Строительство жилья для переселенцев. Что мы проектируем и для кого?

От редакции: Нужно констатировать, что до сих пор все озвученные властью проекты будущего восстановления разрушенной Украины остаются на бумаге. Одна из ключевых причин — ожидаемое нежелание Запада вкладывать деньги в страну, которую обстреливают российские ракеты. Это обстоятельство требует от власти смелости и способности честно говорить со своим терпеливым народом. Впрочем, как и того, чтобы правительство спустилось с небес на землю и просто начало штопать дыры там, где это возможно. Окна, двери, крыши, стены... максимально помогая восстанавливать дома на деоккупированных и подконтрольных территориях, где люди могут жить и зимовать.

В то же время нужно признать, что именно сейчас, в момент пока еще нереализованных планов восстановления, закладываются законодательные, управленческие и финансовые механизмы этого процесса. И оставлять их без присмотра, учитывая наличие в стране чрезвычайно мощного строительного лобби, которое продолжает тянуть на себя одеяло, никоим образом нельзя. Поэтому мы публикуем этот текст, у автора которого есть предложения как на будущее, так и на сегодня.

Еще 15 июля на заседании президиума Конгресса местных и региональных властей заместитель главы офиса президента Украины (ОП) Кирилл Тимошенко презентовал Fast recovery plan с логотипом “Большое строительство”. Проект касается жилья для внутренне перемещенных лиц (ВПЛ). Он рассматривается как часть долгосрочного плана восстановления и трансформации нашего государства.

Кроме жилья, которое планируют выкупать у застройщиков, в семнадцати регионах Украины и Киеве за полгода планировали построить 36 тысяч квартир для ВПЛ, при потребности (по подсчетам ОП) 600 тысяч квартир. Квадратный метр жилья с оборудованием и мебелью, согласно планам власти, должен стоить около 24 тыс. грн. Всего на строительство квартир для временного размещения ВПЛ, которые потом будут переданы бюджетникам и военным, израсходуют около 43 млрд грн средств налогоплательщиков, украинских или зарубежных. На эти деньги за полгода должны были построить около 6% необходимого для ВПЛ жилья.

Прошло четыре месяца с момента презентации, каких-либо видимых сдвигов практически нет, но, так или иначе, это первая ласточка большого проекта восстановления страны, поэтому мы должны поставить власти ряд профессиональных вопросов.

Кто заказчик?

Презентует проект офис президента, но заказчиком указан Госмолодежстрой. Это не праздный вопрос, потому что заказчик имеет не только право презентовать проект, но и обязанности. А еще вместе с проектировщиками отвечает за качество проектов. Для этого он должен составить профессиональное задание на проектирование с указанием всех показателей и требований, которым должна отвечать документация, после разработки согласовать и утвердить его, а потом контролировать строительство на соответствие утвержденному проекту.

Кто проектирует?

Как следует из материалов презентации, на 15 июля 2022 года в девяти регионах Украины жилье проектировало киевское проектное бюро “Архиматика”. Принцип — один заказчик, один проектант, один проект для всей страны? В Закарпатской, Львовской, Одесской и других областях нет профессиональных архитекторов? В централизованном государстве заказчику удобно работать с ограниченным количеством исполнителей, но в демократической Украине, где проведена реформа местного самоуправления, громады лучше могут использовать ресурсы для размещения ВПЛ с учетом региональных особенностей.

Из областей, которые, по материалам ОП, сами разрабатывают проекты жилья, на сегодняшний день почти не поступает информация, кто и по которому заданию проектирует новые дома (то, что иногда появляется в Фейсбуке как региональные проекты, удивляет сомнительным качеством). Политика закрытости приводит к тому, что общество, в частности представители ВПЛ и профессиональное сообщество, не могут влиять на качество проектов.

Какое жилье нужно строить для ВПЛ?

Все строения для ВПЛ можно причислить к трем группам.

Первая — некапитальные сооружения для временного проживания. Контейнеры, палатки, пневматические сооружения и т.п. На такое жилье не распространяются нормы ГСН В.2.2-15:2019 “Жилые дома. Основные положения”.

