Рынок жилья: будет ли обвал

О рисках связанных с переизбытком жилья на рынке недвижимости эксперты начали говорить еще в 2016 году. Но говорил об этом в тот момент только узкий круг специалистов.

Широкое обсуждение началось только с середины этого года, после публикации в конце июня отчета Национального банка о финансовой стабильности.

В документе, в разделе о недвижимости, говорилось, что на рынке жилья существуют риски из-за избытка квартир и что в первую очередь риски касаются застройщиков.

В чем конкретно выражаются эти риски, и каких последствий ожидать, в отчете не говорилось. Лишь упоминалось, что при сохранении низкого спроса на фоне сохранения высоких темпов строительства, избыток будет и дальше накапливаться. Это окажет давление на цены и, возможно,  приведет к увеличению сроков строительства домов.

Вместо Нацбанка выводы не преминули сделать эксперты. Оценок было много, тема обсуждалась и поднималась в СМИ несколько месяцев подряд. Основные тезисы заявлений и прогнозов можно свести в одну фразу: “на рынке жилья коллапс и признаки “пирамиды”, в результате чего “взрыв мыльного пузыря” произойдет уже в следующем году”.

Под этим подразумевалась, что ожидается повторение ситуации кризиса 2008-2009 годов, то есть остановки части строек домов. И в результате пострадают инвесторы — люди, которые купили квартиры в таких домах.

Такие рассуждения побудили Национальный банк разъяснить, что же подразумевалось под “рисками” в июньском отчете. В начале осени руководитель отдела разработки макропруденциальной политики Нацбанка Наталья Задерей в колонке на сайте издания “Новое время” отметила, что “наличие на рынке десятков тысяч непроданных квартир отнюдь не означает коллапса экономики или рынка недвижимости”, и что на рынке нет “пузыря” (подразумевая под этим завышенные цены на квартиры).

Несмотря на пояснения Задерей, разговоры об обвале рынка продолжились.

Одним из последних, например, было заявление мэра Киева Виталия Кличко в интервью каналу 112, в котором он отметил, что “если будет обвал, то обвал будет в том направлении, что цена на жилье сможет гораздо уменьшиться”.

Кто же прав, будет ли остановка строительства домов, и действительно ли страну ждет обвал цен на жилье?

С квартирами вышел перебор

После провального кризисного 2009 года объемы строительства жилья в Украине ежегодно увеличивались. Застройщики не снизили темпы дпже с началом второго кризиса, который начался в 2014 году.  

Более того, в 2015 году строительные компании построили максимальное количество квартир, начиная с 2000 года. Пиковый показатель составил — 120 тыс. квартир.

“Олимп-Консалтинг” со ссылкой  на Госкомстат.

В прошлом году темпы строительства немного замедлились, тогда в эксплуатацию было введено на 5,8% меньше жилья, чем в 2015 году.

По прогнозам экспертов, по итогам этого года, с большей вероятностью, рынок жилой недвижимости вновь покажет рост. Только в Киеве, на который приходится основная доля жилого строительства в Украине, в  I квартале построено вдвое больше квартир, чем в I квартале прошлого года, приводит в своем отчете данные Госкомстата Национальный банк.

Рекорды по строительству были ожидаемы, отмечают застройщики. По словам директора по продажам  компании “Укрбуд” Оксаны Голобородько, в 2014-2015 годах был строительный бум, так как из-за нестабильной экономики люди массово вкладывали обесценивающуюся гривну в недвижимость.

В Конфедерации строителей Украину (КСУ) поясняют рост объемов строительства желанием застройщиков ввести дома в эксплуатацию до 10 июня этого года, когда вступили в силу новые законодательные нормы.

Это касается домов, которым ранее была присвоена третья категория сложности, для которых начало и завершение строительства проходило по декларативному принципу. “Но с отменой категорий, с 10 июня, всем, кто не успел достроить такой объект, нужно было бы пройти полную разрешительную процедуру, что увеличило бы сроки строительства”, — объясняет исполнительный директор КСУ Виталий Грусевич.

В Нацбанке же говорят, что на рынке образовался избыток квартир из-за низкого спроса. О низкой активности покупателей говорит маркетинговая политика застройщиков, поясняет регулятор.

В частности, для привлечения покупателей, строительные компании  предлагают льготные условия кредитования в партнерстве с банками, скидки до 20% в случае 100%-ой оплаты стоимости (в прошлом году скидки составляли 5-10%).

О низком спросе говорят и низкие объемы ипотечного кредитования. В 2016 году банки выдали кредитов на покупку, строительство и реконструкцию недвижимости на общую сумму 736 млн грн. Для сравнения: в 2012 году — 2,5 млрд грн.

Кроме этого, нет точных данных о количестве сделок на первичном рынке. Все цифры, которые приводят аналитики и эксперты, не точны и основываются на инсайдерской информации. “По тем данным, которые у меня есть, предложение превышает спрос в 18-20 раз”, — заявил независимый эксперт Ярослав Цуканов.

В свою очередь, в консалтинговой компании City Development Solutions заявили, что количество выставленных на продажу квартир от застройщиков выше в десять раз, чем спрос.

А в строительных компаниях отмечают, что избытка на рынке жилья нет, и не ясно какие данные используют эксперты в своих подсчетах. “Нет такого, что дома строятся, но жить в них некому. В объектах компании спрос растет практически пропорционально увеличению площадей — к моменту сдачи дома в эксплуатацию число нераспроданных квартир часто идет на единицы”, — отмечает Голобородько из “Укрбуда”.

