У підвішеному стані: що відбувається з ринком нерухомості Києва

Ще на початку 2019 року майже всі гравці оптимістично оцінювали перспективи столичного ринку нерухомості.

Передбачалося, що кількість угод з купівлі житла зросте мінімум на 30%, а нерухомість подорожчає на 15%.

Ніхто з експертів не очікував, що зміна влади сильно вплине на ринок нерухомості, який на початок року виглядав монолітним. Однак дві виборчі компанії 2019 року майже повністю змінили ландшафт будівельного ринку столиці.

ЕП дізнавалася, що відбувається на ринку нерухомості і чи варто боятися його обвалу через негаразди в одного з найбільших гравців останніх років — корпорації “Укрбуд”.

Чи зросла ціна на житло

У першому півріччі 2019 року нерухомість у Києві подорожчала на 4%. Якщо у 2018 році квадратний метр коштував в середньому 904 дол, то у 2019 році — 941 дол.

Подорожчали усі класи помешкань: житло економ-класу — на 13% до 778 дол за кв м, комфорт-класу — на 10% до 1 178 дол за кв м, бізнес-класу — майже на 16% до 1 851 дол за кв м. Такими є дані консалтингової компанії UTG.

Як стверджує головний експерт інформаційно-аналітичного порталу 3m2 Вікторія Берещак, на зростання цін вплинуло збільшення собівартості будівництва на 7-8%, а також зміна уваги покупців.

Вони почали переходити з доступного масового житла, яке будували лідери ринку, на проєкти значно кращої якості молодших компаній, у яких ціна квадратного метра вища на 5-10%.

Хоча статистика за останні п'ять років свідчить, що ціни на житло усіх трьох класів були відносно стабільними.

Коливання рідко перевищували 10-12%. Винятком став 2016 рік, коли ціни на нерухомість економ-класу впали майже на 18% порівняно з 2014 роком.

Саме на 2016-2017 роки припадає і найбільший бум будівництва житла економ-класу. Лише у 2017 році почався продаж житла в 59 нових житлових комплексах, ще 45 житлових комплексів почали продажі в нових чергах.

Результатом стали рекордні 1,7 млн кв м житла, які були введені в експлуатацію.

За словами комерційного директора “Інтергал-буд” Анни Лаєвської, найбільшим попитом користувалося житло економ-класу і комфорт-класу. На них припадало близько 70% від загальної кількості угод.

Протягом 2016-2017 року трендом були малогабаритні квартири. Зниження бюджету угод і постійне зростання комунальних платежів змушували покупців обирати саме такий формат житла.

У 2018 році намітилася інша тенденція: ціна перестала бути вирішальним чинником при виборі житла, наголошують експерти. На їхню думку, на це вплинуло певне пожвавлення в споживчих настроях і зростання економіки.

За даними Міністерства юстиції, у 2018 році в Києві було укладено понад 35 тис договорів купівлі-продажу житла. Це майже на 13% більше, ніж у 2017 році.

Таку активність українців на ринку нерухомості можна пояснити не лише поступовим економічним зростанням, а й тим, що для багатьох купівля нерухомості і досі є найбільш надійним способом збереження інвестицій.

“Недовіра українців до банківської системи, відсутність доступних інвестиційних можливостей для широких верств населення зробили вкладення в нерухомість одним з небагатьох фінансових інструментів збереження накопичень”, — наголошує аналітик компанії UTG Костянтин Олійник.

Битва форматів

Зараз покупці звертають увагу на якість житлового комплексу та інфраструктуру. Наявність зелених насаджень та озер поруч з майбутнім житлом впливає на поведінку лідерів ринку нерухомості.

Керівник проєкту Rusaniv Residence Олександр Ізаров каже, що за останні 1,5 місяця скорочення продажів спостерігалося в основному в проєктах точкової забудови. У решті проєктів, переважно комплексної забудови комфорт-класу та бізнес-класу, кількість проданих квартир, зросла на 10-15%.

“Ринок розподілений за ознакою якості (сучасності) житлового комплексу. Це найголовніша тенденція року”, — стверджує він.

З ним погоджується керівник проєктів групи компаній Perfect Group Олексій Коваль. Він каже, що зараз на ринку виграють проєкти з інфраструктурним комплексом, енергоощадними технологіями, функціональними плануваннями.

Берещак додає, що на ринку триває битва форматів, які визначатимуть комфортне середовище існування та екосистему.

За її даними, з 55 нових проєктів, що з'явилися на ринку у 2019 році, понад 30% становлять проєкти в сегменті багатофункціональних житлових комплексів (Intergal City, Rusaniv Residence, UNIT.Home).

У таких ЖК разом з житлом розвивають комерційну, офісну та соціально-побутову складові.

Завдяки гнучкості вперед вирвалися молоді девелопери, які раніше навіть не входили до першої десятки. Вони стежать за останніми трендами, дослухаються до бажань покупця, експериментують і створюють нові формати.