Вторая — капитальные сооружения для временного проживания. Жилье, которое сдается в аренду, без права приватизации, принадлежит государству или местным громадам. Его проектируют в жилых домах ІІ категории (социальных) по ГСН В.2.2-15:2019. На наш взгляд, нужно скорректировать некоторые положения указанного ГСН, но сделать это официально и понятно для всех. Чтобы сделать невозможными ошибки, в задании на проектирование нужно четко написать, что проектируется: жилые дома социальной категории или семейные общежития.

Третья — капитальные сооружения для постоянного проживания, которые попадают в частную собственность жителей через определенные финансовые механизмы.

Вторая и третья группы домов могут быть как многоэтажные многоквартирные, так и малоэтажные одноквартирные.

Что сейчас проектируется?

Очевидно, что представленная программа направлена на реализацию только второй группы объектов в многоквартирном варианте. Рассматривая предложения, которые иногда появляются в Сети, можно решить, что столичные архитекторы проектируют жилье для хипстеров в пригороде Киева, где хорошо работают инженерные коммуникации и развита социальная инфраструктура. На первое место вышло желание максимально плотно застроить ограниченный участок жильем средней этажности и сделать дизайнерские фасады. Качество самих квартир вызывает вопросы. Захотят ли многодетные семьи жить в помещениях без солнечного света, с длинными транзитными коридорами, выгуливать детей в тюремных двориках, не отвечающих нормам противопожарной безопасности?

Это касается не только ВПЛ, но и военных, и бюджетников, которые заселятся в эти квартиры позже, как отмечено в программе. Может, у них нужно спросить, представляя проекты, какое жилье им нужно на краткосрочную и долгосрочную перспективу? Мы помним, что дома с социальным жильем, построенные в ряде стран в шестидесятые годы по проектам, которые не учитывали некоторые аспекты жизни людей, стали фактическими гетто для жителей, и власть этих стран пошла на их демонтаж. У нас нет права на эксперименты над людьми, чье положение крайне затруднительно, мы обязаны показать сотням тысяч вынужденных беженцев, находящихся за рубежом, что их будет ждать жилье не хуже, чем в местах их нынешнего проживания.

Один известный в Киеве руководитель проектной фирмы отвечал оппонентам, критиковавшим его продукцию: “…пусть и за это скажут спасибо, у них и такого нет…”. Если руководствоваться такой логикой, то можно повторить эксперимент со строительством “хрущевок”, которые решили насущные проблемы крыши над головой для тысяч семей, но сформировали депрессивные жилые районы, которые урбанисты предлагают массово сносить.

Вопрос к заказчикам

Почему не рассматривается строительство жилых домов, которые входят в третью группу? На мой взгляд, перспективным является развитие проектов усадебного и сблокированного малоэтажного жилья, с предоставлением земельных участков владельцам, которые возвращаются из эвакуации или с войны, льготной ипотеки.

Такие дома, построенные по современным проектам, меньше зависят от централизованных инженерных сетей и дают жителям больше возможностей защититься от военных угроз и природных катаклизмов. Кроме того, после войны надо будет реконструировать в небольших населенных пунктах много усадебного жилья, построенного в советскую эпоху: без проектов, из некачественных строительных материалов, часто с удобствами во дворе. Как с таким мириться нашим гражданам в ХХІ веке? В условиях ограниченных ресурсов и большого количества свободных рабочих рук это направление работ по восстановлению страны может стать на какой-то период основным. Но эта тема нуждается в отдельном профессиональном разговоре.

В чем суть проблемы

Желание все спроектировать и построить в сжатые сроки, за 6—9 месяцев, сказалось на проектных решениях. Очевидно, что до зимних холодов это построить невозможно, а до осени следующего года еще есть время, чтобы составить сбалансированное задание на проектирование, отвечающее экономическим возможностям страны и мечтам людей о достойном жилье, и реализовать его.

Граждане имеют право знать типологию домов, их функциональные, экологические, экономические характеристики. Например, будут лифты в этих домах или нет. Для пяти этажей секционного дома это не экономично, поэтому, наверное, будут проектировать коридорные. Но санитарные нормы по инсоляции заставят размещать такие дома с ориентацией север—юг, что приведет к однотипным решениям по всей стране. Если прибегнуть к постройке секционного жилья с лифтами, экономические расчеты заставят строить девятиэтажные дома, а это уже не отвечает заявленной программе.

