести такі зміни до Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”:

• можливість внесення відомостей містобудівного кадастру до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ) на період до створення такого кадастру;

• створення витягів із містобудівної документації з використанням ЄДЕССБ.

Відповідно до положень законопроєкту зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється:

• за рішенням власника земельної ділянки шляхом подання ним заяви про внесення відомостей про змінене цільове призначення земельної ділянки до Державного земельного кадастру;

• без дотримання вимог абзацу першого частини третьої, абзацу другого частини п'ятої статті 20 Земельного кодексу України;

• без розроблення документації із землеустрою;

• на підставі мотивованого висновку органу містобудування та архітектури про дотримання обмежень у використанні земель.

Варто звернути увагу на той факт, що спрощена процедура діятиме протягом дії правового режиму воєнного стану та п’яти років з дня його припинення або скасування в Україні або у відповідній окремій місцевості.

Необхідно зазначити, що документ, який буде підставою для зміни цільового призначення землі, буде також особливим видом містобудівних умов та обмежень, що дасть можливість починати проєктування об'єкта будівництва.

Отже, реалізація положень законопроєкту №9627 також нерозривно пов'язана із законом №2254-IX, який вирішує низку містобудівних питань, що виникли внаслідок військового вторгнення РФ в Україну.

Які ризики несе законопроєкт

Основним, але не єдиним недоліком законопроєкту є невідповідність його положень нормам чинного Земельного кодексу. Наприклад, законопроєкт не враховує приписів статті 23 ЗКУ, у якій визначається пріоритетність земель сільськогосподарського призначення порівняно з іншими категоріями земель.

Так, відповідно до частини першої цієї статті землі, придатні для потреб сільського господарства (крім самозаліснених земель), мають надаватися насамперед для таких цілей:

• ведення сільського господарства;

• ведення лісового господарства;

• створення територій та об’єктів природно-заповідного фонду.

Також колізія у законопроєкті №9627 виникає і з частиною третьою статті 23 ЗКУ, яка передбачає необхідність надавати інші категорії земель, відмінних від земель сільськогосподарського призначення, для будівництва промислових підприємств, об'єктів житлово-комунального господарства, залізниць і автомобільних шляхів, ліній електропередачі та електронних комунікаційних мереж, магістральних трубопроводів тощо. З огляду на вищевикладене можна зробити висновок, що неврахування відповідних норм земельного законодавства може призвести до втрати пріоритетних земель сільськогосподарського призначення, які є критично важливими для держави в умовах ведення війни.

Окремої уваги у дослідженні цього питання вартий висновок Головного науково-експертного управління Апарату ВР України щодо цього законопроєкту, яким констатовано, що у проєкті не визначені будь-які обмеження щодо розміру земельних ділянок, віднесених до категорій земель, щодо яких допускається зміна їхнього цільового призначення.

Крім того, у висновку ГНЕУ вказано, що у пояснювальній записці до законопроєкту не наведено орієнтовних прогнозів обсягу земель, які планується залучити під будівництво в цілях реалізації цього проєкту, з урахуванням уже існуючих потреб фізичних та юридичних осіб. А це не дає змоги здійснити об’єктивний аналіз наслідків прийняття проєкту закону для забезпечення, зокрема, продовольчої безпеки.

На практиці, як зазначає ГНЕУ, реалізація запропонованих у законопроєкті новел щодо спрощення зміни цільового призначення земельних ділянок може спричинити їхню неконтрольовану забудову:

• будівлями промисловими та складами;

• будівлями сільськогосподарського призначення, лісівництва та рибного господарства; трубопроводами, комунікаціями та лініями електропередачі (крім магістральних нафтопроводів і магістральних газопроводів);

• комплексними промисловими спорудами (крім підприємств і споруд підприємств зі збагачення та перероблення ядерних матеріалів; споруд і печей для спалювання відходів; електростанцій атомних).

Особливого значення ці ризики набувають на територіях навколо великих міст, ситуація із забудовою яких і так є критичною на сьогодні.

Також запровадження такого підходу збільшує корупційні ризики у цій сфері, оскільки у проєкті не визначено чітких і однозначних критеріїв, на підставі яких цільове призначення земельних ділянок може бути змінено з однієї категорії на іншу.

Отже, враховуючи все викладене вище, зазначений законопроєкт може сприяти реалізації інвестиційних проєктів, необхідних для швидкого відновлення промисловості нашої держави, але тільки за умови його доопрацювання та усунення численних недоліків. В іншому разі він лише погіршуватиме тут бізнес-клімат, що, радше, відлякуватиме звиклих до якісних регуляцій інвесторів. 

Ярослава БОРКА, юрист ЮК “ВОЛХВ”