Украинский чернозем пройдет переоценку

На аграрном рынке меняются правила игры в самой основной их части — в земельных отношениях.

Как стало известно БизнесЦензор, Госслужба по вопросам геодезии картографии и кадастра (Госгеокадастр — бывшее Госземагенство) планирует провести переоценку сельхозземель во всех областях Украины путем применения новой методики расчета нормативной денежной оценки земли. Решение о новой методике Госгеокадастр готовит для рассмотрения правительством.

Этот показатель является базой для расчета всех земельных платежей — налога, арендной платы, госпошлин. Ежегодно он индексируется на коэфициент инфляции.

От стоимости земли зависит размер арендной платы, которую крупные агрохолдинги платят владельцам земельных паев. Преимущественно ими являются сельские жители, которые получили земельные наделы в собственность в результате “распаевки” земли в 90-х годах.

В соответствии с постановлением Верховного суда от декабря 2014 года, годовой размер арендной платы за землю в любом случае не может быть меньше трех процентов от нормативной денежной оценки земли.

Сейчас в среднем по стране один гектар сельхозземли оценен в 30,927 тысяч гривень. В результате применения новой методики эта цифра снизится до 27,520 тысяч гривень за гектар. В разрезе областей изменения будут еще более заметными — до 30% как в сторону уменьшения, так и увеличения нормативной оценки.

Необходимость пересмотра методики расчета в Госгеокадастре объясняют тем, что нормативная денежная оценка земли была внедрена еще в середине 90-х. А сама формула расчета базируется на экономических показателях отрасли растениеводства еще более раннего периода — 1986-1989 годов.

В результате изменения климата, появления или исчезновения инфраструктурных объектов, к примеру, ирригационных систем, развития технологий агропроизводства показатели более чем 20-тилетней давности утратили актуальность и искажают реальную картину.

Наиболее переоцененными разработчики считают земли в степных регионах Херсонщины, в нормативной денежной оценки которых до сих пор учтены системы орошения советских времен, которые уже не действуют, но продолжают толкать оценку сельхозземель вверх.

В основе новой методики оценки будут заложены актуальные данные агропроизводства начиная с 2010 года.

Соотношение цен на землю по действующей и новой методикам

Наиболее радикальное повышение нормативной денежной оценки, а значит и всех земельных платежей в результате внедрения новой Методики произойдет в Одесской области. Рост составит 11%, с 28,1 тысяч грн/га — до 31,2 тысяч грн/га.

В этом регионе арендуют земли “Агроцентр-Украина”, компания “Агрейн” зарегистрированная на кипрскую Radosar Trading и входящая в сербскую “MK Group” компания “Агро-Инвест”.

Наибольше снижение произойдет на Херсонщине и в Ровенской области- здесь нормативная денежная оценка земли уменьшится почти на треть — с 34,7 тысяч грн до 24,4 тысяч грн и с 31,4 тысяч грн до 22,0 тысяч грн за гектар соответственно.

В Херсонской области расположена часть земельного банка холдингов Ukrlandfarming Олега Бахматюка, МХП Юрия Косюка и “Фридом-Фарм бекон”. В Ровненской области работают тот же Ukrlandfarming, холдинги “Мрия” семьи Гут, NCH, “Витагро” и “Фаворит-Агро”.

Представители бизнеса признают — если средняя по стране нормативная денежная оценка в 30,9 тыс гривен за гектар или $1200 /га близка к объективной, то на уровне регионов сформировались значитекльные перекосы.

“Получается, что средний показатель по Украине в реальную ситуацию попадает. Но если посмотреть по сбору сейчас и в 1995 году, очевидно, что ситуация в разных регионах очень изменилась, и в некоторых областях оценка однозначно не соответствует действительности”, — говорит Тарас Высоцкий, генеральный директор Ассоциации “Украинский клуб аграрного бизнеса”.

Игорь Петрашко, заместитель гендиректора Ukrlandfarming отмечает, что в условиях отсутвия рынка земли нормативная денежная оценка носит исключитлельно справочный характер.

“Нормативная оценка используется в большинстве для номинального понимания, активно не влияет (на арендные отношения — БЦ)”, — говорит он.

Представитель агробизнеса уточняет, что фактические рентные платежи все равно в большинстве случаев выше определенного государством минимума.

“Но, если агрессивно повышать нормативную оценку, то это приведет к искажению рынка аренды, который на сегодня сбалансирвоан”, — говорит Петрашко.

“Мы как ассоциация видели этот новый подход. Он повышает нормативную оценку там, где зарабатывают больше”, — говорит Тарас Высоцкий.

Сейчас в украиснкой аграрной практике, по оценке Высоцкого, на земельные платежи в себестоимости продукции растениеводства приходится в зависимости от региона, от 10 до 15%.

Это сопоставимо с международной практикой, где удельный вес земельных плажей составляет 10-12%. Петрашко также подтверждает, что рентные платежит — не самые принципиальные в структуре расходов.

“Горюче-смазочные материалы, расходы на технику, заработная плата”, — перечисляет он ключевые статьи затрат.

При этом представители бизнеса утверждают, что в Украине, в отличие от зарубежных старан, фактически отсутвует субсидирвоание аграрного сектора со стороны государства, и любое увеличение финансовой нагрузки может оказаться критичным.

В Евросоюзе, где очень агрессивное субсидирование аграрного сектора, сама по себе арендная плата не играет такой роли.

“У нас же прямое субсидирование отсутствует. Поэтому принципиальны любые платежи. Особенно сейчас, когда установились беспрецедентно низкие цены на зерновые — самые низкие за последние 8 лет”, — говорит Петрашко.

Виталий КРАВЧЕНКО, Максим МОРДОВЦЕВ