“Комплекс повинен бути багатофункціональним і мати парк, сквер або набережну, можна по сусідству. Тоді це виведе в плюс район, а забудовник отримає фінансовий зиск”, — зазначає Берещак.

Крім того, молоді девелопери ведуть проект від початку до кінця і не розпорошуються на численні ЖК.

Завдяки цьому суттєво наростили свої позиції компанії Perfect Group, bUd development. Посилення впливу молодих гравців у 2020 році, на думку експертів, буде тільки зростати.

За даними видання “Новое время”, у вересні 2019 року п'ятірка провідних компаній виглядала так: Stolitsa Group, “Інтергал-буд”, “ДБК-житлоінвестбуд”, “Київміськбуд”, KAN Development.

Лідер попереднього рейтингу — корпорація “Укрбуд” — опинився лише на дев'ятому місці, втративши вісім позицій. За рік компанія здала десять будинків з 1 626 квартирами, Stolitsa Group за той же період — 20 будинків з 4 144 квартирами.

Як працюють великі гравці на столичному ринку

Компанія	Які ЖК будує	Кількість квартир	Мінімальна вартість 1-кімнатної квартири
Stolitsa Group	“Варшавський мікрорайон”, “Ліпінка”, Seven, “Галактика”, “Квартет”	4 144	1,04 млн грн
“Інтергал-буд”	“Яскравий”, “Малахіт”, “Традиція”, “Паркові озера”, “Деміївка”, “Озерний гай”	3 174	677 тис грн
“ДБК-житлоінвестбуд”	The Lakes, “Акцент”, “Ярославичі-2”	3 100	724 тис грн
“Київміськбуд”	“Каховська”, “Новомостицько-Замковецький”, “Обухівська 135а”, “Івана Павла ІІ, 11”, ЖК на вул. Горлівська, 215а, 215б, 215в, ЖК “Лейпцизька”	2 944	1,22 млн грн

Джерело: “Новое время”

Виборчі гойдалки

Всупереч очікуванням експертів, значний вплив на ринок нерухомості мали президентські, а потім і парламентські вибори. Цей марафон, що тягнувся з березня до кінця липня 2019 року, значно вплинув на ринок нерухомості столиці.

За даними експертів, напередодні виборів кількість продажів скорочується на 25-30%, а потім повільно зростає.

Берещак каже, що 2019 рік доволі нетиповий для ринку нерухомості. Два етапи виборів сповільнили темпи введення житла в експлуатацію, деякі лідери ринку навіть заморожували свої об’єкти на цей період, а потім поновлювали будівництво.

На її думку, є кілька причин уповільнення показників введення житла в експлуатацію.

По-перше — зміна політичних еліт. Домовленості, які діяли у цих забудовників із старою владою, ймовірно, втратили вагу. Виникали питання стосовно договорів оренди та дозволів.

По-друге — фінансові труднощі галузі. Ймовірно, це основна причина для 70% зупиненого будівництва. Цьому є кілька пояснень: від нестачі оборотних коштів у девелоперів до суттєвого зниження активності покупців. Далеко не всі наважувалися підписувати договори і нести гроші у відділи продажів до середини серпня.

Через це чимало ЖК в останній фазі зведення відкладали їх відкриття на три-п'ять місяців. Це стосувалося і мастодонта ринку — компанії “Укрбуд”.

Наразі покупці квартир у коментарях під постами керівництва “Укрбуду” в соціальних мережах і на форумах скаржаться на зупинку будівництва ЖК “Урбан парк”, “Арт хаус”, “Твін хаус”, “Академ парк”.

Ефект “Укрбуду”

Кілька тижнів тому стало відомо, що колишній народний депутат з БПП Максим Микитась, яким цікавляться правоохоронці, вийшов з компанії “Укрбуд”.

Підприємство поспішило відмежуватися від свого колишнього очільника ще до вручення йому перших підозр.

“Він більше не є власником компанії “Укрбуд девелопмент”, яка веде всі об'єкти житлового будівництва в Києві, і не керує жодними іншими активами “Укрбуду”, — заявив директор корпорації Олег Майборода.

За його словами, у портфелі “Укрбуду” 24 ЖК, що включають 47 будинків. З них п'ять планують здати до кінця 2019 року, ще п'ять — у 2020 році.

Микитась заявив, що “Укрбуд девелопмент” продано, а через кілька днів після цього колишнього директора затримало Національне антикорупційне бюро. Спеціалізована антикорупційна прокуратура вимагала для Микитася заставу 300 млн грн, але суд відпустив його під заставу 5,5 млн грн.

Микитася звинувачують у шахрайстві з нерухомістю Національної гвардії. За даними НАБУ, забудовник завдав державі збитків на 82 млн грн. Насправді, це лише один з епізодів.