В “Интергал-Буде” отмечают, что в их объектах на момент ввода в эксплуатацию не распродано около 15-20% квартир.

В Министерстве регионального развития, строительства и ЖКХ также говорят о том, что рынок уже достиг дна и планомерно идет вверх. По словам первого заместителя министра Льва Парцхаладзе, на рынке наблюдается дефицит жилья:

“В Европе на одного жителя приходится в среднем 45-50 кв м., а в Украине всего — 23 кв м. А на ветхое жилье приходится 50-60% всего жилищного фонда”.

На этом делают акцент и застройщики. Однако, здесь, скорее всего, идет речь об отложенном спросе, которые начнет реализовываться с оживлением экономики.  И нынешней ситуации с ростом объемов строительства никак не касается.

В НБУ прогнозируют, что с ростом строительства избыток квартир будет накапливаться и дальше. Соответственно и риски будут расти. Чем обернется ситуация для покупателей?

Отдуваться покупателям

Эксперты пророчат повторение ситуации 2008-2009, когда было остановлено большое количество строек. Ярослав Цуканов считает,  что “пузырь лопнет” в следующем году, а остановка строек — через 2-3 года, но не из-за того, что застройщики хотели обмануть инвесторов, а потому что этот бизнес станет невыгодным.

По словам президента Лиги экспертов Светланы Бовсуновской, строительные компании будут вынуждены остановить стройки из-за нехватки денег.

“Дело в том, что сейчас многие застройщики строят за счет средств инвесторов. И чтобы закончить один дом, они начинают строить новый, чтобы привлечь необходимые деньги на достройку предыдущего. А так как есть разрыв между спросом и предложением, в один день может статься, что денег будет меньше, чем нужно”, — обясняет она.

Основатель аналитического центра Amelin Strategy Анатолий Амелин также отмечал, что такая ситуация приведет к коллапсу в экономике и замораживанию строительной отрасли на несколько лет.

В Национальном банке более оптимистичны в своих прогнозах. В НБУ отмечают, что риски существуют только для слабых строительных компаний.

“Некоторые застройщики, возможно, не смогут достроить начатые объекты и будут продавать их конкурентам. При неблагоприятном стечении обстоятельств возможно появление долгостроев. Но это никак не системный кризис рынка жилья”, — пишет руководитель отдела разработки макропруденциальной политики Нацбанка Наталья Задерей в своей колонке.

В КСУ говорят, что такие сделки уже проходят, но назвать конкретные примеры отказываются, ссылаясь на конфиденциальность информации. “В основном продают объекты те компании, для которых строительство — непрофильный бизнес. Крупных застройщиков эта ситуации не коснется”, — уверен Виталий Грусевич.

Смена собственников строящегося дома, минимально коснется инвесторов. Увеличение сроков строительства означает, что тот, кто инвестировал в квартиру въедет в нее позже.

Но насколько позже? Здесь нет однозначного ответа. В КСУ приводят пример застройщика, который из-за кризиса 2008-2009 годов смог выполнить свои обязательства перед инвесторами только в этом году.

“Вероятный сценарий развития событий в секторе строительства — ажиотаж спадет сам по себе. Застройщики поймут, что рынок насыщен, и спрос не разогреть ни агрессивной рекламой, ни уменьшением площади квартир”, — прогнозирует Задерей.

Пока же эксперты призывают покупателей крайне взвешенно выбирать объекты для покупки жилья в них. И рекомендуют не рисковать, инвестируя в строящиеся дома.

Цены вверх/вниз

Еще один часто повторяемый тезис  — цены будут снижаться. Тот же Кличко отметил, что переизбыток квартир может привести к значительному снижению стоимости квадратного метра.

Хотя в Нацбанке и в строительных компаниях отмечают, что в Украине “ценового пузыря” нет. Он появляется тогда, когда спрос превышает предложение, как это было в 2008 году. Тогда прибыль при строительстве жилья доходила, в некоторых проектах, до 700% и свободных квартир не было.

Сейчас же ситуация кардинально другая, конкуренция высокая и в борьбе за покупателя строительные компании снизили цены до максимально возможного уровня, говорит Виталий Грусевич.

С начала года средняя стоимость квадратного метра упала на 300 грн — до 21,5 тыс. грн. Максимальной за год была цена 22,5 тыс. грн, которая продержалась на этом уровне весь первый квартал.

На среднюю цену, помимо спроса, также влияет количество новых квартир, выставленных застройщиками на продажу. Как правило, продажи начинаются на ранней стадии строительства, когда стоимость кв м минимальная. Поэтому при большом объеме вывода новых объектов средняя цена размывается. По данным компании City Development Solutions, в конце сентября активные продажи велись в 268 объектах, что на четверть больше, чем годом ранее.

Удешевление квартир от застройщиков будет незначительное и это касается только долларовых цен, говорится в отчете Нацбанка. С ним соглашается директор компании “Олимп-консалтинг” Андрей Гусельников: “По итогам года квартиры на первичном рынке Киева подешевеют на 7%. Примерно настолько же просядут цены и на квартиры в новостройках, введенных в эксплуатацию”.

С учетом тенденции к подорожанию энергоносителей и комплектующих, цена будет расти, считают в холдинговой компании “Киевгорстрой”. “Минрегион на следующий год просчитал себестоимость строительства в пределах 13 400 грн/кв.м. Это без отягощений. Соответственно, средняя стоимость будет в районе 15-17 тысяч/кв.м. Дешевле этой цены строить никто не будет”, — подчеркнули в пресс-службе застройщика.

Вероника ГАВРИЛЮК