Будет ли спроектирована социальная инфраструктура в этих домах? Для ВПЛ она одна, а для семей военных и бюджетников, которых заселят в эти дома позже, она должна быть другой. Сколько квартир в домах будут проектировать для людей с ограниченными возможностями, принимая во внимание большое количество раненых, которые останутся инвалидами вследствие войны?

Таких вопросов много, и пока информации о проектных коллективах, задачах на проектирование и проектах в публичном пространстве нет, возникает привычный хайп в соцсетях, что явно тормозит работу и порождает теории заговора.

Что делать сегодня, когда до холодов осталось слишком мало времени?

Во-первых, тратить все имеющиеся ресурсы на подготовку жилья первой категории для ВПЛ, то есть некапитального временного жилья. Оказывать всеобъемлющую помощь для ремонта и восстановления легко поврежденного жилья тем гражданам, которые в этом нуждаются.

Во-вторых, поскольку первый этап проектирования жилья для ВПЛ уже начался, но необходимых денег нет, и сроки работ будут продлены по объективным причинам, было бы целесообразно и честно по отношению ко всем, чтобы специалисты “Архіматики”, которые уже давно в теме, сформулировали основные требования к проектам социального жилья для первого этапа работ и критерии их оценки. Это надо сделать для всех регионов на основе действующего строительного законодательства (или предложить изменения в него). Заказчики совместно с профессиональным сообществом и ВПЛ проанализируют эту работу, выскажут обоснованные замечания и предложения и в конце концов одобрят ее как основу задания для проектирования на ближайший период. Таким образом, не ограничивая креатив исполнителей, можно достичь высокого уровня разработки проектов и сделать прозрачной процедуру их согласования и утверждения. Потому что зарубежные кредиторы и благодетели будут с осторожностью относиться к проектам, разработанным за закрытыми дверями, и средств на массовое строительство жилья мы не получим. Думаю, что талантливые архитекторы из “Архіматики” понимают эту проблему.

В-третьих, необходимо с помощью офиса президента (как заказчика или координатора программы) организовать работу по анализу проблемы и составлению обоснованных заданий на проектирование социального жилья для ВПЛ, бюджетников и военных, которое будет отвечать перспективным нормам. К этой работе надо привлекать украинских специалистов, имеющих успешный опыт создания жилья, и зарубежных специалистов в этой отрасли. Эти задания должны действовать на долгосрочный период восстановления страны.

В-четвертых, рыночная экономика всегда базировалась на соревновательных процедурах, на здоровой конкуренции, позволяющей прозрачно выбрать лучшее решение среди многих предложений. Необходимо ввести в процесс проектирования эти процедуры, основанные на украинском законодательстве. Такие понятные решения позитивно воспримут зарубежные благодетели и инвесторы. Было бы целесообразно организовать открытый конкурс для специалистов, имеющих соответствующие сертификаты, пригласить иностранцев для концептуальных предложений по созданию социального жилья с учетом требований времени. Выводы по результатам этого конкурса могут стать частью задания на дальнейшее проектирование жилья в Украине на длительный период.

Кто может сформулировать современные требования к проектам и оказать профессиональную поддержку программе проектирования и строительства нового массового жилья?

Учитывая масштабы и важность для страны этой работы, нужно создать независимый экспертный совет из специалистов, имеющих положительный опыт строительства многоквартирного жилья, представителей власти, участников инвестиционной деятельности и общественных организаций. Он будет отбирать лучшие концептуальные предложения, а потом контролировать работы по проектированию и строительству жилья во всех регионах страны.

Важную работу в этом совете должны выполнять Национальный союз архитекторов Украины (почти 90% всех архитекторов страны, имеющих квалификационные сертификаты). Чтобы не тратить время, нужно формировать совет уже сейчас, не ожидая окончания войны, и начинать общественные дискуссии по программе восстановления страны. Если будет учтено максимальное количество конструктивных предложений разных специалистов и потребителей, будет и надежда, что дома, сооруженные по новым проектам, будут отвечать нашим нынешним возможностям и будущим потребностям. 

Владимир ШЕВЧЕНКО, заслуженный архитектор Украины