За даними Youcontol, новими власниками “Укрбуд девелопмент” стали бізнесмен Євген Дікін і фермер Василь Польовий. Кожен володіє часткою 50%. До цього моменту вони не цікавилися столичним ринком нерухомості і про них мало що відомо.

За однією з версій, у такий спосіб відбувається перехід компанії у сферу впливу генерального директора фірми SAGA Development Андрія Вавриша — друга і партнера голови Офісу президента Андрія Богдана. Вавриш цю інформацію уже спростовував.

За іншою версією, Микитась залишив “Укрбуд” лише номінально. Мовляв, негативний інформаційний фон навколо його прізвища може негативно вплинути на настрої інвесторів.

Проте досі ніхто не розповів, що відбувається з корпорацією. На питання ЕП в “Укрбуді” не відповідають уже близько місяця.

На думку експертів, ситуація навколо однієї з найбільших компаній Києва, частка якої на ринку перевищує 30%, може зачепити й решту учасників сектору.

“Незабаром ситуація вгамується. Ринок вийде із штучного передкризового стану і набуде ознак стабільності. Звісно, імідж “Укрбуду” зазнає втрат. Компанія лишиться на ринку, але вже не буде лідером”, — упевнений Коваль.

На його думку, зараз найважливіше, аби нові керівники “Укрбуду” змогли озвучити свої подальші плани. Така інформація може суттєво знизити напругу на ринку.

Ситуація з “Укрбудом” може відкинути ринок на рік-два назад через непрозорість компанії і небажання розповідати про справжній стан справ.

“Якщо є затримки, про них треба говорити з інвесторами. Це важливо, щоб інші інвестори не хвилювалися і не чекали на друге пришестя “Еліти-центру”. Покупці тепер сумніваються щодо такої категорії як “системний гравець — надійний гравець” і самостійно вивчають бекграунд девелопера”, — наголошує Берещак.

За різними оцінками, у Києві в підвішеному стані перебуває понад 500 довгобудів, з них мінімум 70% — житло.

Зараз у Києві близько 90 об'єктів, які забудовники повинні були ввести в експлуатацію у 2019 році. Однак буде зданий лише кожен третій об'єкт, решта — через шість місяців і більше.

Що робити інвесторам “Укрбуду”

По-перше — знайти хорошого юриста, вивчити з ним свій договір, обговорити можливі сценарії.

По-друге — навідуватися на об'єкт і дивитися, що там відбувається. Візуально можна оцінити: стоїть будівництво чи ні.

По-третє — зайти у відділ продажу і говорити зрозумілими категоріями: на якій стадії будівництво, коли планується здача, хто несе юридичну відповідальність за об'єкт, чи існує компанія, з якою підписані документи.

“Необхідно перевірити прозорість передавання спадку Микитася в нові руки і переконатися, що ви від того матеріально не постраждаєте, якщо не брати до уваги затримки з будівництвом. Усе це слід робити з юридичним супроводом”, — наголошує Берещак.

Як не втрапити в халепу з новобудовами

Користуйтеся онлайн-інструментами.

Єдиний держреєстр юридичних і фізичних осіб-підприємців — тут можна знайти інформацію про забудовника за кодом чи назвою компанії, перевірити бекграунд.

Сайт забудовника — там повинна бути уся дозвільна документація. Якщо її нема, варто з'ясувати у менеджера відділу продажів, чому. Перед цим краще пошукати самому.

У забудовника повинен бути один з таких документів на землю: акт про право власності чи договір оренди, договір про право постійного користування землею чи договір суперфіцію.

У відділі продажів також варто запитати про проектну документацію і договори про підключення до комунікацій (на кого оформлені).

Усі ці документи повинен надати інвестору чи покупцеві відділ продажів за першим запитом. Якщо їх нема, слід задуматися.

Земельну ділянку та її цільове призначення можна самостійно перевірити за допомогою публічної кадастрової карти.

На сайті ЖК повинні бути ліцензія генпідрядника, дозвіл на будівництво, дозвіл на початок будівельних робіт. Ці документи ще можна пошукати на сайті ДАБІ.

Варто також перевірити форуми новобудов. Там можна прочитати думки мешканців попередніх черг чи інших ЖК компанії, але потрібно зважувати кожен коментар: повідомлення можуть писати і недобросовісні конкуренти.

Потрібно також вивчити реєстр судових рішень. Статус будівництва, дозвільні документи та судові справи (якщо такі є) дозволяє перевірити сайт містобудівного кадастру Києва.

Сайт Асоціації допомоги постраждалим інвесторам надає інформацію про проблемні об'єкти.

Крім того, потрібно самому навідатися на об'єкт, поговорити з місцевими мешканцями, оцінити локацію, концепцію і темпи будівництва. Це дозволить не закопати гроші в неперевірений котлован.