Ринок нерухомості: продавці погоджуються на добрячі знижки

Яка відстань до фронту?

Нині спеціалісти розрізняють такі типи міст в Україні залежно від їх відстані до лінії активних бойових дій:

• прифронтові міста, що їх весь час обстрілюють загарбники: Херсон, Харків, Нікополь, Чернігів, Авдіївка;

• серединна зона: Київ, Дніпро, Хмельницький, Кропивницький, Черкаси;

• західні області: Львів, Івано-Франківськ, Тернопіль, Волинь, Чернівці;

• постраждалі (раніше окуповані) міста: Херсон, Ізюм, Ірпінь, Гостомель та інші міста Київської області.

Звісно, в прифронтовій зоні значно впали обсяги купівлі/продажу, зупинено нове будівництво. Щоправда, оренди багато, але вона дешева. Ціни проти довоєнних знижено на 30—50%. Попитом користуються квартири з ремонтом і повністю вмебльовані. Зазвичай ті, хто виїхав із країни, погоджуються продавати свої квартири з великими знижками.

Приміром, у Харкові можна орендувати за 4—6 тис. грн те, що до великої війни здавали в оренду за 8—10 тис. Орендують переважно ті, хто втратив житло в Куп’янську та інших населених пунктах неподалік Харкова.

Геть інша ситуація в регіонах, розташованих на значній відстані від зони бойових дій. Тут ціни за 2023 рік зросли навіть у доларовому еквіваленті й перевищили в деяких містах ціни до вторгнення. Попит на житло стабільний, і угоди оформлюють весь час.

Істотне зростання цін у західних регіонах є результатом релокації на захід багатьох компаній, які переводять із собою працівників і купують їм житло. І хоча багато підприємств уже перемістилося в західні області, з роботою там досі сутужно, тому на сьогодні найбільше переселенців їдуть до Києва та Київської області: тут є робота, житло, яке почало відновлюватися, соціальна інфраструктура й навіть чудові місця відпочинку, а ціни в області не захмарні, як на заході.

Ложкою дьогтю може стати ситуація з метро в Києві. Якщо столиця найближчим часом не вирішить проблеми затоплення Голосіївського напрямку, де потенційні орендарі вже припиняють розглядати варіанти оренди, тут, крім зниження ціни оренди, може взагалі зникнути продаж об’єктів економкласу.

Загалом у Києві та центральних регіонах попит поступово зростає, є продажі в об’єктах, що будуються. Але ці продажі досі точкові — покупець обирає з найкращих будинків і локацій, а продавці залюбки йдуть назустріч щодо більшості об’єктів. Пропозицій багато, бо ті, хто не збирається повертатися, готові надавати чималі знижки.

Восени 2023 року під оренду в Києві розібрали всі паркінги й навіть верхні поверхи багатоповерхівок. Деякі приватні інвестори купують житло, аби здавати його в оренду переселенцям. Цей попит підтримується тим, що Київ залишається найзахищенішим містом завдяки найкращій протиповітряній обороні.

Середня ціна на придбання квартири в Києві становить 1000—1500 дол./кв. м, хоча вартість унікальної (особливо історичної) комерційної нерухомості може сягати й 5—6 тис. дол./кв м.

Інвестори погоджуються купувати квартири, на оренду яких є попит із боку переселенців. Водночас термін окупності може становити 15—20 років.

Якщо раніше частіше купували житло “під ремонт”, то тепер, як кажуть агенти, покупці хочуть повністю відремонтовані квартири з “повним фаршем” — й це основна вимога під час купівлі квартир на вторинному ринку, оскільки будівельні матеріали істотно подорожчали, а виконавців ремонту майже немає.

Здається, навіть деякі девелопери вже готові до того, що їм не вдасться продавати квартири в нових будівлях “під чистове опорядження”. Вони готуються продавати квартири з базовим опорядженням, у яких одразу можна жити. Певною мірою це наближає нас до європейських ринків, де зазвичай продають житло з опорядженням і з кухнею (й усією сантехнікою) — залишається тільки купити меблі.

Офіси — попит найнижчий

Щодо комерційної нерухомості, то попит на офісно-адміністративні приміщення дуже низький, оскільки співробітники переважно працюють удома, з’являючись в офісі раз на тиждень.

Деякі офісні центри в Києві заповнені сьогодні тільки на 50% і готові істотно знижувати орендні ставки — від 10 дол./кв. м на місяць. А деякі офісні центри для приваблення орендарів почали виконувати ремонти власними силами.

Торговельно-розважальні центри (ТРЦ) живуть краще, бо змогли пристосуватися до постачання нових видів товарів, на які в часи війни є попит у споживачів. Завантаженість ТРЦ сягає 70%. Власники надають гарні знижки, бо заявлені 21 дол./кв. м ніхто не хоче платити. Вартість оренди майже не перевищує 15—18 дол./кв. м на місяць. Часи, коли оренда в ТРЦ сягала 50—150 дол./кв. м, давно минули.

А от виробничі об’єкти почали користуватися додатковим попитом, особливо малі, які можна орендувати під невелике виробництво, обслуговування чи складські функції. І хоча ставки оренди досі не перевищують 5—6 дол./кв. м, заповнюваність таких площ зростає, — це також пов’язано з тим, що багато складів на півночі знищив агресор під час вторгнення.

Наступного року збережуться тенденції 2023-го: житло користуватиметься попитом і ціни поступово зростатимуть, бо дедалі більше відчуватиметься дефіцит площ з огляду на їх втрату внаслідок воєнних дій.

Повноцінне будівництво житла навряд чи відновиться 2024 року, девелопери продаватимуть поступово те, що почали будувати ще до великої війни, оскільки інвестори не хочуть вкладатися в нове будівництво через дуже високі ризики. Продаж того, що добудовуватиметься, на загальні обсяги чи ціни не впливатиме.

Офісна нерухомість і далі стагнуватиме, а рітейлова перебуватиме в незмінному стані. Виробнича ж нерухомість продовжить розвиватися, будуватися й нарощувати потенціал, особливо в західній частині країни.

***

Звісно, основний вплив на ринок нерухомості має все ж таки загальна стабілізація економіки. Хоч як дивно, але ми йдемо цим шляхом. Так, Національний банк прогнозував зростання економіки України 2023 року на 5—6%. Споживча інфляція сповільнилась і становить до 5,8%. Є очікування щодо зростання виробництва протягом наступних 12 місяців. На 2024 рік зростання ВВП прогнозують на рівні 2—3%.

Усі ці прогнози не можна назвати надто оптимістичними, але вони дають надію на те, що бізнес в Україні розвиватиметься, адже країна пристосовується до умов війни.

Жити далі й робити свою справу — іншого шляху в українців немає. І це дає змогу оптимістично дивитися на ринок нерухомості 2024 року.

Людмила СІМОНОВА, член Ради з матеріальних активів Міжнародного комітету зі Стандартів оцінки (IVSC), Президент фірми IRE (Ukraine) LLC та Партнер “Томас & Сімонова”

Сергій СЛЕДЗЬ, редактор відділу мікроекономіки та бізнесу ZN.UA, кандидат економічних наук